13 mayo 2017

A la hora de solicitar una hipoteca son muchos los aspectos que tenemos que tener en cuenta: el tipo de interés, el plazo, el importe que nos concederán, etc. Además, también hay una serie de gastos con los que tenemos que contar. Entre ellos se encuentran las famosas comisiones que tantos quebraderos de cabeza suponen a la hora de decidirse por un producto bancario u otro. Las entidades tienen libertad de fijar las comisiones de las hipotecas siempre y cuando se correspondan con un servicio que se haya proporcionado al cliente y que este haya aceptado previamente las cantidades que se le vayan a cobrar por dichas comisiones.

Para no llevarnos sorpresas futuras en cuanto a las comisiones, desde iAhorro siempre recomendamos leer bien la letra pequeña y asegurarnos de entender a la perfección todos y cada uno de los puntos de nuestro préstamo hipotecario.

Comisión de estudio y comisión de apertura

Ambas comisiones suelen pagarse al solicitar la hipoteca. La comisión de estudio está dirigida a compensar a la entidad bancaria por las gestiones y trámites que realiza para verificar nuestra solvencia y estudiar si es viable que nos concedan o no la hipoteca. Hoy en día es una comisión muy poco frecuente ya que la mayor parte de los bancos ofrecen este servicio de manera gratuita a los posibles futuros clientes.

En lo que respecta a la comisión de apertura es un porcentaje sobre el importe por el que se concede la hipoteca y que puede llegar hasta el 3% (actualmente la media gira en torno al 1%). Suele aplicarse al contratar la hipoteca y se paga para compensar al banco por los gastos que le supone poner el dinero a disposición del cliente.

Comisión por novación y comisión por subrogación

Estas comisiones están relacionadas con el hecho de que se produzca cualquier cambio en las condiciones del contrato de manera posterior a la contratación de la hipoteca, a lo largo de la vida del préstamo, y que conlleve un nuevo acuerdo tanto por parte del cliente como de la entidad.

La comisión por novación puede aplicarse cuando se modifique el índice de referencia; cuando se reduzca o se cambie el tipo de interés; al solicitar una aplicación de capital o de plazo; al añadir o modificar los titulares de la hipoteca; o cuando se elimine o modifique alguna cláusula abusiva. Esta comisión es un porcentaje que se aplica al importe pendiente de pagar (normalmente hasta un 1%).

Por su parte, la comisión por subrogación, como indica el Banco de España, se aplica en caso de que el cliente se lleve el préstamo hipotecario a otra entidad bancaria que mejoren las condiciones actuales. Esta comisión no podrá ser mayor del 0,5% en hipotecas contratadas con posterioridad a abril de 2003.

Comisión por amortización parcial anticipada y comisión por cancelación

Ambas comisiones remuneran a la entidad bancaria por los trámites y gestiones de administración que debe realizar y para compensar al banco por lo que está dejando de ganar al dejar de percibir intereses por ese capital que se ha amortizado. En el caso de las hipotecas variables, la comisión por cancelación está limitada a un máximo del 1% pero, las hipotecas fijas no tienen establecido un límite concreto.

Además, en cuestión de amortización parcial o cancelación total de nuestra hipoteca, también tendremos que hacer frente a dos compensaciones, ambas limitadas en la Ley 41/2007: la compensación por desistimiento y la compensación por riesgo de tipo de interés. La compensación por desistimiento no podrá ser superior al 0,50% del capital amortizado anticipadamente si esta se produce en los primeros 5 años de la hipoteca; y no podrá ser superior al 0,25% si la amortización se hace a posteriori de dicho periodo.

Por su lado, la compensación por riesgo de tipo de interés no puede aplicarse en las hipotecas a tipo variable mientras que, en otros casos, el porcentaje se pactará con la entidad pero solo podrá aplicarse en caso de que la cancelación o amortización suponga una pérdida para la entidad.

 

Equipo editorial de iAhorro

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