Características de los préstamos hipotecarios en España

El negocio jurídico conocido por hipoteca consiste en un préstamo hipotecario que concede una entidad financiera, cuya garantía principal de devolución es un bien inmueble, si bien los titulares hipotecarios y los posibles avalistas responden además con todo su patrimonio presente y futuro.

Tipos de préstamos hipotecarios

Dependiendo de la finalidad del préstamo hipotecario, tenemos:

  • Hipotecas para adquirir una vivienda habitual; ante notario se firman dos escrituras, la de compra-venta y la escritura de préstamo hipotecario. Normalmente tiene ventajas fiscales en el IRPF, con los límites que marca la normativa.
  • Hipotecas para adquirir otros bienes inmuebles, sean segundas residencias, aparcamientos o locales, entre otros. En esta categoría podríamos incluir también los préstamos hipotecarios para adquirir pisos del propio banco o caja.
  • Reunificación de préstamos y deudas en base a una nueva hipoteca. En este caso la finalidad no es adquirir un bien inmueble, sino agrupar todos los pagos en una sola cuota hipotecaria.
  • Cambiar de banco, mediante una subrogación hipotecaria de parte acreedora. En definitiva, se trata de firmar una escritura en que se cambia el banco al que debemos el dinero, ya que una segunda entidad nos ofrece mejores condiciones.

Cuotas hipotecarias

El tipo de interés que nos ofrecen en la mayoría de hipotecas en España es variable, calculándose la cuota en cada revisión en base a sumar al Euribor una cantidad fija llamada diferencial:

Tipo de interés = Euribor Diferencial

Sin embargo es posible contratar cuotas mixtas (una parte variable y otra fija) o hipotecas a tipo fijo, según las diferentes ofertas de cada banco o caja.

Hipotecas para adquirir una vivienda

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Otras características de las hipotecas

Además del tipo de interés, hay que tener en cuenta las siguientes características:

  • El plazo máximo que nos conceden; hay hipotecas que llegan a los 40 años de plazo, lo que permite una cuota mensual menor. Sin embargo hay que tener en cuenta que al pagarse intereses durante más años, se acaba pagando más a medida cuanto mayor es el plazo.
  • Las diferentes comisiones que nos aplican; la más importante es la comisión de apertura, pero también tenemos que analizar la compensación por desistimiento (antes comisión de cancelación total o parcial), la comisión por subrogación y demás penalizaciones.
  • Los productos vinculados a la hipoteca que tenemos que contratar, desde los seguros de hogar y vida, pasando por aportaciones a planes de pensiones o contratación de fondos de inversión, hasta seguros de protección de pagos o gasto mínimo de tarjeta de crédito. Es importante saber que sólo el seguro del hogar (incendios) es obligatorio por Ley.
  • Otras cláusulas, como las de suelo, que nos imponen un tipo de interés mínimo.

Es importante que conozcamos perfectamente las cláusulas de la escritura de préstamo hipotecario antes de acudir al notario, para evitarnos sorpresas de última hora.

Director editorial de iAhorro

Economista especializado en productos financieros, autor del libro La banca culpable y divulgador de economía en medios de comunicación.

Los bancos y demás proveedores de servicios venden, bien o mal según la entidad. Nosotros tratamos de enseñarte a comprar.

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