Casa en dación en pago

La dación en pago es una cláusula perfectamente legal en el ordenamiento jurídico español que contempla la cancelación de la deuda hipotecaria pendiente si se entrega la vivienda o inmueble puesto en garantía.

Introducir la posibilidad de la dación en pago es tan sencillo como que los bancos y cajas introduzcan en sus escrituras la cláusula conocida como "pacto marciano", que consiste en acuerdos de adquisición de la finca hipotecada para los casos de impagos de las cuotas hipotecarias, siempre que el precio no se identifique con el valor de la deuda hipotecaria y se determinen los mecanismos de evaluación o tasación de la finca hipotecada de forma objetiva. Es decir, que el banco se quede el inmueble y nos cancele la deuda, si bien en base a un precio tasado para evitar que se quedaran una vivienda que vale mucho más por una deuda menor.

El fundamento jurídico a responsabilidad del hipotecado con todos sus bienes presentes y futuros y no solo con el bien inmueble hipotecado lo encontramos en el artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que se refiere al artículo 1.911 del Código Civil:

Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.

Pese a ello, sí es posible limitar la responsabilidad del hipotecado a la pérdida del inmueble, en base al artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que dice:

No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

Otra cosa es que los bancos no pacten en sus escrituras de préstamo hipotecario esta posibilidad. Pero existir, existe. Es perfectamente posible pactar en la escritura de los préstamos hipotecarios que la entrega de la casa hipotecada cancele la deuda pendiente del préstamo, manteniendo el resto de características de las hipotecas, sin alteración. De hecho alguna entidad financiera hace tiempo que anuncia hipotecas con dación en pago y los intereses ofrecidos son competitivos (desmiente el argumento de la banca de que generalizarla aumentaría de forma muy considerable los intereses).

¿Qué pasa si no pago la hipoteca?

En España si dejamos de pagar varios recibos de nuestro préstamo hipotecario, el banco puede decidir ejecutar la hipoteca e iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. La sucursal decide que no vamos a poder pagar lo que le debemos y, en lugar de negociar, envía nuestro caso a sus servicios jurídicos para que inicien los trámites para subastar el inmueble que se puso en garantía de la devolución del dinero que nos concedieron.

Lo que muchas familias con problemas no sabían en el momento de comprarse la casa mediante financiación hipotecaria es que el sistema jurídico en este país es diferente del de muchos, entre ellos EE.UU. y la mayoría de países de la Unión Europea, y entregando las llaves de la casa no se salda la hipoteca.

Es decir, si no podemos pagar la hipoteca, el banco subasta la vivienda. Si nadie puja por ella, queda desierta y se la adjudica la entidad financiera por un 70% de su valor (si la hipoteca grava una vivienda habitual). Si este porcentaje no alcanza el total de deuda pendiente más los gastos, la persona que pierde el inmueble sigue con una deuda por el resto. Responde durante el resto de su vida con todos sus bienes, presentes y futuros. En cuanto a los ingresos por nómina, se establece una cantidad cercana a los 1.000 euros (según determinados parámetros familiares) que es inembargable (en el caso de perder la vivienda habitual); si se cobra en algún momento pro encima de esta cantidad, el banco nos puede embargar el resto.

¿Puedo negociar con mi banco alguna solución?

Si tenemos problemas para pagar la mensualidad hipotecaria, lo primero que hay que hacer es sentarse con el director de nuestro banco o caja e informarle de las razones del incumplimiento. Mucha gente se cree que gana tiempo escondiendo el problema al banco, pero es todo lo contrario. Si hablamos desde un primer momento con la entidad y le demostramos que el problema no es que no queramos pagar, sino que no podemos, tal vez encontremos una solución mejor a perder la casa y seguir endeudados de por vida.


Hay que intentar negociar alguna de estas medidas, en función de la posición del banco y nuestras posibilidades de pago:

  1. Pactar una carencia de capital; durante el tiempo de la carencia pagaríamos solo intereses, y el capital no pagado se acumularía. La cuota puede llegar a reducirse temporalmente en hasta un 50%.
  2. Conseguir una carencia más agresiva o, incluso , una moratorio de un tiempo. No es algo sencillo, pero deberíamos intentarlo para que la cuota se reduzca aún más durante el tiempo en que tenemos dificultades económicas.
  3. Si vemos que no podemos pagar por muchas facilidades que nos conceda el banco, poner a la venta la casa al precio menor posible (que será el de nuestra deuda pendiente, salvo acuerdo con el banco).
  4. Pactar una dación en pago con el banco y, en el mejor de los casos, un alquiler posterior en la casa que hemos entregado a la entidad financiera. Se trata de hacer ver al banco que si nos cancela la deuda entregando el inmueble todo serán facilidades, le mantendremos el piso en perfecto estado y no tendrá que acudir a los tribunales.

No son las mejores soluciones que una familia desearía, pero siempre es mejor que perder la cada y quedar endeudado  de por vida.

Os dejamos las hipotecas destacadas en iAhorro.com que, de momento, no ofrecen la posibilidad de pactar una cláusula de dación en pago en su clausulado:


Hipotecas destacadas

 

Acogerse a la dación en pago en España

El verdadero problema de las medidas de apoyo al hipotecado que estipula el Código de Buenas Prácticas (que recoge la dación en pago) es la extraordinaria limitación de los casos a los que resulta aplicable, ya que la norma exige para su aplicación que la familia se encuentre en una situación económica, que define como umbral de exclusión, muy precaria.

Sé exige que todos los miembros de la unidad familiar y otros codeudores carezcan de rentas derivadas del trabajo así como de otros bienes suficientes para hacer frente a la deuda, y también que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos de unidad familiar y codeudores

Además de estos requisitos se establece otro límite cuantitativo que va en función del precio de adquisición del inmueble, que no debe superar esta escala:

  • 200.000€ para municipios de más de un millón de habitantes
  • 180.000€ para municipios de más de 500.000 habitantes.
  • 150.000€ para municipios de más de 100.000 habitantes.
  • 120.000€ para municipios de de menos de 100.000 habitantes.

El préstamo o crédito con garantía hipotecaria debe recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haber sido concedido para la adquisición de la misma.

El doble límite establecido por los requisitos para considerar que el deudor se encuentra en situación de exclusión y por el precio de adquisición del inmueble limitará de forma más que considerable la aplicación de esta norma y dejará sin ningún tipo de protección a muchos hipotecados con situaciones verdaderamente complicadas y merecedoras de algún tipo de apoyo.

Puedes consultar el artículo "Medidas de apoyo al Hipotecado" del abogado especializado en temas bancarios Francisco López para profundizar sobre este tema.

La Ley 1/2013 mejora la situación del hipotecado

El 14 de mayo de 2013 se aprueba la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Introduce importantes cambios que benefician al hipotecado, como que el banco ya no se puede adjudicar en subasta la vivienda habitual por el 60%, sino por el 70%, la limitación al triple del interés legal del dinero de los intereses de demora o la ampliación de los casos en que el Juez puede paralizar el procedimiento hipotecario.

Añade un anexo al Código de Buenas prácticas del RD-ley 6/2012, concretamente y en relación a la dación relacionada con la vivienda habitual dice:

a) En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

b) La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

c) El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por cien.

d) Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.

e) Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
Director editorial de iAhorro

Economista especializado en productos financieros, autor del libro La banca culpable y divulgador de economía en medios de comunicación.

Los bancos y demás proveedores de servicios venden, bien o mal según la entidad. Nosotros tratamos de enseñarte a comprar.

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