¿Qué es la dación en pago?

María Carrascosa I

¿Es mejor una hipoteca que ofrezca la dación en pago o una que no lo haga?


La dación en pago es la acción por la que damos algo a cambio de saldar una deuda que está pendiente de pago. De esta manera, se entrega un bien o una cantidad de dinero por parte del deudor al acreedor, aceptando éste la sustitución de la obligación, por lo que se entiende finalizada la relación contractual.

La dación en pago se suele utilizar en ocasiones, como un sistema de pago final, en el que el deudor de una hipoteca, que no puede hacer frente a las cuotas del crédito inmobiliario fijado, decide entregar su vivienda, en vez del dinero, procediendo al cambio de titular en favor del banco y así poder liberarse de la deuda.

Es un sistema alternativo al de ejecución hipotecaria en la que la entidad bancaria, siguiendo los procedimientos legales, se dispone a realizar una venta forzosa del inmueble, mediante una subasta pública, donde la casa la adquirirá el mejor postor.

En España, el uso de este mecanismo es muy poco común, casi ninguna entidad la ofrece. Pero aun así está permitido añadirlo como una de las condiciones del contrato. Si realizamos este proceso, lo que el deudor está consiguiendo en caso de incumplimiento de la obligación principal, es la responsabilidad limitada, al inmueble hipotecado. Si esta figura no existiese, el deudor debería de responder con todos sus bienes, tanto presentes como futuros, es decir, la responsabilidad sería ilimitada.

¿Es mejor una hipoteca que ofrezca la dación en pago o una que no lo haga?


Este tipo de mecanismo jurídico ofrece notables ventajas sobre la figura de la ejecución hipotecaria. Mientras que con la dación en pago, el deudor se libera de la obligación, con la entrega del bien inmueble al banco, con la ejecución judicial no ocurre lo mismo. Si el valor que percibe el banco es menor al de la deuda existente, además de perder la casa seguirá debiendo una parte del impago.

Para los bancos, con las características del mercado actual, no deja de ser una buena opción. De esta manera evitan alargar el cumplimiento de la obligación por los retrasos judiciales y eliminan los gastos que se puedan producirse por esta vía. Es la mejor opción, siempre y cuando, los titulares parezcan insolventes y no exista ningún tipo de aval.

Requisitos para conseguir la dación en pago


Desde 2012 existe una nueva ley que favorece el acceso a un grupo de deudores que antes tenían más dificultades. Antes de esta ley se exigía que para que la dación en pago se hiciera efectiva, se produjera un pacto expreso y se inscribiera en el registro mercantil. Pero ahora si se cumplen una serie de requisitos, se puede acceder a la dación en pago sin pacto alguno:

  • El valor de compra-venta del inmueble no exceda de un determinado valor dependiendo de la población de cada municipio.



  • Las personas que hayan realizado el contrato deben estar incluidas en el umbral de riesgo. Para hacer esta diferenciación se establecen unos baremos.



  • El préstamo hipotecario se realiza sobre la vivienda habitual.



  • Cada uno de los miembros que componen la unidad familiar, carezcan de rentas.



  • La cuota a pagar supere el 60% de los ingresos netos que produce la familia



  • El préstamo hipotecario se obtuvo por la compra de la vivienda habitual y que sobre ella no existan otras garantías que puedan afectar a terceros.



  • Si existiera algún cotitular, deberá cumplir los requisitos de los puntos 2, 3 y 4


Incluso cumpliendo todos estos requisitos existe la posibilidad de que el banco decida realizar una novación de la hipoteca por la que se incluyen nuevas condiciones que permiten el pago de la misma y alargándola hasta un máximo de 5 años.

Si estamos interesados en solicitar una hipoteca, deberíamos de tener muy en cuenta esta figura, porque nuestra responsabilidad quedará limitada al bien inmueble y no se extenderá a la totalidad de nuestro patrimonio.

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