Medidas de apoyo a los deudores hipotecarios

Dramática situación

medidas-de-apoyo-a-los-deudores-hipotecarios Han sido ciertamente escasas hasta la fecha las medidas adoptadas para aliviar la dramática situación que viven muchos deudores hipotecarios, en franca contraposición con las variadas medidas de apoyo a las entidades financieras acreedoras de estos préstamos y a las que se han concedido múltiples y variados apoyos. Entre las escasas medidas que podemos enumeras están los préstamos del ICO, la modificación del tramo embargable del salario en caso de ejecución hipotecaria y la elevación al 60% del importe de la tasación para subasta del importe por el que se adjudica el actor la vivienda en caso de no existir posturas, medidas todas ellas adoptadas en la pasada legislatura y que han tenido un impacto más bien modesto en la situación. La medida de apoyo a los deudores hipotecarios más reciente, y ya en la presente legislatura, ha consistido en la aprobación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos, norma que fue muy criticada inicialmente por proponer una serie de mecanismos de protección a través de un Código de Buenas Prácticas que debía ser aceptado voluntariamente por las entidades para resultar de aplicación. Independientemente de las valoraciones en cuanto a la diferencia de trato recibido por los particulares y por las entidades, la posible crítica queda sin mucho fundamento, al haberse adherido al código la práctica totalidad de las entidades. El verdadero problema lo encontramos en la extraordinaria limitación de los casos a los que resulta aplicable, ya que la norma exige para su aplicación que la familia se encuentre en una situación económica, que define como umbral de exclusión, muy precaria. Sé exige  que todos los miembros de la unidad familiar y otros codeudores carezcan de rentas derivadas del trabajo así como de otros bienes suficientes para hacer frente a la deuda, y también  que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos de  unidad familiar y codeudores Además de estos requisitos se establece otro límite cuantitativo que va en función del precio de adquisición  del inmueble, que no debe superar esta escala:
  • 200.000€ para municipios de más de un millón de habitantes
  • 180.000€ para municipios de más de 500.000 habitantes.
  • 150.000€ para municipios de más de 100.000 habitantes.
  • 120.000€ para municipios de de menos de 100.000 habitantes.
El préstamo o crédito con garantía hipotecaria debe recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haber sido concedido para la adquisición de la misma. El doble límite establecido por los requisitos para considerar que el deudor se encuentra en situación de exclusión y por el precio de adquisición del inmueble limitará de forma más que considerable la aplicación de esta norma y dejará sin ningún tipo de protección a muchos hipotecados con situaciones verdaderamente complicadas y merecedoras de algún tipo de apoyo. La situación cambia para los casos que caen dentro de su margen de aplicación, ya que la misma establece que tras la solicitud del deudor y en el plazo de un mes la entidad deberá proceder a ofrecer al cliente  reestructurar la deuda hipotecaria aplicando tres medidas:
  1. Carencia de amortización de capital durante 4 años.
  2. Ampliación del plazo del préstamo hasta 40 años desde formalización.
  3. Reducción del tipo de interés a Euribor + 0,25 durante carencia.
Si este plan de reestructuración resulta inviable por suponer la cuota hipotecaria más del 60% de los ingresos de la unidad familiar el deudor podrá solicitar una quita ( reducción del importe de la deuda ) de parte del capital adeudado que la entidad tendrá la facultad de aprobar o rechazar una vez calculada conforme a los parámetros que marca la norma. La tercera medida estipulada es la dación en pago que el deudor podrá solicitar pasados 12 meses desde la solicitud de reestructuración que no haya resultado viable. Esta dación, que sí resulta obligatoria para la entidad adherida, al igual que la reestructuración, supondrá la cancelación total de la deuda. El deudor también tendrá derecho, si así lo solicita en el momento de la dación, a permanecer durante dos años en la vivienda como arrendatario, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda. El Real Decreto también introduce una serie de reformas de carácter fiscal para evitar alguna de las situaciones de todo punto absurdas que se producen al realizarse una dación en pago, como por ejemplo que tengamos que imputarnos una ganancia patrimonial. La primera y la tercera medida son de obligado cumplimiento para las entidades adheridas, la mayoría como hemos visto, e incluso se pueden solicitar iniciado el procedimiento de ejecución, pero antes del anuncio de la subasta, lo que introduce una no desdeñable facultad en el rígido procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que desde el punto de vista del deudor no suele haber apenas alternativas de defensa. Es importante que consulte con un experto en el caso de tener problemas con su préstamo hipotecario, la mayoría de estos pleitos se siguen en rebeldía del deudor, y es precisamente el deudor el que debe solicitar la aplicación de estas medidas antes o durante la tramitación de la ejecución hipotecaria, pero en cualquier caso por parte del deudor hipotecario, que de no hacerlo perderá la posibilidad de aplicación de las medidas de apoyo con el anuncio de la subasta. Francisco López

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