¿Puede el banco quedarse con la vivienda del avalista de una hipoteca?

Doble garantía, avalista o titular del préstamo hipotecario sin propiedad


La consulta es:

Hola quería saber que puedo hacer ante la situación que me encuentro,
Tengo un préstamo hipotecario de 245.000 euros de los que faltan por pagar 240.000;  la hipoteca se firmó con una segunda garantía que es la casa de un familiar. Actualmente llevo tres meses sin pagar la hipoteca ya que me quede en paro y mi ex-mujer (que es la otra titular) no quiere pagar nada. Quisiera saber si hay algo que pueda hacer para no perder la casa del familiar que me avaló (esta casa del familiar esta alquilada desde hace mas de 20 años y no aparece este dato en la escritura que se firmó).

Intentemos responder por partes:

Doble garantía, avalista o titular del préstamo hipotecario sin propiedad


Lo primero que debemos entender es que las entidades financieras usan diferentes figuras para reforzar la operación hipotecaria (para cobrar si se impaga la hipoteca):

  1. El avalista, que el banco le hace firmar un aval solidario, con renuncia a los beneficios de orden, división y excusión. Eso significa que en caso de impago el banco puede elegir si va primero contra el patrimonio de los titulares de la hipoteca o de los avalistas. No existe el "aval de nómina", cuando se avala se responde con todo el patrimonio presente y futuro, de los incumplimientos del deudor principal.

  2. Cuando la entidad financiera nos pide aportar una segunda garantía se refiere a hipotecar otro bien inmueble además de la vivienda que compramos. El propietario de este segundo inmueble en garantía que firma se denomina hipotecante no deudor. No deudor porque no responde de la deuda hipotecaria más allá de la responsabilidad hipotecaria que le corresponde a su inmueble. Si el titular principal no paga, el banco puede ejecutar los dos bienes y se acabarán subastando. Muchas veces el hipotecante no deudor además firma como avalista.

  3. Otra figura menos usada pero utilizada es el titular del préstamo hipotecario que no es propietario de la vivienda. Su figura es muy similar al avalista, si bien a efectos de la CIRBE tiene un riesgo directo, no indirecto (que puede suponerle más problemas que al avalista si quiere pedir financiación). Además, Hacienda puede inspeciconarle en base a que realiza una donación encubierta.


Si el familiar sólo firmó una segunda garantía, lo máximo que responde en de la parte hipotecada, y si no paga esta cantidad el banco puede subastarle la vivienda. Si además firmó como avalista, responderá de toda la deuda al igual que los titulares de la hipoteca. Y lamentablemente no hay nada que se pueda hacer salvo pagar, para evitar que pueda perder su casa.

Ex-pareja que no paga la hipoteca


Actualmente es muy habitual que la pareja que se separa no pueda vender la antigua vivienda conyugal. Y hay que hacer frente a las cuotas igualmente. Si la ex no paga, el banco irá también contra su patrimonio presente y futuro.

Inquilinos en una vivienda hipotecada


Si se subasta la vivienda y hay un inquilino, este sigue teniendo los mismos derechos ante el arrendador, que puede pasar a ser el banco. En todo caso cuando se hipoteca una vivienda hay que informar al banco de que está alquilada, pese a que muchas veces no se hace.

Lamentablemente hay pocas soluciones que podamos aportar si no se paga la hipoteca, tanto para el titular como el avalista; recomendamos intentar pactar una dación en pago para evitar que se ejecute la segunda garantía, pero será potestad del banco concederla o no, me temo.

Sobre el autor del artículo.

Perito economista especializado en productos financieros y divulgador de economía en medios de comunicación. Profesor asociado de Economia Financiera en la UIB | Socio en Futur Finances | Futur Legal | Futur Hipotecas Autor del libro La Banca Culpable (Esfera de los Libros) y coautor del libro La Prevención del Soreendeudamiento Privado (Aranzadi)

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