¿Qué hacer en caso de imposibilidad de pago de la hipoteca?

Ejecución hipotecaria



En mi artículo publicado en el Diario Expansión en fecha de 2 de agosto de 2013 ya hice referencia a las claves para pagar la hipoteca en caso de insolvencia sobrevenida.
Lo primero a hacer es poner en conocimiento de tu oficina tu situación e intentar llevar a cabo una negociación bancaria, individualmente o representado por negociadores o mediadores bancarios.

Se puede optar por varias opciones, dependiendo de la situación personal, ingresos y futuro a corto plazo. La negociación puede versar sobre:

  • Solicitar una carencia de capital, si el importe que estás pagando es muy elevado, de manera que sólo pagues intereses. El capital se acumula, y cuando vuelvas a pagarlo, se verá tu cuota incrementada, pero levemente. De esta forma, cuando tu economía se recupere, podrás pagar de nuevo como venías haciendo habitualmente y habrás evitado un procedimiento de ejecución hipotecaria.



  • Solicitar que te anulen las cláusulas suelo de tu hipoteca. En este caso, si tienes dicha cláusula y dependiendo de la Entidad, no tendrás problemas. En otros supuestos, te aconsejo que acudas acompañado de expertos legales.



  • Solicitar una novación hipotecaria para ampliar el plazo de devolución de tu hipoteca, de manera que rebajes la cuota mensual. Piensa que en estos casos, deberás asumir gastos de formalización y Notaría (piensa bien si la operación te sale rentable).



  • Pignora los alquileres que tengas sobre tu vivienda al pago de la hipoteca. Es otra alternativa que se están aceptando en algunas oficinas.



  • Dación en pago. Si no puedes mantener la hipoteca de ninguna forma, por no tener ingresos ni perspectiva de los mismos a corto plazo, así como interés en salvar tu vivienda, solicita al Banco que se la adjudique en pago de la totalidad de la deuda, liberándote totalmente de la misma.


Ejecución hipotecaria


Si ninguna de las soluciones anteriores funcionan e impagamos más de 3 cuotas hipotecarias, el banco o caja puede iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Las causas de oposición limitadas y tasadas por la ley procesal. Únicamente oposición a la abusividad de determinadas cláusulas puede paralizar el procedimiento.

En estos casos, cabe activar mecanismos de paralización o suspensión de lanzamiento de vivienda. Con la modificación parcial de la ley hipotecaria, se permite al deudor que acredite determinadas circunstancias personales y económicas la posibilidad de solicitar una moratoria de dos años que le permita suspender la ejecución y mantenerse en la vivienda.

Los requisitos que deben darse son muy rigurosos, y se contemplan en los dos primeros artículos de la ley, entre ellos, y como ejemplo, familias numerosas, o monoparentales, familias con hijos menores de tres años, etc. que acrediten una determinada percepción de ingresos (ver Ley 1/2013).

Al modificarse la ley hipotecaria a raíz de la presión legislativa impuesta por Europa de adaptación del ordenamiento español al europeo, se ha dado la posibilidad al deudor de oponerse ante el Juez que está conociendo del propio procedimiento de alegar todas aquellas cláusulas que considere abusivas. No se paraliza el procedimiento, pero la rebaja en la deuda de conseguir un pronunciamiento judicial favorable, puede ser notoria (no olvidemos que en caso de subasta, si no se cubre la deuda con la ejecución de la vivienda, el titular seguirá respondiendo de la misma con todo su patrimonio).

Por otro lado, y como mecanismo último, aunque no adaptable para supuestos de familias con exclusiva deuda hipotecaria, está el concurso de acreedores de personas físicas.

Este procedimiento no es viable para todas las personas con problemas de pago de la hipoteca, pero si será viable en caso de familias con alto endeudamiento por deuda ordinaria que además cuenten con hipoteca. Es una forma de reducir y ampliar el plazo de devolución de esa deuda ordinaria mediante la aplicación de quitas y esperas (artículo 100 de la Ley Concursal).

Hay que tener en cuenta la última modificación legislativa sobre mediación concursal aprobada a través de la ley de emprendedores.

Esta nueva normativa establece un nuevo estadio preconcursal gestionado por mediadores concursales que trataran en un plazo breve de tres meses conseguir adhesiones a una propuesta de convenio. Esta propuesta de convenio se presentará ante el Registro Mercantil o ante Notario mediante solicitud o instancia (sin necesaria intervención de abogado y procurador).

Se podrán conseguir quitas no superiores al 25% y 3 años de espera (diferentes al procedimiento concursal ordinario).

En caso de no conseguir las mayorías suficientes, se tramitará el concurso consecutivo ante el Juzgado Mercantil competente con efectos liquidativos. Dichos efectos serán los mismos que los previstos para el procedimiento concursal común.

Es muy importante enfrentar el problema lo antes posible, incluso antes de que se produzca si es posible prever problemas económicos futuros, y ponerse en manos de profesionales del derecho y práctica en la negociación bancaria. Si hay una solución al impago hipotecario, hay que negociarla con tiempo y conocimientos.

Sobre el autor del artículo.

Licenciada en Derecho por la Universidad de Barcelona, Master en Abogacía por la Universidad de Barcelona e Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona (ICAB). Doctorando en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares. Especialista en Derecho Mercantil, en particular, en Derecho Societario,Concursal y Bancario.

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