¿Cuáles son las consecuencias de la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

Ya no hay limitaciones para heredar viviendas después de la derogación

Desde el pasado 3 de septiembre de este 2021, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria ha sido derogado 75 años después de su entrada en vigor. Desde ahora y con carácter retroactivo, no existen limitaciones a la hora de heredar una vivienda.

Conocida como ‘la Ley de Cuba’, entró en vigor el 8 de febrero de 1946 con la intención de que los hijos de españoles emigrados pudieran regresar a España con tiempo de sobra si sus padres fallecían y, de esa manera, recibir la herencia que les pertenecía por derecho. Durante todos estos años ha afectado a los herederos indirectos de propietarios que fallecían sin descendencia directa. La herencia de la vivienda no tenía efecto real hasta dos años después debido a la posibilidad de que existiera un testamento diferente, o que algún hijo ilegítimo o heredero directo apareciera reclamando la vivienda.
 

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La derogación de este artículo tiene carácter retroactivo, es decir, no sólo afecta a las futuras operaciones, sino también a las actuales. Ahora, con la modificación de la ley, si te encuentras en esta situación no tendrás que esperar a que se cumplan esos dos años. A partir de ahora, el heredero indirecto de la vivienda será el titular si no existe descendencia.
 

El Gobierno decide suprimir así una limitación a la hora de adquirir una vivienda heredada y formalizar la operación si no se tiene descendencia. El artículo vigente durante más de tres cuartos de siglo decía: ‘‘Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante.  Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos’’. 
 

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La COVID ha jugado un papel determinante

Desde la llegada del coronavirus, el número de herencias de viviendas ha ido en aumento hasta alcanzar su pico máximo en marzo de 2021, llegando a superar las 19.400 viviendas heredadas, según el INE. Esto se debe al crecimiento en el número de fallecidos debido a la enfermedad y fue una de las causas por las que, finalmente, se decidió derogar el artículo 28. De esta manera, se están agilizando todos los procesos de compraventa en este tipo de viviendas, ya que los bancos se mostraban reticentes a la hora de conceder hipotecas en estos casos.


En conclusión, el artículo 28 entorpecía algunas operaciones por tener que esperar dos años para heredar una vivienda y poder venderla. Ahora eso cambia y no existen limitaciones para que el heredero pase a ser el titular. Esto son buenas noticias tanto para el comprador como para su familia en caso de que no tenga hijos porque, de esta manera, podrán estar todos más tranquilos a la hora de recibir la herencia.

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