Diferencias entre subrogación y cancelación de la hipoteca

Dos mecanismos con los que poder mejorar las condiciones de la hipoteca pero que no implican lo mismo

Cuando el objetivo del hipotecado es cambiar y mejorar las condiciones de la hipoteca, hay dos operaciones que se pueden llevar a cabo para conseguirlo: la subrogación y la cancelación de la hipoteca. Aunque sirven para cumplir ese objetivo, no son dos operaciones que signifiquen ni impliquen lo mismo, de ahí que sea necesario explicar la diferencia entre subrogación y cancelación de la hipoteca.

Qué es una subrogación

La subrogación consiste en cambiar el préstamo hipotecario de una entidad a otra, es decir, lo que se conoce como subrogación de acreedor; o bien cambiar el titular de la hipoteca por otro, o lo que es lo mismo, subrogación de deudor. La subrogación de acreedor es la más común y el cambio de la hipoteca de un banco a otro incluirá mejora en las condiciones del préstamo hipotecario.

Para acceder a una subrogación, hay que cumplir con unos requisitos mínimos como seguir el procedimiento y los plazos legales que permiten llevar a cabo la subrogación y que aparecen en la nueva Ley Hipotecaria, estar al corriente de pago de todas las cuotas de la hipoteca y contar con un buen historial crediticio.

El proceso de la subrogación se inicia con una oferta vinculante de otra entidad para la hipoteca que el titular tendrá 10 días para evaluar. Si el titular acepta esta oferta, el nuevo banco lo notificará al antiguo y le requerirá toda la información pertinente. Tras la entrega de la documentación (que es obligatoria), el banco antiguo tiene 15 días para realizar una contraoferta de la hipoteca y mejorar las condiciones del nuevo banco. Si el titular acepta la contraoferta, se llevará a cabo una novación por la que se modifiquen y mejoren las condiciones de la hipoteca, descartando así la opción de subrogación.

Si tras esos 15 días que tenía el banco actual de hacer la contraoferta, éste no realiza ninguna oferta de mejora de condiciones, se procede a la subrogación. A continuación, un podcast en el que explicamos las circunstancias de la subrogación:

¿Qué es cancelar la hipoteca?

Tomar la vía de la cancelación supone amortizar el dinero pendiente de ese préstamo hipotecario e iniciar la constitución de un préstamo hipotecario nuevo, ya sea en otra entidad o bien en la misma (aunque por lo general, en la misma no se procede a una cancelación, sino a una novación a través de la cual se modifican las condiciones del préstamo hipotecario), con las nuevas condiciones.  

La cancelación de la hipoteca supone que aparecerá una comisión por desistimiento (amortización anticipada) que será de 0,15% si se realiza en los cinco primeros años de vida de la hipoteca o del 0,25% si se realiza en los tres primeros años. Además, también aparece la comisión por compensación por riesgo de tipo de interés, que será del 2% máximo durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir del undécimo año.

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¿Es mejor subrogar o cancelar la hipoteca?

Las principales diferencias están en el coste de una operación u otra. Por lo general, cancelar una hipoteca e iniciar otra desde cero, es un proceso más costoso económicamente hablando. Subrogar es más barato ya que cancelando la hipoteca y constituyendo una nueva se han de pagar gastos de cancelación a la entidad, y también acarrea gastos de notaría y Registro de la Propiedad.

Con la subrogación, no se procede a la cancelación y por lo tanto no se pagan los gastos que ésta implica (la comisión por cancelación total es más cara que la comisión por subrogación).

En la subrogación los gastos que hay que asumir son la comisión por subrogación, cuando se trata de un cambio de tipo variable a tipo fijo y cuando se realiza antes de los tres primeros años de la hipoteca y no podrá ser mayor al 0,15% del capital reembolsado de forma anticipada. Pasados esos tres primeros años, el banco no podrá exigir ninguna comisión por subrogación. Para el resto de los tipos de subrogaciones, la comisión desaparece. Además, esta operación conlleva gastos de notaría, de registro y de tasación.

Por lo tanto, habrá que hacer números y comparar qué opción conlleva menos gastos asociados y sobre todo saber que los préstamos hipotecarios tienen un componente de negociación importante, no son productos cerrados.

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