El terreno, la hipoteca y el seguro, las ‘trabas’ que hay detrás de las viviendas modulares

La financiación del suelo por un lado y la de la casa por otro es uno de los principales problemas a los que se enfrentan los clientes.


Del boom del ladrillo al boom de las casas modulares. La última moda inmobiliaria consiste en que el cliente se construya su casa a su gusto, por módulos, reduciendo los costes y los tiempos.  Lo que empezó como una forma de paliar los efectos de la crisis inmobiliaria se ha convertido en una moda que no hace más que crecer.  Según los datos de Habitissimo, desde 2015 a 2017 el número de construcciones modulares se ha incrementado un 250% al pasar de 2.000 a 7.000.  En la obra nueva tradicional se ha pasado en 2015 de 303.146 viviendas a 326.116 en 2016, un crecimiento de tan solo el 6,52% según datos del INE. 

La demanda de estas casas crece cada día en España, aunque los datos aún están muy lejos de los de Estados Unidos donde una de cada tres vivienda es prefabricada. Tal es su demanda que incluso la promotora inmobiliaria AEDAS Homes se ha convertido en la primera empresa en España en crear una línea de negocio de viviendas modulares basada en la fabricación industrializada.

¿Cómo se financia una casa modular?

Una casa modular, es una vivienda que se construye (estructura y cerramientos) por módulos, en fábrica o taller, y éstas son transportadas con una grúa al lugar donde la casa debe ser ubicada para su ensamblaje final. Para poder construir una vivienda de estas características, el usuario debe contar con un suelo urbanizable en el que poder montar su casa. Si aun no tiene el suelo en propiedad, la financiación del suelo por un lado y la de la casa por otro, es uno de los principales problemas a los que se enfrentan los clientes a la hora de pedir la financiación necesaria a un banco. 

“Hay diferentes formas de financiación para este tipo de viviendas dependiendo del coste del inmueble al igual que para la adquisición del terreno. Para la compra del terreno se puede solicitar un préstamo al consumo, cuyo importe máximo estaría en los 60.000 euros (el límite de concesión irá en función del perfil económico del solicitante), o bien un préstamo hipotecario. En este último caso, la financiación habitual está entre el 50% y el 60% del valor de compra y el plazo de amortización se encuentra entre 10 y 15 años. Cuando se constituye el préstamo autopromotor para la financiación de la construcción se absorbe el anterior préstamo o bien se nova ampliando el plazo de amortización y el límite del crédito acorde al proyecto de ejecución, por tanto, quedaría una sola hipoteca”, explica Santiago Cruz, CEO de Ibercredit

Pero ¿una casa modular es lo mismo que una vivienda tradicional? “Las casas modulares se consideran bienes inmuebles y se solicita licencia de vivienda para su construcción, con lo que son hipotecables igual que cualquier otra casa que se vaya a construir, con hipotecas de autopromoción. Nosotros, desde Casas Cube, ayudamos a nuestros clientes, si así lo desean, en la gestión de la hipoteca y procuramos que obtengan las mejores condiciones incluso en casos en los que se necesita financiación para terreno y casa.  Su precio depende de la gama, los acabados, el lugar de instalación y los conceptos que se incluyan en el presupuesto. La construcción de una casa Cube de 150 m2, por ejemplo, tiene un precio de 107,900 euros”, señala Vanessa Breton de Casas Cube

El CEO de Ibercredit matiza que “si se ha constituido una hipoteca para la compra del terreno, será muy complicado conseguir financiación para la obra total ya que el resto del importe estará comprometido a la primera hipoteca. Como norma general, los bancos financian en la primera hipoteca hasta el 80% mientras que la segunda solo dan el 60% del valor del inmueble. La propuesta que realizan la mayoría de los bancos para la financiación de estas viviendas es hipotecar otra garantía y cuando se obtenga el Fin de Obra y la Licencia de Primera Ocupación hacer un cambio en las garantías”. 

¿Los bancos ponen problemas para financiar este tipo de casas? “Esto va a depender del tratamiento que se le dé a la vivienda; si se considera un bien mueble (casa prefabricada que se puede cambiar de lugar) las entidades bancarias sólo podrán financiar mediante un préstamo al consumo o hipotecando otra garantía real. Sin embargo, si la vivienda es un bien inmueble (cimentación, acceso a suministros, licencia y proyecto) el tratamiento para la entidad bancaria es igual que para el resto de construcciones. Es decir, la clave estaría en que la vivienda cumpla los requisitos de acceso al Registro de la Propiedad”, apunta Santiago Cruz

Dentro de las casas modulares hay que diferenciar entre las que se pueden transportar y las que no. “Las casas que son susceptibles de cambiar de lugar subiéndolas a un camión no se pueden hipotecar como bienes inmuebles porque son bienes muebles”, apunta Vanessa Bretón. 

¿Qué pasa cuando la vivienda modular pertenece a una promotora inmobiliaria? ¿También es necesario pedir una hipoteca de autopromoción? “La promoción industrializada de viviendas a gran escala, como es la nueva línea de negocio ‘offsite’ de AEDAS Homes, sigue los mismos cauces financieros y de legislación que la promoción de viviendas tradicional. No hay diferencia más allá de que se entrega en mucho menos tiempo y tiene una mayor calidad de ejecución. Es decir, el cliente puede pedir una hipoteca “normal”, el seguro, etc. La única diferencia existe a nivel técnico. Las viviendas industrializadas se fabrican en una fábrica. Se trata de una nueva forma de construir que se asemeja a la industria automovilística, en la que todas las piezas están prefabricadas y se ensamblan en una cadena de montaje. Posteriormente, los módulos producidos en fábrica se transportan al solar sobre el que se hace el trabajo de montaje”, cuenta Ángel Fernández, Gerente de Industrialización de AEDAS Homes.

¿Cuál es el problema del terreno? 

La parcela donde se va a construir la vivienda se convierte en muchos casos en el gran problema de los compradores de este tipo de viviendas.  El futuro hipotecado debe conocer las características físicas, jurídicas y urbanísticas del terreno que va a comprar. Necesita tener los planos de la parcela, así como el certificado urbanístico de su ayuntamiento y las escrituras de la propiedad. 

“Para construir una casa modular el terreno ha de ser edificable y la normativa a aplicar es la misma que para casas realizadas con otro sistema constructivo. En cuanto a las características de la finca, no hay limitaciones específicas por ser construcción modular. Como en cualquier caso, que la finca sea llana, por ejemplo, facilita y abarata el proyecto, pero cuando un terreno tiene pendiente se hace el trabajo necesario para poder instalar la casa o se adapta la vivienda a las características del terreno”, destacan desde Casas Cube.

Por su parte, Yolanda García, directora técnica de Kook Home, apunta que lo más importante es “que la casa cumpla con la normativa urbanística y por lo tanto el terreno debe permitir construir en él”.
Sin embargo, en el caso de que el cliente aun tenga que comprar el terreno si el precio del mismo no supera los 60.000 euros puede asumirlos con un préstamo al consumo. “Los clientes podrían concurrir en un préstamo e hipoteca para la construcción. En este caso habría más fincabilidad (valor neto del inmueble) para la primera disposición y se podría empezar la obra con más recursos”, apunta Santiago Cruz.

Una vez elegida la casa y el terreno, ¿Cómo funcionan las licencias?

Para poder construir su vivienda, el cliente deberá contar con los permisos de obra necesarios de su ayuntamiento: licencia urbanística y de obra. La licencia urbanística es un permiso que la administración local para la realización de cualquier tipo de construcción, su coste ronda el 2% del valor del terreno.  Depende del ayuntamiento donde se construya la vivienda habrá que pedir otras licencias complementarias. 
Una vez que esté construida la casa habrá que solicitar la cédula de habitabilidad cuyo precio es el 1% del coste de la casa, así como el alta de todos los suministros. La mayoría de las empresas del sector como Casas Cube o Kook Home se encargan de preparar toda la documentación necesaria para presentar en los ayuntamientos y legalizar la vivienda. 

¿Cuál es el papel de la tasación en una casa modular? 

En las viviendas tradicionales, la tasación juega un papel muy importante. La mayoría de las entidades suelen financiar el 80% del valor de tasación de la casa que se va a comprar, por lo que cuánto mayor sea la tasación más alta será la financiación que consiga el futuro hipotecado. 

En el caso de la vivienda modular, ¿Cómo se tasa si aun no se ha construido? “En este caso si existe licencia de obra y proyecto de construcción, el tratamiento es exactamente igual que se le da a la construcción de cualquier bien inmueble que tiene acceso al Registro de la Propiedad. Por tanto, la compañía tasadora valorará el Proyecto de Obra junto con el terreno y dará un valor futuro a fin de obra. La técnica constructiva modular hace que los tiempos de ejecución se reduzcan y que los avances mediante certificaciones de obra en el terreno sean diferentes a la construcción habitual, pues mientras la vivienda se construye en una fábrica no existen avances físicos in situ y por tanto no se pueden valorar por la compañía tasadora en las certificaciones. Sólo tendrán efecto cuando se vayan anclando las diferentes partes de la vivienda sobre la cimentación de la misma”, destalla Santiago Cruz.

Cómo asegurar una casa modular 

Aunque en los últimos años, el número de casas modulares ha crecido los clientes aún se encuentran con algunas trabas a la hora de asegurar este tipo de viviendas.  “Una vez edificada, la casa necesitará un seguro de hogar. En este campo no es habitual tener problemas si bien, el concepto "modular" es muy amplio y la suerte de técnicas constructivas que podemos hallar es muy variada por lo que algunas pueden presentar riesgos más agravados que otras. En general, la combustibilidad de los materiales va a jugar un papel importante. Por lo demás, es de suponer que la casa cumple con la normativa vigente en materia de construcción y, por tanto, es estable. Tengamos en cuenta que el sector dispone de seguros y corredores especialistas en roulottes o mobile-homes por lo que estamos hablando de algo que tiene solución” informa el director técnico de la correduría de seguros Lluch & Juelich Brokers, Carlos Lluch.

¿Qué problemas puede encontrarse el comprador de estas viviendas a la hora de asegurarlas? “Este tipo de viviendas merece ser descrita con algo de detalle en el contrato. Hay que prestar atención a las protecciones físicas y, especialmente, a la presencia de materiales combustibles. Asimismo su sistema de instalaciones hace que muchas de ellas corran por debajo del forjado y que las acometidas estén enterradas lo que hace que algunos seguros del mercado sean completamente ineficientes por no cubrir daños a estas o con origen en esta tipología de instalación. Otro elemento que es importante es que estamos hablando de módulos que vienen de fábrica montados, con sus instalaciones y servicios lo cual implica que en un gran número de casos nos encontremos reparadores independientes y tengamos que buscar al fabricante para que nos gestione cualquier incidencia. Esto implica que nuestro asegurador debe tener claro que habrá que indemnizar antes que reparar por lo que su "ética de negocio" debe estar orientada a no poner problemas cuando su cliente solicite perito e indemnización y, obviamente, una excelente agilidad en la gestión y el pago. Un buen corredor es imprescindible porque no todas las aseguradoras del mercado cumplen con este perfil”, explica Carlos Lluch.

Cuáles son las ventajas de las casas modulares 

El precio, los tiempos y el diseño personalizado. Estas son las tres principales características que hacen que las casas modulares sumen cada año más adeptos. “Otra de las ventajas de las viviendas modulares es la eficiencia energética lograda gracias al uso de materiales técnicos aislantes, pero también es importante para nuestros clientes el plazo de ejecución, muy inferior al de una construcción convencional en parcela. Además, se trata de un proceso industrializado lo que posibilita un mayor control de calidad en los procesos y una excelente relación calidad/precio”, destaca Vanessa Bretón. 

Por su parte el gerente de Industrialización de AEDAS Homes señala que para el cliente hay dos factores importantes, “la reducción de los plazos de entrega a aproximadamente la mitad (de 18-24 meses a 9-12), a la vez que aseguramos una mayor calidad del producto. Es decir, damos respuesta a dos de las principales necesidades de la demanda”. 

El proceso de industrialización, en el caso de esta promotora, les ayuda a sacar partido a las economías de escalas. “Nos permite escalar nuestra capacidad de producción, aumentar la rapidez en las entregas y la calidad de ejecución; podremos hacer más viviendas cada año, aumentar la facturación. Es una clara apuesta por la innovación y modernización de un sector muy inercial que prácticamente no ha acometido ninguna transformación desde hace muchas décadas”, apunta Ángel Fernández.

¿Las construcciones modulares son el futuro? 

Desde AEDAS Homes ven este modelo de negocio como el presente y el futuro de la construcción. “La promoción residencial en España es una industria muy inercial que apenas ha experimentado cambios en su modelo productivo en los últimos 100 años. Por tanto, no es de esperar transformaciones radicales en el corto tiempo. Sin embargo, nuestro sector no será ajeno al proceso de disrupción que afecta a toda la economía y en mayor o menor medida a nuestra forma de vivir y consumir. La irrupción de la tecnología, la cada vez mayor competencia, la sofisticación de los clientes, la mayor conciencia ambiental son algunos de los factores que impulsarán los cambios en nuestra industria.  La construcción industrializada irá ganando terreno poco a poco, pero convivirá todavía durante algún tiempo con la construcción tradicional. El ritmo de crecimiento dependerá de la demanda y de la capacidad de la industria, actualmente incipiente, por lo que será necesaria una gran inversión, tanto en los procesos, tecnología e instalaciones de fabricación como en la formación de una mano de obra mucho más cualificada”, Ángel Fernández.