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¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre los gastos hipotecarios?

Expectación tras una sentencia a favor de los bancos


El pasado 28 de febrero, el Tribunal Supremo falló a favor de la banca en cuestión de impuestos. Así, el cliente será el que deba pagar algún coste de los documentos notariales en la constitución de una hipoteca. 

Algunas de las cifras que debemos conocer antes de firmar una hipoteca es la que conlleva el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para una vivienda de segunda mano y el Impuesto de  Actos Jurídicos Documentados (AJD) para una vivienda nueva. Este último se trata de un impuesto autonómico que se calcula en función de la responsabilidad hipotecaria y suele situarse entre el 0,5% y el 1,5%. Está destinado a gravar determinados documentos notariales o mercantiles, entre ellos las escrituras del préstamo hipotecario.

Audiencias Provinciales contra el Tribunal Supremo

Un cliente de Banco Sabadell, consideró que esta era una práctica abusiva y reclamó la situación a la justicia. Después de pasar por juzgados de primer rango que habían dado la razón al cliente en dicho conflicto, el Tribunal Supremo dictaminó:

  • Que el ITP y el AJD debían correr a cargo del cliente,
  • Los documentos notariales a partes iguales, 
  • Y en cuanto a las copias, a cargo de quien las solicite.

Motivos de las reclamaciones

El impacto de esta sentencia está en todas las demandas que se han presentado en los tribunales. Estas reclamaciones se han presentado porque los gastos por contrato suponen uno de los mayores costes de los préstamos hipotecarios, un porcentaje que ronda el 10% del precio de venta. Sin embargo, los impuestos suman la mayor parte de estos gastos por lo que, aunque los despachos de abogados siguen animando a reclamar deja de compensar a los usuarios, si el resto de gastos no superan los 2.000€.  

Las asociaciones de consumidores como ASUFIN o ADICAE, los abogados y las entidades bancarias están pendientes del resultado final de la sentencia al ser contradictoria con otras resoluciones del Tribunal Supremo y de la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). La expectación es mayor por la contradicción que se dio en 2016 sobre las cláusulas suelo. En esa ocasión, hay que recordar que, aunque fue el Tribunal Supremo quien las eliminó, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea permitió la reclamación de los gastos que suponía la cláusula suelo.

En referencia a los gastos de constitución de hipotecas, en caso de que la resolución de la sentencia fuese a favor de los consumidores, los bancos desembolsarían en reclamaciones una cantidad que según ASUFIN podría llegar a los 20.000 millones de euros, una media de 2.500 euros por cliente.

¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?

Los gastos que se generan con la relación entre banco y cliente al firmar el contrato de un préstamo hipotecario son:

  • Los gastos de tasación: la valoración que hace el banco sobre la vivienda, para definir el préstamo.
  • Los gastos de gestoría: depende del gestor pero por lo general, lo impone el banco.
  • Gastos de notaría: varían entre el 0,1 % y el 0,5 % del importe de la hipoteca. Para hacerse una idea, por una hipoteca de 160.000€, se pagarían entre 457 y 502€.
  • Registro de Propiedad: suele llegar a un máximo del 0,2%. En este caso el importe puede variar entre 234 y 295€.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Suele situarse entre el 0,5 y el 1,5% dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se pida la hipoteca.