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Quiero comprar la mitad de la casa a mi ex, ¿cuánto le debería pagar?

Para comprar la casa a tu ex-pareja influyen muchos factores: impuestos, hipoteca, régimen del matrimonio... ¿cuál es la mejor opción?


Poner fin a una relación siempre es complicado, pero cuando la situación resulta insostenible a veces es la mejor decisión. España ocupa el quinto puesto europeo en número de divorcios, por detrás de República Checa, Luxemburgo, Dinamarca y Portugal, con una cifra de 114.491 rupturas en 2017, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

Además de lidiar con la situación emocional, ambas partes han de decidir sobre los bienes en común que han adquirido durante el matrimonio. Lo más habitual es que se encuentren con una vivienda y un préstamo hipotecario compartido, los cuales deben solventar.

Aunque se puede optar por la venta del inmueble a un tercero para cubrir la deuda hipotecaria, en ocasiones, una de las partes desea comprar a su ex pareja la otra parte de la vivienda. Es entonces cuando pueden surgir las dudas: ¿cuál es la mejor forma de hacerlo? ¿Cuánto dinero va a costar? ¿Qué pasa con la hipoteca?

En función del tipo de régimen económico que tuviera el matrimonio, existen diferencias a la hora de realizar esta venta. Existen tres tipos de regímenes: sociedad de gananciales, régimen de participación o separación de bienes. Por defecto, en ausencia de elección, en España suele aplicarse la sociedad de gananciales a excepción de algunas comunidades autónomas.

 

Matrimonio en sociedad de gananciales

El Código Civil establece en su artículo 1344 que “mediante la sociedad de gananciales se hacen comunes para los cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos, que les serán atribuidos por mitad al disolverse aquella”, es decir, que los bienes comunes serán repartidos a partes iguales (50%) entre los cónyuges cuando realicen la liquidación de gananciales. Conviene aclarar en este punto que se consideran bienes gananciales todos aquellos adquiridos durante el matrimonio, sin embargo, aquellos obtenidos por herencia o donación son privativos de la persona que los recibe.

Para hacer la liquidación de bienes el primer paso es valorar el activo y el pasivo de la pareja, es decir, realizar el inventario de los bienes, deudas y cargas con que cuentan. Esta valoración puede hacerla la propia pareja de mutuo acuerdo o, en caso de no haber consenso, el perito correspondiente. 

En el caso concreto de la vivienda habitual, el cónyuge que se queda la otra parte del inmueble tendrá que compensar económicamente a su ex-pareja en la parte correspondiente a su cuota de liquidación. Lo más lógico para fijar el precio del inmueble es realizar una tasación para determinar su valor en el momento de la venta. Dicha liquidación, ha de realizarse en escritura pública ante notario la cual deberá ser autoliquidada en la Consejería de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente como acto sujeto pero exento.

A pesar de tratarse de una compraventa, no han de abonarse tributos habituales como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el IRPF o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, más conocido como Plusvalía Municipal, puesto que no computan como aumento o disminución del patrimonio de cada cónyuge. 

 

Matrimonio con separación de bienes 

En el caso del régimen de separación de bienes, hay que diferenciar entre el patrimonio obtenido conjuntamente de forma previa al matrimonio y aquel que se adquirió estando casados.

El primero supone bienes privativos de cada uno de los cónyuges, puesto que los obtuvieron estando solteros, a pesar de tener una titularidad conjunta. Es decir, que cada uno es dueño de forma privativa de una cuota determinada o del 50% del bien de propiedad conjunta. En este supuesto, la mejor opción es la extinción de condominio, debido a sus ventajas fiscales.

En el caso del segundo, el patrimonio adquirido dentro del matrimonio, se procede a su liquidación, disolución y adjudicación siguiendo el Convenio Regulador de Separación o Divorcio. El reparto de los bienes queda recogido en la sentencia de divorcio o separación dictada por el Juzgado de Familia, dicha sentencia actúa como acreditación para aplicar la exención de los impuestos correspondientes, así como para modificar la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

 

Extinción de condominio

La extinción de condominio es la opción más aconsejable a la hora de liquidar los bienes en un proceso de divorcio, especialmente en el caso de la vivienda. Este acto, regulado en los artículos 400 y 406 del Código Civil, trata la división de la cosa común en las comunidades de bienes. La principal ventaja de esta solución jurídica es que se puede realizar la repartición de bienes sin tener que recurrir a la compraventa, con el ahorro de impuestos que eso supone.

Mientras que la compraventa tributa entre el 6% y el 8% por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en función de la Comunidad Autónoma, la extinción de condominio lo hace a través del gravamen de Actos Jurídicos Documentados, lo que supone entre el 0,50% y el 1%, junto con los gastos de notaría.

La extinción de condominio sólo afecta a la división del inmueble, pero no es aplicable a la hipoteca. Para que la deuda hipotecaria deje de ser compartida, debe solicitarse una novación, es decir, cambiar las condiciones del préstamo y dejar como titular sólo a una persona. Eso sí, hay que tener en cuenta que la entidad puede denegar dicha novación o reajustar el tipo de interés, encareciendo las cuotas hipotecarias, ya que no tendría las mismas garantías de pago.