Ventajas y desventajas de subrogar tu hipoteca

Compara las distintas entidades para conseguir las mejores condiciones en la subrogación de tu hipoteca

Cambiar las condiciones de la hipoteca es posible gracias a la subrogación. Un tipo de interés alto, varias vinculaciones o simplemente no estar contento con tu entidad son algunos de los motivos por los que un cliente puede decidir mover su préstamo hipotecario de una entidad a otra. 

La subrogación se puede hacer de dos maneras, una sería la de acreedor y se da cuando el titular del préstamo decide buscar otro banco para su hipoteca. En el caso de la subrogación de deudor, lo que cambia es el titular del préstamo manteniéndose el mismo banco.

¿Que significa subrogar la hipoteca?

¿Qué hay que saber?

Para realizar una subrogación hipotecaria se debe tener en cuenta que esta será más beneficiosa en los primeros años del préstamo porque al principio es cuando más intereses se pagan a la entidad financiera, según el sistema de amortización francés por el que se basan las hipotecas españolas. En este caso, si realizamos la subrogación en estos primeros años mejoraremos nuestro tipo de interés por lo que acabaremos pagando menos.

Para encontrar la mejor opción es necesario preguntar en distintas entidades y conseguir así las mejores condiciones posibles. Además, hay que tener en cuenta los gastos que supone la subrogación, para comprobar si compensará finalmente.

El banco puede realizar una contraoferta. Según la ley hipotecaría actual, si la entidad iguala las condiciones, la subrogación no podrá tener lugar. Sin embargo, con la nueva ley hipotecaria, se prevé que en Marzo de 2019 quedará suprimida la obligación de permanencia en el banco, así como los costes de la subrogación.

Ventajas:

El objetivo de cambiar de banco un préstamo hipotecario es conseguir unas condiciones más favorables que se adapten mejor a la situación del hipotecado.

  • Mejora de interés. Normalmente se suele buscar una reducción del coste de la hipoteca, y esto puede conseguirse de tres formas:
     
    • Reducción del tipo de interés. En el que se verá reducido el porcentaje del diferencial. Por ejemplo pasar de un préstamo a euríbor +2,5% a euríbor +1%.
    • Cambio de hipoteca fija a variable o viceversa.
    • Cambio de índice. Es posible cambiar a euríbor en el caso de que se tenga el IRPH como referencia.
       
  • Ampliar el plazo de amortización. Se podrá cambiar el periodo de tiempo para devolver la deuda, adaptando las cuotas mensuales a un precio más bajo. Pero hay que tener en cuenta que a largo plazo el coste será mayor ya que nos cobrarán más intereses.
     
  • Eliminar cláusulas. En algunas ocasiones el préstamo conlleva cláusulas abusivas por parte de la entidad, que podrán eliminarse al llevar nuestra hipoteca a otro banco.
     
  • Eliminar vinculaciones. Hay bancos que para firmar un préstamo hipotecario con su entidad obligan a cumplir una serie de condiciones.  Por ejemplo, la domiciliación de la nómina, recibos habituales, contratación de seguros o un importe mínimo en el uso de la tarjeta.
     
  • No tienen comisión por cancelación.

Desventajas:

Con la actual ley hipotecaria hay varios gastos que el hipotecado deberá afrontar para realizar el cambio de banco. Por ello, el hecho de que la nueva entidad dé mejores condiciones, no quiere decir que se vaya a pagar menos tras haber finalizado el proceso.

  • Comisión por subrogación. No es necesario pagar la comisión por cancelación, sin embargo si habrá que pagar un porcentaje por el cambio. Este puede alcanzar el 1% para préstamos anteriores al 27 de abril de 2003, y para los préstamos posteriores a esta fecha, el máximo será un 0,5%.
     
  • Comisiones por gastos de la nueva hipoteca. Como por ejemplo la comisión de apertura (es poco frecuente), los gastos de tasación y de notaria,  la factura de la gestoría y los gastos por modificación de la inscripción en el registro de la propiedad.

Cómo es la subrogación con la ley hipotecaria de 2019

Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

 

         

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