Avalista, hipotecante no deudor y otras figuras hipotecarias

Firmas en un préstamo hipotecario


Cuando un familiar o amigo necesita de nuestra ayuda para adquirir una vivienda financiada mediante un préstamo hipotecario, suele pedirnos que avalemos la hipoteca. Sin embargo, tras esta solicitud, además del riesgo de perder nuestra propia vivienda, hay multitud de figuras hipotecarias diferentes que debemos conocer, además del aval personal.



Firmas en un préstamo hipotecario


Es muy importante tener bien claro que antes de plantearnos siquiera firmar en concepto de cualquiera de las figuras hipotecarias que ahora comentaremos, tenemos que conocer en profundidad sus implicaciones jurídicas y prácticas. Si confiamos en lo que nos explica el banco o pensamos que el notario nos lo aclarará el día de la firma, podemos arrepentirnos en un futuro y pagar este exceso de confianza incluso perdiendo nuestra propia vivienda.

Avalista


La figura hipotecaria más común para reforzar un expediente hipotecario es la del avalista. Avalar significa estar dispuestos a pagar la deuda hipotecaria completa que ha solicitado el titular. Más gastos asociados. Por tanto, no hay que avalar si uno no tiene el dinero suficiente para hacer frente a esta situación, o se arriesga todo el patrimonio presente y futuro. En el interesante artículo de El Confidencial titulado "Qué riesgos asume un avalista" se explica de forma clara lo que implica avalar.

iAhorro ha opinado en este medio como experto hipotecario, en cuestiones como la siguiente:

El avalista responde de toda la deuda hipotecaria, independientemente de los titulares que haya de la hipoteca y los avalistas que firmen. "Imaginemos el caso de una pareja a la que avalan los padres de ambos. En caso de impago el banco puede decidir ir sólo contra el patrimonio de los padres de él porque son más solventes, tienen una vivienda libre de cargas, etc", explica Monserrat. "Y además", añade, "el banco puede reclamarle todas las cantidades

En realidad, el avalista tiene las mismas obligaciones que la persona a la que ha avalado pero ningún derecho. De tal manera que se arriesga todo el patrimonio presente y futuro y ningún derecho, excepto el de intentar cobrar en segundo término del titular de la hipoteca, en muchas ocasiones en situación de insolvencia.

Avalista "de nómina"


La leyenda urbana de que uno puede firmar como "avalista de nómina" sin arriesgar el resto de patrimonio es absolutamente falsa. Es absurdo no querer entregar una copia de les escrituras de nuestra vivienda la banco pensando que así queda libre de compromiso alguno. Si firmas como avalista, comprometes todo tu patrimonio presente y futuro, del mismo modo que el titular hipotecario; no me cansaré de repetirlo. Comentamos en otro artículo de El Confidencial titulado "Avalistas, víctimas colaterales de los desahucios":

No sabían hasta qué punto estaban comprometiendo su patrimonio. Pensaban que en caso de problemas sólo peligraría su nómina, no más", explica Pau A. Monserrat, director editorial del comparador de productos bancarios iAhorro. "De hecho, muchos eran muy reticentes o se negaban a que el banco les pidiera la escritura de su vivienda para poder dar luz verde a la hipoteca. Pero en la práctica, para la entidad era tan sencillo como pedir al registro una copia simple de la escritura y sacar adelante la operación. Ha sido un suicidio patrimonial", se lamenta.

Ahora, con el estallido de la crisis y la imparable escalada del paro, muchos de ellos, padres que avalaron a sus hijos y ahora jubilados y con la vivienda pagada, se encuentran en una situación vital mucho más difícil de las personas a las que avalaron.

Hipotecante no deudor


Una figura mucho más interesante que el aval y que, curiosamente, la gente suele rechazar, es la de hipotecante no deudor. El hipotecante no deudor firma para permitir que la entidad financiera que concede el préstamo hipotecario hipoteque parte de su vivienda, que se aporta como doble garantía. Por tanto, hay un solo préstamo hipotecario con dos garantías, la casa que compran los titulares hipotecarios principales y la del hipotecante no deudor.

Pese a que se suele hipotecar un porcentaje pequeño de la vivienda del hipotecante no deudor (lo que sobrepasa el 80% del valor de compra-venta o tasación, normalmente), el riesgo de perder esta vivienda existe. Por mucho que se hipoteque un 10%, por ejemplo, en caso de impago, el banco podría instar la subasta por esta cantidad y, de no tener el hipotecante este dinero, acabar viendo subastada su casa.

Eso sí, el hipotecante no deudor no responde ni del total de la deuda, ni con todos sus bienes presentes y futuros. Responde del porcentaje hipotecado de su casa y con este inmueble puesto en doble garantía. De nada más, de nada menos.

Lo que hay que ir con mucho cuidado es de que la entidad financiera no quiera que firmemos en concepto de avalista y, encima, de hipotecante no deudor (práctica muy habitual).

Titular hipotecario sin propiedad


Una figura menos usual pero usada en ocasiones por la banca es la del titular hipotecario que no consta en la escritura de compra-venta. Como explicamos en El Confidencial:

Hay una tercera figura “más rara” muy similar al avalista. El supuesto avalista firma como titular de la hipoteca pero no de la casa. Según Monserrat, estaríamos ante un fraude de ley por el que Hacienda puede inspeccionarle ante lo que consideraría una donación encubierta. "Era una manera de maquillar los riesgos. Al poner al avalista como titular de la hipoteca, los ingresos de la unidad familiar aumentaban y el riesgo de la operación disminuía". Además, a efectos de la CIRBE -fichero de morosos- tiene un riesgo directo, no indirecto, ya que puede suponerle problemas si quiere pedir financiación.

Consejo final sobre avalar


Cada uno es libre de avalar, hipotecar o pignorar sus bienes para que un hijo compre una casa. Sin embargo, al menos le recomiendo que lea con atención este consejo que le daría:

"Nunca avales. Y si lo haces y asumes un riesgo que no sea a cambio de nada. Si avalas exige ser titular tanto de la hipoteca como de la propiedad para poder controlar en todo momento la situación de los pagos y para poder tener voz y voto ante cualquier problema"

¿En qué te puede ayudar iAhorro Hipotecas?

iAhorro es un comparador financiero donde puedes encontrar toda la información sobre las hipotecas del mercado. Te ayuda a comparar para hacer una buena elección y ahorrar dinero. iAhorro te acompaña en todo el proceso de contratación para que tomes las mejores decisiones financieras.

Inicia sesión o publica como anónimo


Contamos con más de 40 expertos independientes para responder gratis a tus preguntas (en menos de 24 horas).