CAP en las hipotecas, ¿qué es?

¿Cuál es su funcionamiento?

llaves mano


Si hablamos de limitaciones del tipo de interés en las hipotecas, lo primero que se nos viene a la cabeza son las cláusulas suelo y las cláusulas techo. Pero existen otras fórmulas con las que poder limitar las subidas del tipo de interés en los préstamos hipotecarios. Nos referimos esta vez a los CAP o contratos de cobertura de tipos de interés.

Este tipo de fórmulas responden a que en España se han constituido siempre más hipotecas a tipo variable que fijas. Aunque en el último año la distancia que separaba a las hipotecas variables de las fijas se ha reducido, según los últimos datos del INE relativos a febrero de 2017, el 65,5% de las hipotecas eran a tipo variable frente al 34,4% que lo eran a tipo fijo, mientras que a finales de 2015, el porcentaje era 90,2% para hipotecas variables y el 9,8% para las fijas.

Es mal llamado y considerado como un “seguro” de tipos de interés, pero que hay que dejar claro que NO son un seguro, sino un derivado financiero, un derivado de tipos de interés, o lo que es lo mismo: opciones de tipos de interés. Un mecanismo con el que poner límites al tipo de interés en las hipotecas variables.

¿Cuál es su funcionamiento?


Repetimos que no es un seguro. Es importante que esto quede claro, no tiene formato de seguro ni lo gestiona una compañía aseguradora, aunque “estéticamente” pueda parecerlo.

El funcionamiento del CAP es el siguiente, al contratarlo, se establece un límite ante la subida del euríbor (índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables). Es decir, se fija un porcentaje límite para un importe nominal de la hipoteca (el total de la hipoteca o un porcentaje de ella) que en caso de que el euríbor suba por encima de él, la entidad se compromete a devolver la diferencia al cliente. O lo que es lo mismo, si el euríbor sube por encima de ese porcentaje fijado, la cuota del hipotecado no subirá.

A cambio, el cliente pagará una prima única que se calcula teniendo en cuenta tanto los tipos de interés del momento y la cobertura que dará el CAP.

Tienen un tiempo determinado, es decir, esta cobertura del tipo de interés se prolongará durante un tiempo específico, que no es ni mucho menos toda la vida del préstamo. Una vez llegado el vencimiento, la entidad podrá ofrecer y el cliente contratar otro CAP, esta vez adaptado al nuevo escenario de tipos de interés.

Es importante mencionar que un CAP, a diferencia de otros instrumentos para limitar los tipos de interés como los SWAP, únicamente limita las subidas del euríbor, lo que significa que todo aquel que contrate un CAP sí podrá beneficiarse de las bajadas del euríbor.

¿Te interesan?


Habrá que realizar un muy buen estudio de las previsiones que se hacen de los tipos de interés futuros. Ya que en un escenario de futuro en el que se prevén tipos bajos, este tipo de instrumentos no tendrían interés para el hipotecado.

Es necesario tener en cuenta antes de contratar un CAP que para que este instrumento resulte beneficioso, los tipos deberán subir del porcentaje establecido y además que suban tanto como para que compensen el pago de la prima única.

Ya lo dice nuestro economista y experto en hipotecas Pau A. Monserrat en una respuesta a un usuario que pregunta en nuestra Comunidad de iAhorradores por un CAP, “como norma general básica, si el banco te ofrece un CAP es que prevé que ganará con él”. Todo ello, a pesar de que la ley obliga a la entidad a informar y ofrecer al cliente un instrumento como mínimo que cubra el riesgo de incremento del tipo de interés cuando éste le sea adecuado al cliente.

¿En qué te puede ayudar iAhorro Hipotecas?

iAhorro es un comparador financiero donde puedes encontrar toda la información sobre las hipotecas del mercado. Te ayuda a comparar para hacer una buena elección y ahorrar dinero. iAhorro te acompaña en todo el proceso de contratación para que tomes las mejores decisiones financieras.

Inicia sesión o publica como anónimo


Contamos con más de 40 expertos independientes para responder gratis a tus preguntas (en menos de 24 horas).