Características básicas de una hipoteca

Finalidad


Cuando nos decidimos a pedir una hipoteca, para comprar nuestro hogar o cualquier otra finalidad, muchas son las preguntas que nos hacemos. Desde iAhorro.com siempre recomendamos lo mismo:




  1. Formarse; hemos editado una guía hipotecaria que los usuarios se pueden descargar gratuitamente en este enlace.

  2. Informarse y comparar las características de las diferentes hipotecas del mercado. En este apartado de iAhorro.com se pueden comparar hipotecas y analizar sus características. Para ayudaros a analizar las diferentes hipotecas, os lo explicamos de forma sistemática en este artículo.

  3. Asesorarse, con expertos independientes y con el notario, máximo experto en el tema. En iAhorro diferentes expertos independientes orientan a los usuarios en sus diferentes dudas.


Veamos los puntos básicos a tener en cuenta a la hora de analizar cualquier hipoteca a tipo de interés variable y a tipo fijo:

Finalidad


Los bancos solo dan hipotecas para determinadas finalidades y varían sus características según sea el bien que se pone en garantía. La compraventa de una primera vivienda es la finalidad para la que mejores condiciones ofrecen en sus hipotecas, pero pueden financiar segundas residencias, locales, aparcamientos, solares o promociones.

Tipo de interés


La mayoría de hipotecas a tipo variable en España revisan el tipo de interés cada 6 meses o un año. El sistema de amortización más frecuente es el de cuota constante o sistema de amortización francés.
Desde la contratación de la hipoteca hasta la primera revisión (tras los 6 meses o un año según hipoteca) el cliente paga un tipo fijo. A partir de la primera revisión, se aplica un tipo interés variable  que se calcula añadiendo un diferencial al Euribor. Por ejemplo, la hipoteca de ING ofrece un Euribor + 0,99% y Bankinter un Euribor + 1,20%.

El Banco de España publica el Euribor y demás referenciales hipotecarios cada mes, en este enlace. Así por ejemplo, el Euribor anual del mes de Noviembre de 2015 es de 0,079%. Si la revisión fuera este mes, tendríamos:

  • Hipoteca de ING: 0,079% + 0,99% = 1,069%

  • Hipoteca de Bankinter: 0,079% + 1,20% = 1,279%


En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, el cliente sabe los intereses (y por tanto la cuota) que va a pagar durante toda la hipoteca, sin tener que estar pendiente de si el Euribor sube o baja. A mayor plazo de la hipoteca, los bancos suelen aplicar un tipo de interés mayor al asumir más riesgo.

Así por ejemplo tenemos la hipoteca de Abanca que ofrece un tipo de interés fijo según el plazo solicitado:

  • Interés anual nominal del 2,49% (20 años).

  • 2,65% (25 años).

  • 2,69% (30 años).


Bonificación del tipo de interés o productos vinculados "obligatorios"


La mayoría de bancos "obligan" a contratar determinados productos para conceder la hipoteca. Lo pongo entrecomillado porque legalmente no pueden obligar al cliente, pero lo hacen de forma indirecta. Los expertos del foro nos dan pistas para combatir las malas prácticas en esta materia.

Estos productos o servicios pueden interesar al cliente y, en este caso, no sería un punto negativo, o no interesarle.

Por otro lado, hay productos como los seguros que pueden ser más caros que si los contratamos con una aseguradora o mediador y, por tanto, hacen empeoran la hipoteca.

En cuanto a la bonificación del tipo de interés, hay bancos que ofrecen un tipo de interés variable base, con un diferencial que se reduce en función de los productos vinculados que contrata el cliente. Estudiar estas bonificaciones es vital, ya que podría resultar que una hipoteca con un tipo de interés mayor sin bonificaciones, resulta más barata que una con bonificaciones caras.

Cláusula suelo


Esta  limitación a la bajad del tipo de interés de las hipotecas a tipo variable es legal pero la gran mayoría de veces se vendió mal y los juzgados condenan a los bancos a quitarlas y devolver lo pagado de más.

A partir de la Ley 1/2013 el ciente ha de escribir de su puño y letra que sabe que en su hipoteca está esta cláusula, si procede. Si podemos, mejor no contratar préstamos hipotecarios que tengan esta cláusula.

En hipotecas a tipo fijo no se aplican nunca cláusulas suelo, ya que el tipo es fijo y no tiene sentido esta cláusula.

Plazo máximo


En España el plazo máximo habitual es de 30 años, si bien hay alguna entidad como ING que llega a 40 años.

A mayor plazo menor es la cuota, pero acabamos pagando más intereses.

Comisiones


Cuando se contrata una hipoteca, el banco puede cobrar una comisión de apertura, que es un porcentaje sobre el importe de la hipoteca concedida.

Si el cliente quiere cancelar parte o toda la deuda de forma anticipada o cambiar la hipoteca de banco (subrogación), puede que haya una comisión llamada compensación por desistimiento, con un límite máximo legal:

  • 0,5% si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación.

  • 0,25% si la amortización en adelante.


Además de las comisiones anteriores, las hipotecas a tipo fijo aplican otra comisión, la compensación por riesgo de tipo de interés si el cliente cancela (total o parcialmente) o cambia la hipoteca de banco; por ejemplo la hipoteca a tipo fijo de Bankinter, a partir de un 1,80% nominal, tiene una compensación por riesgo de tipo de interés del 0,75%.

Importe mínimo y máximo


En primer lugar hay que analizar la financiación máxima que concede el banco respecto al valor de tasación y compraventa de la casa, ya que limita el dinero que el cliente puede pedir. Lo más habitual hoy en día es una doble limitación: el menor valor entre el 80% de tasación y el 80% de compraventa. Por tanto, al pedir el dinero tendríamos que aportar ahorros para pagar los gastos (un 13% aproximadamente) y el 20% del precio de compraventa, es decir, un 33% del precio de compraventa en ahorros.

Además, los bancos suelen fijar un importe mínimo y máximo del dinero que conceden, que lo calculan en base al importe del préstamo concedido, al precio de compraventa o del valor de tasación del bien que se hipoteca.

Otras características


Cada hipoteca puede tener características específicas que las hagan diferentes del resto que hay que tener en cuenta. Así la hipoteca a tipo variable de Abanca a partir del quinto año el cliente contempla la posibilidad para el hipotecado de pedir un aplazamiento de cuotas de hasta 24 meses (si bien el banco se reserva la tribución de aprobarla o denegarla); Bankinter tiene préstamos hipotecarios con dación en pago en sus escrituras, lo que limitaría al bien hipotecado la responsabilidad de la deuda.

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¿En qué te puede ayudar iAhorro Hipotecas?

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