Cláusula suelo y expresión manuscrita

Expresión manuscrita

Abismo


Tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios se exige que la escritura pública de hipoteca incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato cuando en la misma se concurran cualquiera de las siguientes cláusulas:


a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza.
b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés.
c) que se concedan en una o varias divisas.

El mencionado manuscrito ha cobrado protagonismo en los últimos meses con el escenario actual del euribor en términos negativos. La práctica totalidad de las entidades, aunque existe alguna excepción, junto con la escritura de la hipoteca, hacen firmar al prestatario un documento de forma manuscrita donde hemos observado principalmente dos supuestos de cláusula suelo:

  1. Aquellas entidades donde expresan que no se tendrá en cuenta el índice de referencia negativo, por tanto el suelo sería el diferencial

  2. Aquellas entidades que manifiestan expresamente que no se abonaran intereses a favor del cliente, por tanto el suelo es 0.


La expresión manuscrita que exige la norma ha generado interpretación por parte de notarios y registradores por su carácter de personal. Esto es, cuando el prestatario es representado en la firma de la escritura pública por otra persona, las facultades de un poder general o especial para representar a un prestatario e hipotecante, son insuficientes para la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Varias Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado indican que en el caso de firmar como apoderado en una hipoteca susceptible de ir acompañada de manuscrito, será necesario que el poderdante faculte al apoderado expresamente para firmar este documento. De esta forma se entendería que el prestatario ha sido debidamente informado y es conocedor de los riesgos derivados del las cláusulas que provocan la firma del citado documento.