¿Cómo desgrava un inmueble en el IRPF?

Cuentas Vivienda:

compra de inmueble


Éste es un extracto de la Guía de compraventa de viviendas de iAhorro. Puedes descargarla completa y de forma gratuita aquí.

La aplicación de la Ley 26/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica ha tenido un importante reflejo en la deducción fiscal en el IRPF por la compra de vivienda habitual, la cual ha desaparecido como regla general.
Solo dos comunidades autónomas, País Vasco y Navarra, siguen manteniendo esta desgravación. Esto se debe a que ambas comunidades tienen su propio régimen del IRPF, lo que les concede una mayor autonomía a la hora de poner en marcha ciertos estímulos fiscales.
En Navarra, a la hora de optar a esta deducción, hay que distinguir entre las viviendas compradas antes y después de enero de 2013. Para las primeras, se mantienen los porcentajes de deducción de años anteriores en función del número de hijos, que son un 15% para todos los contribuyentes, el 18% para familias con dos o menos hijos y el 30% para las que tienen tres hijos o más.
En el caso de las viviendas compradas a partir de 2013, la desgravación es la misma, aunque únicamente para los contribuyentes que ganan menos de 20.000 euros (22.000 euros si están al cargo de familias numerosas) y de menos de 40.000 euros en el caso de declaraciones conjuntas, que se amplía hasta 44.000 euros para familias numerosas. Todos los que ganen más de estas cantidades no tienen derecho a este incentivo fiscal.
Por su parte, en el País Vasco, la deducción varía en función de los territorios. De este modo en Álava y Vizcaya se puede seguir deduciendo con carácter general el 18% de las cantidades destinadas a la vivienda habitual, aumentando este porcentaje hasta el 23% en el caso de personas con menos de 30 años y familias numerosas.
En Guipúzcoa, al igual que en Navarra, se diferencia en función de la fecha de compra de la vivienda, aunque va más atrás en el tiempo, lo que beneficia a un mayor número de hogares. Para las adquiridas antes de enero de 2012, existe una deducción general del 18%, que llega al 23% para menores de 35 años y familias numerosas. Sin embargo, los que compraron después de esa fecha, la deducción general es del 15% y del 20% para los más jóvenes y familias numerosas.
Con estas excepciones, para el resto del territorio nacional, lo que sí se mantiene es un régimen transitorio de deducciones para los que hayan realizado estas operaciones de compra de vivienda habitual antes del 2013, cumpliéndose estas premisas:

  • Haber adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para su construcción con anterioridad a 1 de enero de 2013.

  • Haber satisfecho con anterioridad a 1 de enero de 2013 cantidades por obras terminadas antes de 1 de enero de 2017 y sean de: o Rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual. o Adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad.


Para aplicar el régimen transitorio se exige que se hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado todavía el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.
Lo que sí ya se eliminó, desde la declaración del IRPF de 2012, fue la “compensación fiscal” que se aplicaba a los contribuyentes que adquirieron su vivienda antes de 20 de enero de 2006 usando financiación ajena (hipoteca) y que elevaba del 15% al 20% las desgravación para los primeros 4.500 euros.
Con lo cual, todos los que puedan mantener la deducción (con las excepciones vistas de País Vasco y Navarra), lo harán con un 15% por un importe máximo de 9.040 euros.

Cuentas Vivienda:


Otro producto vinculado a la compra de la vivienda también cambia su fiscalidad. Las cuentas viviendas, que sirvieron en años anteriores para conseguir un ahorro destinado a pagar la parte de la vivienda que no financia la hipoteca, no podrán aplicar a partir del 1 de enero de 2013 el régimen transitorio de la deducción por vivienda. Es decir, aunque se hayan abierto en años anteriores y estén dentro del plazo de 4 años marcado para beneficiarse de ella, ya no dan derecho a realizar ninguna deducción.
Eso sí, no pierden las deducciones practicadas en ejercicios anteriores, que siguen vinculadas al cumplimiento de todos los requisitos de las cuentas viviendas vigentes en el momento en que se practicaron tales deducciones para consolidarse. Es decir, no hay que devolver las mismas siempre que se destine este dinero para la compra de vivienda. Rehabilitación de vivienda:
Por último, también se limita la deducción por rehabilitación de vivienda, unos gastos muy habituales cuando se adquiere una vivienda de segunda mano. Hasta el año 2012, último en vigencia del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 se podía deducir por cualquier obra que “que tenga por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las
viviendas” por un importe de hasta el 20% del coste de la obra con unos límites:

  • Si la base imponible es igual o inferior a 53.007,20 euros anuales, el límite es de 6.750 euros anuales.

  • Si la base imponible esta entre 53.007,21 y 71.007,20 euros, el limite será el resultado de 6.750 – 0,2 x (Base Imponible – 33.007,20).


La nueva normativa permite poder seguir desgravando pero siempre que “los contribuyentes que hayan satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017″. Es decir, se equipara a los requisitos de compra de vivienda pero, en este caso, poniendo un tope de fecha máxima.
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