Cómo elegir la hipoteca que nos conviene

4 consejos para elegir la hipoteca ideal

elegir la mejor hipoteca


Un préstamo hipotecario es un contrato en que el que deudor (el cliente que solicita la hipoteca) se compromete a devolver el préstamo en cuotas mensuales, pagando un interés fijo, variable o mixto como compensación al acreedor (la entidad financiera). En nuestra Guía de ahorro puedes encontrar más consejos para sacar el mayor partido a tu relación con el banco.
La mayoría de hipotecas concedidas en España son a tipo variable, lo que significa que si bien la cuota es constante en el periodo de revisión (semestral o anual, normalmente), se recalcula al finalizar éste en base a un interés que varía.
Para hacer este cálculo se toma un tipo de interés de referencia, al que se le suma un diferencial. Interés = referencial + diferencial
Actualmente los tipos de referencia vigentes del mercado hipotecario son:

  • Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH de conjunto de entidades).

  • Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.

  • Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.

  • Euribor a un año.

  • Permuta de intereses o Interest Rate Swap (IRS) a cinco años.

  • El Mibor sigue vigente para las hipotecas contratadas antes de enero de 2000. Desaparece el IRPH de cajas y el de bancos (hay un plazo de un año para adaptar nuestra hipoteca a los nuevos tipos) y aparece el IRS y el de hipotecas entre 1 y 5 años de entidades de crédito de la zona euro.


4 consejos para elegir la hipoteca ideal


Además de tener en cuenta los puntos ya mencionados para los préstamos personales, es importante que tengamos en cuenta:

  • El tipo de interés que se nos aplica; la TAE de las hipotecas sólo tiene sentido en los préstamos a tipo fijo, ya que en los variables se toma un supuesto que no se cumplirá nunca: que el tipo de interés se mantenga constante. Tenemos que analizar la evolución histórica del referencial que se nos ofrece, sumarle el diferencial y así podremos hacernos una idea de cómo serán las cuotas que iremos pagando en el futuro. Por tanto, hay que comparar tanto los tipos de referencia como los diferenciales, para saber si contratamos una buena hipoteca.

  • Leer bien la escritura antes de firmarla. Es aconsejable (por no decir imprescindible) que solicitemos la minuta al banco varios días antes de la firma ante notario. Si hay puntos que no entendemos o queremos aclarar, no dudemos en solicitar información adicional tanto al banco como a fuentes independientes.

  • Calcular la cuota e pagaríamos en el caso de que el tipo de interés fuera máximo (tomar el punto más alto que haya alcanzado el tipo de referencia que se nos aplicará); si con nuestros sueldos no la podríamos pagar, mejor no contratar esta hipoteca y buscar una casa más barata.

  • Hay que tener dinero ahorrado y/o aportar dobles garantías (una vivienda libre de cargas para hipotecar) si queremos tener posibilidades de obtener una hipoteca actualmente. Al menos tendríamos que ahorra el 10% de lo que nos cuesta la casa, que son los gastos de escritura y demás del préstamo y la compra-venta.


¿Qué pasa si no pago la hipoteca?


En España si dejamos de pagar varios recibos de nuestro préstamo hipotecario, el banco puede decidir ejecutar la hipoteca e iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. La sucursal decide que no vamos a
poder pagar lo que le debemos y, en lugar de negociar, envía nuestro caso a sus servicios jurídicos para que inicien los trámites para subastar el inmueble que se puso en garantía de la devolución del dinero que nos concedieron.
Entregando las llaves (dación en pago) de la casa no se salda la hipoteca, ya que el titular de la hipoteca no sólo responde con el inmueble, sino también de forma personal con todo su patrimonio presente y futuro.
Es decir, si no podemos pagar la hipoteca, el banco subasta la vivienda. Si nadie puja por ella, queda desierta y se la adjudica la entidad financiera por un 60% de su valor. Si este porcentaje no alcanza el total de deuda pendiente más los gastos, la persona que pierde el inmueble sigue con una deuda por el resto.
Responde durante el resto de su vida con todos sus bienes, presentes y futuros. En cuanto a los ingresos por nómina, se establece una cantidad cercana a los 1.000 euros (según determinados parámetros familiares) que es inembargable (en el caso de perder la vivienda habitual); si se cobra en algún momento por encima de esta cantidad, el banco nos puede embargar el resto.
Tengamos muy en cuenta el compromiso que adoptamos al firmar la hipoteca, tomándonos el tiempo necesario para estudiar la que más se adapta a nuestras necesidades y utilicemos todo el asesoramiento independiente que esté a nuestro alcance.
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