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¿Cómo funcionan las hipotecas de VPO?

Miremos al detalle el tema de las hipotecas o préstamos hipotecarios

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vivienda oficial protegida


Las hipotecas pueden ser de tipos muy diferentes y adaptadas a las necesidades de perfiles variados. Para elegir la mejor, es aconsejable conocer qué estamos buscando qué nos ofrece el mercado Para saber más sobre este préstamo, puedes consultar nuestra Guía de hipotecas gratuita.
Comenzaremos indicando primero lo que se entiende por una vivienda de VPO o vivienda de protección oficial:
Se trata de aquel tipo de viviendas cuya tipología, dimensiones y precios están reguladas por la Administración (cualquiera de ellas no solo el Estado, sino también CCAA o municipales) en las cuales se establecen unas condiciones para poder acogerse a determinados beneficios tanto económicos como fiscales por parte de los compradores.
Además para que esto se produzca, los posibles compradores deberán reunir unas condiciones establecidas respecto a la titularidad de estas viviendas, ingresos o rentas familiares, etc. que le confieren la posibilidad de optar a la titularidad de una vivienda de estas características.
El requisito fundamental de este tipo de viviendas de protección oficial VPO, deberá de ser el domicilio habitual, la vivienda habitual de la familia (no puede ser para arrendar o utilizarse de segunda residencia, por ejemplo).
Nos encontramos que no hay solo una modalidad de viviendas VPO. Hay viviendas de promoción pública (las que promueven las propias Administraciones Públicas), de promoción privada, de régimen general y de régimen especial. Lo que si caracterizan a todas ellas es el hecho de que todas poseen unos precios máximos de venta determinados por módulos.
Este tipo de viviendas posee determinadas limitaciones en relación con su compraventa. Las viviendas VPO se pueden vender antes de su liberalización, previa información a la Administración ya que puede ejercer su derecho preferente de compra. El precio, hasta que pierda la calificación de Vivienda de Protección Oficial, también viene dado por la Administración.
Hablamos antes de la liberalización. Esto es el proceso en el cual el propio titular de la vivienda comienza los trámites para excluirla de la calificación de VPO, porque por ejemplo, quiere venderla sin esa limitación a cualquier tipo de potencial comprador y a cualquier precio, sin tener que limitarse a los precios oficiales.
Y es que cuando la vivienda deja de tener las condiciones de VPO y pasa a ser libre, el precio a pedir por ella queda ya solo supeditado a la ley de la oferta y de demanda del mercado.
Pasemos al segundo punto importante de esta tipología de viviendas, como es la de la obtención de la hipoteca para poder adquirirlas.
Si alguno de vosotros opta por adquirir una vivienda de VPO, deberá de tener en cuenta que podrá encontrarse de forma general, con dos tipos de ayudas financieras otorgadas por las Administraciones Públicas:

  • Préstamos convenidos o del convenio, que vienen a ser sencillamente una serie de préstamos concedidos en condiciones más ventajosas que las habituales, pactadas entre el ministerio de vivienda (u organismo público equivalente) y las entidades de crédito.

  • Ayudas económicas directas: estas son directas a la financiación escogida libremente por el titular de la vivienda VPO. Por ejemplo nos encontramos la subsidiación de los préstamos convenidos, la entrega de una cantidad fija, en función del préstamo convenido, que el ministerio de vivienda (u organismo público equivalente) abona por cuenta del adquiriente a la entidad de crédito, la existencia de cualquier tipo de subvención como las entendemos normalmente o cualquier otro tipo de ayuda

  • Propuesta por las Administraciones Públicas y que vaya encaminada a ser una ayuda económica directa destinadas a facilitar el pago de la entrada para el primer acceso a la vivienda en propiedad.


Miremos al detalle el tema de las hipotecas o préstamos hipotecarios


No cabe duda de que deberán ser concedidos por entidades financieras, no es que por ser viviendas de VPO el préstamo lo conceda cualquier Administración Pública. Como hipotecas que son, serán concedidas por cualquier entidad financiera que se haya acogido al convenio de esa VPO.
En estas hipotecas no se podrá cobrar ningún tipo de comisión relacionada por ningún concepto en relación con estos préstamos. Además, el tipo de interés aplicable a los préstamos cualificados (tanto a los nuevos, como a los concedidos anteriormente en el marco del plan de vivienda) será acordado anualmente por el consejo de ministros.
En cuanto a las cuotas a pagar a la entidad de crédito serán constantes a lo largo de la vida del préstamo, es decir, emplearán el sistema francés o de cuota constante.
Puede ocurrir que se nos haya adjudicado una VPO pero la entidad financiera no nos conceda el préstamo hipotecario. Dado que en la financiación las Administraciones no tienen influencia alguna, el sistema acaba siendo bastante ineficiente para las familias con pocos recursos, a las que las entidades financieras rehúsan financiar. Tal vez la solución sería ofertar VPO de alquiler, no en régimen de compra.
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