¿Cómo negociar una compraventa?

¿Directamente o mediante una inmobiliaria?

el contrato de arras


 .

¿Directamente o mediante una inmobiliaria?


Comprar una casa es una tarea complicada, tanto por el conocimiento que hay que tener de leyes en relación a la compra de un inmueble, como la complejidad de negociar un préstamo hipotecario competitivo.
Para poder llevar todo el proceso solo, necesitaremos mucha formación y tiempo. Muchas veces es mejor que contratemos los servicios de profesionales, que no tienen por qué ser siempre inmobiliarias, sino algún abogado o economista especializado en el tema.
Tengamos muy claro la profesionalidad del gestor inmobiliario, del profesional liberal especializado en materia inmobiliaria y del intermediario hipotecario (si subcontratamos la gestión de la financiación), además de pedir los contratos de servicios por escrito y analizar si cumplen con la legalidad vigente. En el caso de los intermediarios hipotecarios, han de cumplir con la Ley 2/2009 y normativa de desarrollo. Muy importante es tener pactados los honorarios por los servicios y plasmar por escrito en qué consistirán exactamente. Y negociemos siempre los honorarios.

El contrato de arras


¿Qué es el contrato de arras?


Las arras o contrato de arras es un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes o inmuebles, como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.
Es el documento principal que nos suelen dar para firmar cuando vamos a entregar una cantidad como señal, para que no vendan el piso a otros mientras tramitamos la operación. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.

¿Qué tipos de contratos de arras existen?


Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:

  • Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. Esta suma, es un anticipo del precio que llegado el momento de cumplir con el resto del precio si se produce el incumplimiento, serán de aplicación las reglas del artículo 1.124 del Código Civil, así la parte perjudicada por el incumplimiento podrá exigir:



  1. El cumplimiento del contrato o ejecución forzosa, computando las arras que ya se tienen a para exigir responsabilidades.

  2. La resolución, consistente en la devolución de la cosa y los precios, así como solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.



  • Penitenciales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por desistimiento. Desistir de un contrato significa que antes del momento del cumplimiento, cualquiera de las partes o ambas desisten del contrato. Conforman un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, finalidad reconocida por el art. 1.454 CC, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1.454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes al efecto, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

  • Penales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones. No obstante el que ha desistido en la ejecución del contrato, no se desliga de la obligación incumplida que puede ser exigida coactivamente.


Este dinero representa el equivalente a la responsabilidad patrimonial por incumplimiento así pues se pactan para el caso de incumplimiento. En este caso, la cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como una cláusula penal, es decir, la pena está sustituyendo la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiese pactado (art. 1.152 CC). Además de dicha penalización, se puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.
Si no se han pactado expresamente que tipo de arras, ¿cuáles son las aplicables?
En los casos en que no se indica la modalidad pactada, se presume que se trata de las arras confirmatorias.
Por tanto, para que las arras se consideren penales o penitenciales, hay que expresar concretamente que son de este tipo. Por lo que sólo cuando consta en el contrato de una manera clara y evidente el carácter penal o penitencial, se habrá de considerar que las arras lo tienen.
Antes de firmar el contrato de arras, debemos negociar el precio. Las tasaciones antiguas nos sirven de orientación. Los informes oficiales y de diferentes portales inmobiliarios online, también. Y si ya estamos casi decididos, sería mucho mejor pagar una tasación antes, incluso si después el banco no la quiere aceptar. Más vale invertir 400 euros y perderlos, que dar una paga y señal que después no recuperaremos.
Noticias relacionadas
Qué tener en cuenta antes de comprar una casa
¿Me conviene comprar una casa?

¿En qué te puede ayudar iAhorro Hipotecas?

iAhorro es un comparador financiero donde puedes encontrar toda la información sobre las hipotecas del mercado. Te ayuda a comparar para hacer una buena elección y ahorrar dinero. iAhorro te acompaña en todo el proceso de contratación para que tomes las mejores decisiones financieras.

Inicia sesión o publica como anónimo


Contamos con más de 40 expertos independientes para responder gratis a tus preguntas (en menos de 24 horas).