¿Cómo se realiza una subrogación de hipoteca?

Subrogación del préstamo promotor

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Subrogación del préstamo promotor


Cuando un constructor o promotor va a realizar una serie de viviendas y pide dinero para ello a un banco, lo que la entidad financiera le concede es un préstamo con garantía hipotecaria, denominado “préstamo promotor”. En la escritura del mismo se fijan las condiciones a las cuales se le presta el dinero y, además, las condiciones que tendrán los compradores de los pisos en caso de que se quieran subrogar y acogerse a las mismas condiciones financieras ya pactadas.
Esta sustitución es lo que se denomina subrogarse al promotor o subrogación de parte deudora y como podéis entender no implica que se realice una escritura de préstamo hipotecario nueva (que tienen mayores gastos) sino que se realiza una escritura de subrogación en la que se sustituye el promotor por el cliente como deudor del banco. Con lo cual, de escoger esta opción, nos estaremos ahorrando gastos ya que esta escritura tiene un coste menor en comparación con la de constitución de un nuevo préstamo hipotecario. Los gastos de la escritura de compra-venta, sin embargo, serán los mismos en ambos casos.
Ahora bien, subrogarse al promotor supone solamente cambio de titularidad y no modificación de las condiciones financieras de la escritura. Por ejemplo, si en la escritura del préstamo promotor se determinó que al promotor se le cobrase el préstamo al Euribor + 2, el cliente que se subrogue pagará el mismo al Euribor + 2, este último será el tipo de nuestra hipoteca para el cálculo de las cuotas mensuales. Lo que sí se suele hacer es ampliar la cantidad solicitada, para financiar la nueva compra-venta al promotor.
El promotor se ahorra pagar los gastos de cancelación de su préstamo, con lo que suele intentar convencer a sus clientes de que en lugar de contratar una nueva hipoteca, se subroguen a la suya. Es importante saber que no hay nada que nos obligue a ello, ni aunque lo hayamos firmado en el contrato privado de arras. Se consideraría una cláusula abusiva. Podemos contratar la hipoteca con la entidad que queramos; nos conviene hacerlo con la del promotor sólo si por condiciones financieras y gastos nos sale más rentable.

Hipoteca cambio de banco


Otro tipo de subrogación, en este caso de parte acreedora, es la subrogación por cambio de banco.
El caso típico es una familia hipotecada que quiere mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario actual, principalmente rebajando la cuota mensual que pagan. Para ello puede intentar negociar con su propio banco, que muy probablemente le conteste de forma negativa salvo que aporte nuevas garantías (nuevos avalistas o dobles garantías, básicamente). Sin embargo es posible acudir a otra entidad financiera, después de comparar las diferentes ofertas del mercado, y conseguir mejores condiciones. Es muy importante que nos entregue una oferta vinculante y la estudiemos para asegurarnos que nos mejora sustancialmente la hipoteca.
Si aceptamos la oferta, se inicia un proceso de comunicación notarial del nuevo banco al antiguo, comunicándole nuestra intención de subrogar el préstamo hipotecario y requiriendo la certificación del importe de la cancelación subrogatoria.
La entidad que tiene actualmente podría decidir igualar las condiciones que nos ofrece el nuevo banco, personándose ante el notario en los 15 días siguientes a la notificación del inicio del proceso de subrogación. En caso contrario, se firmará ante notario la subrogación del préstamo hipotecario, pagando el nuevo banco la deuda pendiente y pasando a ser nuestro nuevo deudor, con las condiciones mejoradas pactadas en un principio.
Las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:

  • La ampliación o reducción de capital.

  • La alteración del plazo.

  • Las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente.

  • El método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.

  • La prestación o modificación de las garantías personales.


Las mejoras pactadas más usuales se basan en el tipo de interés y, a veces, una ampliación de plazo, reduciendo de forma considerable la cuota que pasará a pagar la familia que ha subrogado su hipoteca.
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