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Cómo puedo controlar la subida de mi hipoteca variable

Existen mecanismos y productos que limitan las subidas del euríbor y que evitan el encarecimiento de las cuotas


Si algo caracteriza a la hipoteca a tipo variable es la posibilidad de que las cuotas suban o bajen en función de si lo hace el índice al que estén referenciadas, siendo el euríbor el más habitual. Dicho de otra manera, el préstamo hipotecario a tipo variable permite al titular beneficiarse de unas cuotas más bajas cuando el euríbor disminuya, y que tenga que afrontar un encarecimiento en las cuotas si el euríbor sube.

En un mercado hipotecario en el que el tipo fijo representa el 62,3% de los préstamos hipotecarios según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, conocer qué mecanismos existen para limitar las subidas de los tipos y por lo tanto de la cuota de la hipoteca, se torna muy importante. Más si cabe en un escenario en el que el euríbor se mantiene en cotas negativas y sería fácil pensar que empiece a experimentar una tendencia alcista. Consulte las hipotecas más baratas de octubre 2018.

Además, es importante recordar que, por ley, las entidades bancarias “ofrecerán a quienes soliciten préstamos hipotecarios a tipo de interés variable al menos un instrumento, producto o sistema de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés, siempre que este resulte adecuado para el cliente”.

Dicho todo esto, a continuación, los mecanismos más frecuentes para cubrir el riesgo de incremento del tipo de interés.

¿Qué mecanismos para limitar el tipo de interés son los más comunes?

CAP

Es un derivado financiero, aunque se mal considera un seguro “de tipos de interés” dada su apariencia. Consiste en un contrato entre la entidad financiera y el hipotecado por el que se establece un porcentaje límite ante la subida del euríbor para un importe de la hipoteca que puede ser parte de ella o del total a cambio de que el cliente pague una prima única. Si el euríbor sube por encima de ese porcentaje, la entidad le devolverá la diferencia al cliente. La prima que pagará el cliente se calcula en función del tipo de interés que haya en ese momento y la cantidad de dinero a la que dará cobertura el CAP.
Un CAP no se prolonga durante toda la vida del préstamo hipotecario, sino que tiene un tiempo determinado, pudiendo contratar un CAP tras otro adaptándose a los nuevos escenarios de tipos de interés. Con un CAP, el hipotecado sí se beneficia de las bajadas del euríbor.

Cláusula techo

Se trata de una cláusula en la escritura del préstamo hipotecario que marca un límite a las subidas del euríbor. Conviene recordar que tanto la cláusula techo como la suelo son legales siempre y cuando estén reflejadas en las escrituras hipotecarias de forma clara y transparente. En este caso, la cláusula techo supone un beneficio ante una subida de los tipos. Lo que ocurre es que si en la escritura se incluye una cláusula techo, la entidad “exige” que también se pacte y se incluya una cláusula suelo, lo que limitará también los beneficios de las bajadas de los tipos.

SWAP

También es un derivado financiero por el que se puede limitar la subida de los tipos de interés. El hipotecado y la entidad pactan un tipo de interés al que estará la hipoteca (pasa de un interés variable a uno fijo) y si el euríbor sube por encima de ese interés pactado, la entidad devuelve la diferencia al hipotecado. Pero a diferencia del CAP, con el SWAP cuando el euríbor se sitúa por debajo del tipo de referencia que se ha pactado, es el hipotecado el que debe compensar la diferencia a la entidad. El SWAP puede ser por todo o por parte del préstamo hipotecario.

Antes de contratar cualquier producto o aceptar cualquier cláusula en las escrituras, conviene conocer bien cuál es su coste y contrapartida al contratarlo. Además, hay que entender a la perfección el funcionamiento de cada uno y estudiar si realmente supone una ventaja en caso de que los tipos de interés subieran, y por lo tanto si compensará el coste o contrapartida con el beneficio.