Compra de vivienda: ¿Qué es un contrato de arras?

¿Qué tipos de arras hay y en qué consisten?


La compra de una vivienda es un paso muy importante. Un proceso que requiere de un buen trabajo de información y documentación ya que de no ser así podría ser aún más complejo de lo que ya es.

Hoy hablamos del contrato de arras. ¿Qué es? En primer lugar hay que dejar claro que el contrato de arras como tal no existe, lo mal llamamos contrato de arras, y es que a lo que queremos referirnos con ello es al pacto de arras que podemos introducir en un contrato de compraventa.

Teniendo esto claro. Veamos qué es un pacto de arras (así bien llamado) y por qué genera tanto conflicto (principalmente motivado por la desinformación, combinado con su uso masivo).

En primer lugar hay que saber que no siempre hay que firmar un pacto de arras, no es obligatorio ni mucho menos, sino que es posible realizar una compraventa únicamente mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa. Aunque sí que es cierto que realizar este contrato de compraventa con pacto de arras tiene una utilidad, y es poder confeccionar un acuerdo de manera “previa”.

¿Qué tipos de arras hay y en qué consisten?


Arras penitenciales


Las más habituales y quedan reguladas por el Código Civil en su artículo 1.454 (“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”).

En esencia sirven para dar licitud al desistimiento de la compraventa, es decir, para poder “echarse” a atrás en la compraventa, con la consecuencia de que el comprador pierda la señal dada o bien que el vendedor tenga que duplicar la señal que el comprador le entregó. Son un pago y seña que permite que o bien el comprador o bien el vendedor pueda “echarse a atrás” en la compra. Eso sí, es necesario que se expongan de forma expresa y clara y que se especifiquen las consecuencias.

Arras confirmatorias


Son las que se consideran así cuando se entregan arras sin especificar de qué tipo. Se consideran como parte del precio de compra y por lo tanto se entienden como un anticipo de dicho precio. Pero estas arras no sirven como “mecanismo” para resolver el contrato, es decir, no se utilizan como las penitenciales, y por lo tanto si una de las partes resuelve el contrato unilateralmente, se producirá una indemnización por daños y perjuicios o bien exigir el cumplimiento del contrato.

Arras penales


Son una paga y seña, y además son un elemento por el que se obliga a cumplir el contrato a través de o la pérdida de las arras (ya sea parcial o total) o la devolución de las arras más el importe que se haya acordado en el contrato y además permiten reclamar el cumplimiento del contrato (de la obligación pactada).

En cualquier caso y a la mínima duda, lo mejor es acudir a un experto en la materia. En iAhorro contamos con un amplio panel de expertos entre los que figuran abogados y notarios que dominan temas de compraventa. Preguntar e informarse es siempre la mejor opción.

 

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