Conceptos técnicos de la hipoteca (VI): el crédito hipotecario

Desde el punto de vista de la devolución de la deuda

crédito hipotecario


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En esencia préstamo hipotecarios y crédito hipotecario, significan que alguien solicitó en su momento un dinero prestado o a crédito para adquirir un inmueble (o para una reunificación de deudas u otra finalidad) poniendo éste como garantía en caso de impago o imposibilidad de devolver el dinero solicitado por parte del deudor.
Es lo que se conoce como garantía hipotecaria o garantía real, a diferencia de un préstamo o crédito en el cual se concede a los solicitantes personalmente y tiene como garantía sus bienes y derechos presentes y futuros, pero en base a ellos mismos y no a una propiedad determinada, lo que sería la garantía personal.
En todo caso, no confundamos que se pone un inmueble en garantía cuando hablamos de préstamos o créditos hipotecarios con que éste sea la única garantía. El deudor hipotecario también responde de forma personal, el inmueble hipotecado es una garantía adicional para el banco, no exclusiva. En el apartado
de la dación en pago lo veremos con más profundidad.
Si lo que entramos es a analizar lo que son un préstamo y un crédito hipotecario, deberemos de estudiarlo desde el punto de vista de la devolución de la deuda y de las consecuencias jurídicas diferentes que el consumidor ha de conocer.
Conceptualmente, cuando hablamos de préstamo hipotecario, nos referimos a cuando un particular obtiene una cantidad fija de dinero, en este caso para adquirir un inmueble, que la entidad abona de forma completa y de un solo pago, la cual ha de ser devuelta en cuotas periódicas en el plazo pactado en la escritura pública de préstamo hipotecario firmada.
Pero si nos referimos a un crédito hipotecario, nos estamos refiriendo al acto por el cual una entidad financiera abre al cliente una cuenta de crédito por la cantidad solicitada, es decir, pone a disposición del cliente una cantidad de dinero durante el plazo de tiempo pactado, pero sin que exista la necesidad de que se use todo el importe solicitado en el momento de adquirir el inmueble en
cuestión.
En este caso, solo se deberá de devolver el importe realmente empleado y no el límite inicialmente concedido, eso sí, con pago de intereses por la parte usada y de una comisión de disponibilidad por la parte no usada (pero que se podría usar en cualquier momento).
En la práctica bancaria los créditos hipotecarios suelen instrumentarse de la siguiente forma:
Se concede un crédito disponible máximo que se abona en la cuenta del titular para adquirir un inmueble. El hipotecado va pagando unas cuotas mensuales iguales que si hubiera contratado un préstamo hipotecario, si bien se va amortizando el crédito dispuesto que, más adelante, puede volver a ser utilizado por el cliente. Sin embargo la entidad financiera en cada nueva disposición
estudia la operación y la puede denegar, además de aprobarla con peores condiciones a las pactadas para la primera disposición. En todo caso, siempre serán mejores que solicitar un préstamo personal después.
La solicitud de una u otra operación cuando vayamos a adquirir una vivienda trae consecuencias diferentes. Y es que el préstamo hipotecario puede ser una subrogación del préstamo hipotecario (promotor) inicialmente solicitado por el constructor de la vivienda, con lo cual la ley permite negociar una mejora de las condiciones ofrecidas por la entidad financiera además de no tener que cancelar una hipoteca (la del constructor) para crear una nueva (la del comprador), ya que simplemente se trata de la modificación de uno de los intervinientes en la primera hipoteca, con lo cual subrogarse en un préstamo hipotecario supone un ahorro importante a la hora de evaluar los gastos e impuestos inherentes a la firma de una hipoteca.
Si optamos por un crédito hipotecario, supondría el tener que cancelar la hipoteca del promotor inicialmente registrada, lo que conlleva un gasto, a la vez que la constitución de una nueva garantía hipotecaria que se vinculase al crédito que solicitamos, con lo cual sería una operación nueva con más gastos e impuestos.
El mismo problema tendremos si queremos cambiar más delante de banco, mediante una subrogación de parte acreedora. Si tenemos contratado un crédito hipotecario, nos va a ser muy difícil que nos permitan subrogarnos a un préstamo hipotecario en mejores condiciones. Los registradores de la propiedad ponen muchos problemas para registrar estas operaciones.
En la actualidad la mayor parte de hipotecas que nos ofrece la banca son préstamos hipotecarios, no créditos.
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