Conceptos ténicos de la hipoteca (V): la compraventa

Compraventa, permuta y otras formas de transmisión de la propiedad

compraventa


Dentro de la celebración de diferentes contratos que nos podemos encontrar, uno de los más habituales, es el contrato de compraventa de un inmueble.
En la compraventa de un inmueble se produce la transmisión de la propiedad entre las partes que celebran el contrato de compraventa de un determinado inmueble a cambio de una remuneración, en dinero.
Y ojo, que como veis hasta ahora, no hemos mencionado en ningún momento la palabra hipoteca, ya que una compraventa de un inmueble no tiene porqué ser necesariamente con la financiación de una entidad financiera, sino que puede ser sencillamente al contado. en nuestra Guía de hipotecas, disponible en descarga gratuita, podrás resolver todas tus dudas acerca de ellas.

Compraventa, permuta y otras formas de transmisión de la propiedad


Y es que debemos empezar por lo que jurídicamente significa una compraventa. En este caso, cuando hablamos de compraventa, haremos referencia al acto jurídico como el hecho humano, voluntario o consciente y lícito, que tiene por fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas, consistentes en la transmisión de propiedad de un determinado inmueble, produciendo en el mundo exterior, porque así lo ha dispuesto el ordenamiento jurídico, sus efectos.
Jurídicamente, mucha normativa legal lo define como el acto de traslación de la propiedad de un inmueble, en el cual deberán de aparecer necesariamente unos elementos que obligatoriamente han de cumplirse como son:

  • Personas físicas o jurídicas: propietario con capacidad jurídica de vender y comprador, con la capacidad jurídica de poder adquirir o contratar.

  • Derechos y obligaciones: ambas partes anteriormente indicadas adquieren un conjunto de derechos y obligaciones.

  • Lugar, precio y forma: Se realiza la compraventa ante fedatario público para que tenga fuerza frente a terceros, en la que la transmisión de la propiedad está sujeta al pago, en la forma que se indique, de un precio concreto estipulado acordado entre las partes.


La compraventa tiene jurídicamente como función la de garantizar a los particulares la legalidad de la transmisión de la propiedad y sus efectos jurídicos.
El factor del pago en una moneda (dinero) es el elemento diferenciador de la compra-venta con respecto a otras figuras que también transmiten la propiedad, como es por ejemplo el caso de la permuta. La permuta de bienes inmuebles se produce cuando se intercambia un inmueble por otro, siendo el pago de cada uno el otro bien inmueble recibido. A veces se puede pactar una permuta de inmuebles y una compensación a una de las partes en dinero, por la diferencia de valor entre las dos propiedades permutadas.
Hace mucho tiempo se concebía como lo mismo la compraventa y la permuta, pero la distinción entre pago en dinero y pago en contraprestación (de cualquier otro tipo) es lo que jurídicamente diferencia ambas figuras.
También podríamos hablar en estos momentos de otra forma de transmisión de la propiedad como es el pago a plazos. Se trata de una compraventa en la que el pago del inmueble se acuerda a diferentes momentos del tiempo posteriores a la firma de la compraventa, con lo cual se mezclan las figuras de la compraventa directamente con el pago en forma de derechos de cobro futuros. No es sobre el bien transmitido, con lo que se aleja de la figura jurídica de la permuta, sino que se transmite la propiedad de un inmueble a cambio de dinero actual y dinero futuro recogido en la escritura, la forma de ese cobro.

¿Qué es lo qué contempla la compraventa de un inmueble?


La ley dice que para que el vendedor pueda aceptar y efectuar la venta de dicho inmueble debe de cumplir unos requisitos, como es el hecho de ser el propietario del inmueble, el de poder obrar en su nombre (es decir no tener ninguna incapacidad física o legal que le impida firmar) y, con respecto al inmueble a transmitir o vender, que sea un bien que esté completamente libre de cargas.
Es justo en este último punto donde siempre se puede generar cierto conflicto ya que mucha gente confunde o no sabe bien qué significa el concepto libre de cargas.
El inmueble a vender no puede tener ninguna deuda pendiente sobre él, ya que si no fuera así podría impugnarse la venta del mismo por incumplimiento de esta obligación. Los vendedores suelen preocuparse exclusivamente de la hipoteca en caso de que la tenga, es decir, si venden un piso con una hipoteca pendiente en determinada entidad financiera, deberán de hacérselo saber para que el día de la compraventa se personen responsables de la entidad para levantar la carga; lógicamente, a cambio de recibir el importe (efectivo o cheque) que cancele la deuda hipotecaria pendiente. De esta forma el notario podrá decir que
la venta está libre de la carga hipotecaria y el comprador podrá registrarlo a su
nombre sin problemas.
El problema radica en que esta no es la única carga que puede tener un inmueble, aunque si la de mayor importe. Tres suele ser las cargas principales que puede tener un inmueble y que hay que tener en cuenta:

  • La plusvalía. Es decir, cuando se adquiere un inmueble y posteriormente se vende se supone que a lo largo del tiempo el valor inicial del inmueble ha subido, con lo cual se debe de pagar por este incremento de valor. La plusvalía la debe de pagar el vendedor, ya que es una carga que tiene el inmueble y que impide su venta. Lo que ocurre es que no se conoce tal importe hasta que se cambia registralmente, con lo cual suelen darse dos opciones para poder realizar la venta: o bien que el comprador pague la plusvalía llegando a un acuerdo con el vendedor para que le disminuya el precio de venta, o que el vendedor deje un dinero en el notario destinado al pago de la plusvalía cuando ese importe es conocido.

  • El IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), o sea, la contribución urbana. Se debe de aportar a la compraventa el recibo del último IBI pagado por el vendedor. El propietario del inmueble a 1 de enero, es el que debe de pagar este impuesto, con lo cual si se comprase el inmueble por ejemplo en junio, el IBI del año en curso, deberá de ser pagado por el vendedor.

  • Deudas con la comunidad de vecinos. El vendedor deberá de presentar un certificado expedido por el secretario de la comunidad de vecinos de la que el inmueble forma parte, indicando estar al corriente de todos los pagos.


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