Concesión responsable de hipotecas

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En el programa de Salvados titulado "El consumidor español: quien paga no manda" Jordi Évole se interesa por los problemas que los consumidores han denunciado en cuanto a los préstamos hipotecarios.

Sin duda la mayor lacra social en esta materia se refiere a los desahucios hipotecarios, lanzamientos judiciales que dejan en la calle a familias enteras. Tengamos la postura que tengamos en relación a la dación en pago, lo que está claro es que no se estudió adecuadamente el riesgo que asumían los hipotecados a los que se concedió financiación para adquirir su vivienda habitual.

Es habitual escuchar argumentos falaces del estilo:

"Tanta culpa tiene el que pidió dinero como el banco que lo dejó"

O bien:

"La gente ha vivido por encima de sus posibilidades"



En primer lugar, decir que el banco o caja tiene mucha más responsabilidad que el ciudadano que solicita una hipoteca. El banco ha de actuar con la diligencia de un bonus argentarius o buen comerciante. Ello conlleva que dado su oficio, ha de ser capaz de analizar el riesgo en la concesión de una hipoteca, mientras que al cliente solo se le puede exigir lo que a un "buen padre de familia". Por ejemplo, es responsable quien esconde deudas o falsifica datos, pero no una familia que solicita dinero para comprarse una casa que cree está a su alcance.

Por otra parte, la gente que ha pretendido comprarse su vivienda habitual no ha vivido por encima de sus posibilidades, se ha equivocado financieramente con la complicidad de los bancos.

Un banco que no haya seguido los criterios de riesgo adecuados no es que se haya equivocado, es que no ha sabido o querido hacer su trabajo. Los hipotecados desahuciados han pagado con creces sus errores, ¿y los bancos, banqueros y bancarios que han sido irresponsables?

Nos dice ahora sobre la concesión responsable de préstamos, a buenas horas, la ORDEN EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios:

La entidad de crédito, antes de que se celebre cualquier contrato de crédito o préstamo, deberá evaluar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del mismo, sobre la base de la información suficiente obtenida por medios adecuados a tal fin, entre ellos, la información facilitada por el propio cliente a solicitud de la entidad.

A estos efectos, las entidades deberán contar con procedimientos internos específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia mencionada en el párrafo anterior. Estos procedimientos serán revisados periódicamente por las propias entidades, que mantendrán registros actualizados de dichas revisiones.

2. Los procedimientos a los que se refiere el apartado anterior, además de ajustarse a la normativa específica sobre gestión de riesgos y control interno que resulte aplicable a las entidades de crédito, deberán contemplar, al menos, los siguientes aspectos:

a) La adecuada evaluación de la situación de empleo, ingresos, patrimonial y financiera del cliente, para lo cual:

1.º Se exigirá cuanta documentación sea adecuada para evaluar la variabilidad de los ingresos del cliente.
2.º Se consultará el historial crediticio del cliente, para lo cual se podrá acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a los ficheros de solvencia patrimonial y crédito a los que se refiere el artículo 29 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, en los términos y con los requisitos y garantías previstos en dicha ley orgánica y su normativa de desarrollo.
3.º Se tendrá en cuenta el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral.

b) La valoración de la capacidad del cliente y de los garantes de cumplir con sus obligaciones de pago derivadas del crédito o préstamo, para lo que se tendrán en cuenta, además de sus ingresos, sus activos en propiedad, sus ahorros, sus obligaciones derivadas de otras deudas o compromisos, sus gastos fijos y la existencia de otras posibles garantías.

c) En el caso de créditos o préstamos a tipo de interés variable, y de otros en los que el valor de las cuotas pueda variar significativamente a lo largo de la vida de la
operación, se deberá valorar cómo afectaría esta circunstancia a la capacidad del cliente de cumplir con sus obligaciones teniendo en cuenta la información a la que se refiere la letra anterior.

d) En el caso de créditos o préstamos hipotecarios o con otras garantías reales, la valoración prudente de tales garantías mediante procedimientos que eviten influencias o conflictos de interés que puedan menoscabar la calidad de la valoración.

3. En el supuesto de créditos o préstamos con garantía real, los criterios para determinar la concesión o no del crédito o préstamo, la cuantía máxima del mismo y las características de su tipo de interés y de su sistema de amortización deben fundamentarse, preferentemente, en la capacidad estimada del cliente para hacer frente a sus obligaciones de pago previstas a lo largo de la vida del crédito o préstamo, y no exclusivamente en el valor esperado de la garantía.

4. En el caso de suscripción de seguros de amortización de créditos o préstamos, tal suscripción no podrá sustituir, en ningún caso, la necesaria y completa evaluación de la solvencia del cliente y de su capacidad para cumplir con sus obligaciones de pago por sus propios medios.

5. En el supuesto de que una entidad rechace la concesión de un crédito o préstamo por considerar insuficiente la solvencia del cliente basándose en la consulta a los ficheros a los que se refiere el párrafo 2.º del apartado 2.a), la entidad informará al cliente del resultado de dicha consulta.

6. La evaluación de la solvencia prevista en este artículo se realizará sin perjuicio de la libertad de contratación que, en sus aspectos sustantivos y con las limitaciones que pudieran emanar de otras disposiciones legales, deba presidir las relaciones entre las entidades de crédito y los clientes y, en ningún caso afectará a su plena validez y eficacia, ni implicará el traslado a las entidades de la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones de los clientes.

Unos criterios mínimos que, a mi parecer, deberían ser aún más exigentes. En todo caso, no dejan de ser unos mínimos que cualquier entidad financiera debería seguir sin necesidad de norma alguna.

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