Cuáles son los gastos de formalización de la hipoteca

A la hora de pedir una hipoteca tienes que hacer frente a una serie de gastos obligatorios cuyo conocimiento es importante

Comprar una vivienda con hipoteca no solo supone asumir el esfuerzo financiero de pagar tu cuota mes a mes, también un esfuerzo financiero inicial importante, conformado tanto por la cantidad que generalmente adelantas sobre el total del valor de la vivienda, la entrada, como unos gastos  

Mientras que la entrada de la vivienda es un dinero que generalmente se va ahorrando a lo largo del tiempo y se tiene más asumido, los gastos de formalización de la hipoteca no lo son tanto. Aunque sentencias y cambios legislativos han delimitado estos gastos, sigue suponiendo un esfuerzo económico importante que hay que tener muy en cuenta.

Comisión de apertura

La comisión de apertura, única, tal y como determina la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, es uno de los gastos de constitución de una hipoteca más comunes para el cliente, aunque algunas entidades no lo aplican.

Si tienes que pagar este gasto opcional, lo normal es que su importe sea inferior al 1%, aunque no hay límite por Ley. El Tribunal supremo dictaminó que no es una cláusula abusiva y que forma parte del precio de la hipoteca.

Gastos de notaría

Es otro gasto regulado por la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Actualmente el arancel notarial de la escritura de la hipoteca la debe pagar el banco (no la de compraventa que si la pagas tú). El importe dependerá de los costes de la matriz -número de folios- y pero suele situarse entre los 400 y los 600 euros.

Lo que si tendrás que pagar son los costes de la copia de la escritura que te quedes. Cada uno la suya, banco y cliente. Su coste está entre los 90 y 120 euros de media.

Gastos de gestoría

La gestoría, a veces impuesta por la entidad financiera, para realizar estas gestiones debe ser pagada por el banco. Así lo establece la Ley 5/2019 que establece que los gastos de gestoría corresponderán al prestamista. Su coste varía según la entidad y el importe de la hipoteca, pero para un préstamo de garantía hipotecaria media 150.000 euros se sitúa alrededor de los 300 euros.

Tasación

La Ley 5/2019 en su artículo 13 es clara: “Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo” y como señala el artículo 14 deberá ser pagado por el prestatario.

Esta obligación conlleva que seas como cliente quien elija la tasadora. El único requisito es que sea una entidad homologada por el Banco de España. Así podremos escoger aquella con un precio más accesible que se sitúa entre los 200 y 300 euros de media.

Registro de la propiedad

Según criterio del Tribunal Supremo esta garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad financiera y es esta la que tiene que abonar todos los gastos derivados de su inscripción (unos 400 euros). Este punto también lo confirmó la nueva Ley Hipotecaria.

Eso sí, cuando canceles la inscripción registral, como único interesado en que aparezca el inmueble como “libre de cargas” serás quien pagues este gasto.

Impuesto de Actos jurídicos documentados (AJD)

Por último, queda la partida que representa el importe más elevado de los gastos hipotecarios, dependiendo de la comunidad autónoma entre la mitad y los dos tercios del total. Hay comunidades que cobran un 0,50% (Navarra, País Vasco) y en otras llega hasta el 1,50% (Andalucía, Aragón, Castilla y León, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia y Murcia).

Afortunadamente para el cliente este importe lo paga el banco. Según señala la Ley 5/2019: “El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable”.  Esta es el Real Decreto Ley 17/2018 de reciente aprobación que determinó que este impuesto que anteriormente pagaban los clientes lo tiene que pagar el banco.

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