¿Cuánto falta para la nueva burbuja inmobiliaria?

Situación del mercado inmobiliario español

Gráficas relacionadas con el sector inmobiliario


El viernes pasado opinamos en un interesante artículo de La Razón titulado 'Temor a un nuevo ladrillazo'. En esta artículo el periodista Raúl Salgado analiza el pasado, presente y futuro del sector inmobiliario y su peso en la economía española. Esta evaluación, en un momentos en que justo acaba de comenzar la mejora en la concesión de préstamos hipotecarios y qué el precio de la vivienda comienza a dar signos de estabilización, es muy positiva. A fin de cuentas, para evitar estallar en la nueva burbuja inmobiliaria, hay que estar puntualmente informados de cómo se crea. Y se crea, antes o después.


Os invito a leer con atención el artículo de La Razón. Por otra parte, os dejo algunas respuestas de un servidor sobre el tema:



Situación del mercado inmobiliario español


¿Cómo valoras la situación actual que atraviesa el mercado inmobiliario español?

De estabilización y recuperación lenta según zonas. Tengamos en cuenta que los precios reales de la vivienda han caído un 45% desde los máximos de 2007, lo que supone una severa corrección que podría indicarnos que la situación ya ha tocado fondo. Si comparamos la evolución del precio de la vivienda con otros países vecinos que han sufrido también crisis inmobiliarias, como Irlanda, no es descabellado afirmar que ya estamos en una senda de mejoría.

También el empleo en construcción se está recuperando, si bien hay que lanzar un mensaje muy claro: muchos de los parados de este sector ya no volverán a encontrar trabajo en el mismo, con lo que la reconversión profesional es imprescindible.

Sin embargo, hay un stock muy elevado de viviendas vacías sin vender, 535.734 en 2014 según el Ministerio de Fomento, que tardará muchos años en reducirse a cifras aceptables. Este exceso de oferta en muchas zonas, junto a una política de ventas más agresiva de la Sareb (banco malo) y de los bancos en un futuro próximo, puede volver a ralentizar el alza del precio de la vivienda, con nuevas caídas en determinadas zonas. En las zonas costeras hay un elevado exceso de viviendas que, en muchos casos, no llegarán a venderse nunca.

¿Recuperación o estabilización?


Según zonas; en las grandes ciudades en dónde parece que se detectan subidas más consistentes. Para analizar el precio de la vivienda, además de las estadísticas del Ministerio de Fomento , del INE , y estudios de las empresas de tasación, es muy útil acudir a los datos a tiempo real que ofrecen los portales como Idealista o Fotocasa. Una información muy rica cuyas fuentes hace años no existían.
En todo caso, en zonas con demanda de primera vivienda (hogares), en las que la tasa de paro se va reduciendo, es dónde se empieza a apreciar una mejora clara del precio de la vivienda. En cuanto a las segundas residencias, solo en las zonas más demandadas por los compradores extranjeros se detectan mejoras.

Boom inmobiliario


La inversión inmobiliaria supera los niveles del ‘boom’ ¿Qué le sugiere?

Ineficiencias de un mercado inmobiliario cuya formación de precios es poco transparente y competitiva. Hay zonas de España dónde sobran miles de inmuebles y otras dónde falta. Eso sin tener en cuenta los inmuebles "escondidos" que tiene la banca, esperando que el precio les sea propicio.

Teniendo en cuenta el aumento del número de hipotecas, del nuevo crédito y de las compraventas, ¿puede haber una nueva burbuja inmobiliaria?

Gráficas sobre hipotecas


Con tipos de interés bajos, bancos poco disciplinados en materia de concesión de crédito y clientes con baja formación financiera, para ver una nueva burbuja inmobiliaria solo hace falta esperar unos años.

Sin embargo, también se requiere otro factor propiciador de las burbujas, que los sueldos de los potenciales compradores suban de forma constante, lo que no parece se vaya a dar en un mercado laboral como el español, con exceso de mano de obra estructural. Al menos en los próximos años.

Un factor preventivo de la nueva burbuja inmobiliaria son las nuevas generaciones, que apuestan de forma mucho más intensa por el alquiler y fórmulas alternativas a la compra de vivienda. En los próximos años habrá mucha presión para que la legislación y el mercado de alquiler se modernicen y asemejen más al de países europeos más avanzados en la materia. Pensemos que a día de hoy, sigue siendo asumir un riesgo muy alto llegar a la jubilación sin tener una vivienda pagada. Pagar un alquiler con unos ingresos por jubilación futuros muy menguados, sin un mercado de alquiler adaptado a los mayores, resultará muy complicado, si no cambia mucho el mercado.

El ciudadano y quiero pensar que los responsables de los bancos, han aprendido dos cosas durante esta crisis:

  1. Los precios de las casas o suben de forma continuada, sino que se puede perder gran parte de lo invertido en ladrillo.

  2. Los sueldos tampoco suben siempre y, además, la estabilidad laboral es un bien cada vez más escaso.


Con este aprendizaje, tal vez la nueva burbuja inmobiliaria tarde más en llegar y, cuando estalle, lo haga de forma menos violenta. Pero volver, volverá: la economía que vivimos se ha acostumbrado a solucionar el estallido de una burbuja con la creación de otra burbuja. Y sino que se lo digan a los gobiernos y su deuda pública, por identificar una burbuja hinchada.

Una última reflexión: el ciudadano ya tiene acceso a fuentes de información independiente de los intereses de las entidades bancarias y de los promotores del ladrillo, como nuestro portal iAhorro.com, en el que puede formarse e informarse en materia de ahorro e inversión. Cuando la burbuja inmobiliaria empiece a hincharse, intentaremos ser los primeros en señalarla , para evitar que la bomba hipotecaria vuelva a estallar en la cara de cientos de miles de familias.

Sobre el autor del artículo.

Perito economista especializado en productos financieros y divulgador de economía en medios de comunicación. Profesor asociado de Economia Financiera en la UIB | Socio en Futur Finances | Futur Legal | Futur Hipotecas Autor del libro La Banca Culpable (Esfera de los Libros) y coautor del libro La Prevención del Soreendeudamiento Privado (Aranzadi)

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