El registro de propiedad de una vivienda

Funciones de la inscripción registral

comprar una vivienda


Éste es un extracto de la Guía de compraventa de viviendas de iAhorro. Puedes descargarla completa y de forma gratuita aquí.

Después de firmar ante notario se ha de registrar la compra-venta y la hipoteca, en el Registro de la propiedad, para que tenga efectos ante terceros. Este trabajo lo suele llevar a cabo la gestoría, contratada por el banco pero pagada por nosotros.
La inscripción, como constancia en el Registro de la Propiedad, es un medio de conceder una protección jurídica específica al titular inscrito, mediante la publicidad registral, esto es, la publicidad que ofrece el Registro de la Propiedad frente a terceros. Esta especial protección se deja a la voluntad de los adquirentes los cuales pueden decidir si inscribir o no, si bien la norma general es inscribir toda operación de este tipo.
Cuando hemos firmado ante notario la escritura de compraventa del inmueble, además de la escritura de préstamo hipotecario si hemos financiado la operación, se ha de proceder a inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Esta tarea la suele realizar una gestoría y nosotros no nos tenemos que ocupar de nada, más allá de pagar los correspondientes honorarios de gestoría, notaría y registro (que no es poco).

Funciones de la inscripción registral


A pesar de que es una facultad voluntaria, la publicidad registral ofrece una garantía o seguridad jurídica en el tráfico jurídico. En concreto, el Ministerio de Justicia considera que el Registro de la Propiedad tiene las siguientes funciones:

  • Se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean éstos de titularidad pública o privada. Puede también inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de dominio público.

  • El Registro de la Propiedad proporciona seguridad jurídica a los derechos inscritos, favorece la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorra constes de transacción.

  • El Registro de la Propiedad hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en conocerlos.


Funcionamiento del Registro de la Propiedad


Los principios que rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad son:

  • Voluntariedad: el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso pues no existe sin la inscripción.

  • Principio de rogación: quien quiera inscribir un título ha de solicitarlo en el Registro correspondiente.

  • Prioridad: supone que en caso de que se pretendan inscribir dos derechos incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro y, en caso de que haya dos derechos inscritos sobre la misma finca, tendrá prioridad el más antiguo. Por ejemplo, una persona acude al Registro de la Propiedad para inscribir el contrato por el que ha adquirido una finca de otra persona y después acude al Registro otra persona que solicita que se inscriba el contrato por el que ha adquirido la misma finca de la misma persona que el primero que acudió al Registro. En este caso, el Registrador inscribirá la adquisición de la primera persona que acudió al Registro. Otro ejemplo podría ser que en el caso de ejecución de una hipoteca o un embargo anterior puede implicar la cancelación de todos los derechos posteriores.

  • Legalidad: los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

  • Tracto sucesivo: para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue.


Efectos que produce la inscripción


Los efectos que produce la inscripción en el Registro de la Propiedad son:

  • Legitimación registral: Se presumirá que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales tiene la posesión de los mismos.

  • Inoponibilidad: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros.

  • Fe pública registral: La persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro.

  • Presunción de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.

  • Salvaguarda judicial: Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley.

  • Protección judicial de los derechos inscritos: Las acciones reales procedentes de derechos inscritos pueden ejercitarse a través del juicio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes sin título inscrito se opongan a tales derechos o perturben su ejercicio.


Normativa aplicable al Registro de la Propiedad


Si queremos profundizar en la importancia que tiene el Registro en el correcto funcionamiento del tráfico inmobiliario, os dejamos la normativa aplicable:

  • Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.

  • Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.

  • Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican artículos del Reglamento Hipotecario.

  • Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

  • Instrucción de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles.

  • Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios.

  • Instrucción de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles.


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