Expertos independientes: hipotecas en 2015

¿Aumenta el precio de la vivienda?

Cartel


El panel de expertos independientes de iAhorro.com cuenta con algunos de los mejores expertos del mercado hipotecario que tiene nuestro país.


Ayer publicamos en El País un artículo titulado 'El despertar del mercado hipotecario', en el que se analizan los datos de mejora en la concesión de hipotecas y en la competencia para mejorar las ofertas. Ricardo Gulias (RN Tu Solución Hipotecaria) y Antonio Beltrán (Plus Majoristes Financers) nos concedieron una entrevista para poder conocer de primera mano la realidad de los bancos y los préstamos hipotecarios que conceden en estos momentos.

Os dejamos la entrevista-dueto de los dos expertos hipotecarios de cabecera de iAhorro.com:

¿Aumenta el precio de la vivienda?


1.- ¿Estáis notando un aumento del precio de la vivienda en vuestra área de influencia?

Antonio Beltrán: Actualmente estamos notando un incremento de ventas en todas las poblaciones de Barcelona y provincia. El precio podría estar muy ligeramente repuntando, pero no detectamos subidas relevantes. Hay en el mercado pisos por valor de 35.000 euros y 40.000 euros, lo que antes era impensable. Lo que ocurre con la obra nueva lo desconocemos ya que no es nuestro mercado natural. Ciertamente hay tasadoras que si que están recogiendo esta ligera subida de precios, no así otras que como de costumbre cortan por debajo de la hierba para no equivocarse.

Ricardo Gulias: Efectivamente sí que estamos notando que los precios de la vivienda se están estabilizando, y que los compradores negocian menos el precio cuando encuentran lo que buscan. Los precios de la vivienda, no van a tardar en subir, pues empezamos a notar una gran cantidad de compradores cualificados, y la oferta de vivienda comienza a escasear en determinadas zonas. La obra nueva es escasa y ya estamos viendo situaciones en que se empieza a comprase sobre plano, para no perder la oportunidad. Las tasaciones van por otro lado, es decir, a pesar de que la vivienda se estabiliza las tasaciones siguen siendo moderadas y a la baja.

En iAhorro.com hemos realizado el siguiente gráfico, según los datos del Ministerio de Fomento, recopilados en el Boletín Mensual de Estadística del INE; el precio del metro cuadrado de la vivienda libre ha caído un 30,6% desde el máximo del primer cuatrimestre del año 2008. Como podemos ver, el metro cuadrado de la vivienda libre del primer cuatrimestre de 2015 se sitúa en 1.457,9 euros, muy lejos del máximo de 2.101,4 euros de 2008.

Gráfica del precio de la vivienda libre de 2008 a 2015


Cuando un indicador ha caído tanto, las mejoras en términos porcentuales parecen más significativas de lo que verdaderamente es la mejora en términos absolutos. Al igual que ocurre con muchos de los indicadores económicos en la actualidad, tenemos que analizar no solo los incrementos porcentuales, sino sus valores y tendencia, para hacernos una idea cabal. Por tanto, si bien podemos afirmar que estos indicadores de la salud del mercado inmobiliario mejoran, tampoco debemos caer en la euforia.

¿Mejores hipotecas?


2.- Las entidades financieras con las que trabajáis, ¿están mejorando las condiciones de sus hipotecas?

AB: En general, todas las entidades financieras por un lado están flexibilizando las exigencias para la concesión de hipotecas y otras, a la vez, están bajando los precios. Un intermediario de crédito independiente puede obtener un mejor precio por varias razones; por un lado, conoce toda la oferta global que ofrecen las entidades financieras; cuando digo de toda me refiero incluso a aquellas entidades financieras que no son muy familiares para el público en general, tales como UCI (Unión de créditos inmobiliarios) o Credit Agricole, que ahora está algo parado pero creemos que próximamente volverá a prestar. Pero sobre todo por como presenta a sus clientes frente a las entidades financieras. El intermediario de crédito independiente se debe a su cliente, ya que es él quien le paga sus honorarios; en consecuencia, no depende de ninguna de entidad financiera por tanto siempre busca lo mejor para el cliente de acuerdo a sus posiciones financieras.

RG: Las entidades vuelven a tener ganas de dar hipotecas. Es la mejor forma de fidelizar a un cliente y, aunque naturalmente por suerte mantienen el rigor a la hora de la concesión, están con la intención de dar más préstamos. Nosotros como intermediarios financieros con grandes acuerdos estamos ofreciendo ya hipotecas con diferencial del 0,9%, para clientes que vayan al 70% del precio de compraventa, incluso tenemos una hipoteca para rentas altas (más de 100.000 euros anuales) con un diferencial del 0,75%, ambas con mínimas vinculaciones. Pero nuestro producto estándar se sitúa entre el 0,99% y el 1,15%. Para obtener el mejor diferencial, no es necesario estar muy vinculado (seguros de vida y hogar y domiciliación de ingresos), pero sí que debe haber una aportación mínima del 20% y los gastos y estabilidad laboral.

¿Más ganas de comprar?


3.- En cuanto a los clientes, ¿has notado un mayor interés para comprar vivienda?

AB: Hay mayor interés por parte de los clientes en la compra de vivienda. Por un lado, nos encontramos con clientes que durante los últimos años pudiendo comprar en ese momento han estado parados por miedo a que las situación económica empeorase y les acabase afectando y, por otro lado, hay los que teniendo capacidad de endeudamiento y antigüedad en sus empresas se animan a la compra, si bien al haber estado de alquiler su aportación a la compra es baja y precisan por lo menos que les financiación del 100% del precio del piso y ellos aportan los gastos de las escrituras de compra y de hipoteca. Hay mayor flexibilidad e hipotecas que hace unos meses no se concedían ahora muchas se están concediendo, sobre todo para aquellos que aportan al menos los gastos de escrituras de compra e hipoteca.

RG: Las consultas hipotecarias para compraventa se han multiplicado por 3 en este último año. Hemos notado que la gente prefiere asesorarse financieramente antes de iniciar el proceso de compra, porque así sabe cuál es el límite de endeudamiento óptimo y, una vez que tiene la hipoteca pre concedida, se pone a buscar vivienda. Así, además de tener la garantía de que la hipoteca será viable, conoce la cuota exacta y gana en capacidad de negociación de cara a la próxima compra. El arco bancario no se ha abierto. Es decir, las hipotecas imposibles son imposibles. Además, nosotros esperamos que la banca continúe con la prudencia en la concesión de hipotecas. No podemos permitirnos repetir los errores de años pasados y las situaciones angustiosas que han pasado y sufren muchas personas. Recomendamos a la gente que compra que tengan ahorros o que al menos hayan pasado la experiencia de una hipoteca previa o un alquiler, para que sepan la dinámica de un pago mensual y de los gastos inherentes a mantener un hogar.

Hipotecas al 100%


4.- ¿El 100% del precio de compra es posible financiarlo en estos momentos? ¿y el 100% más gastos?

AB: El 100% de compra es posible financiarlo siempre y cuando el cliente aporte los gastos de escrituras de compraventa e hipoteca; actualmente hay hasta 4 entidades financieras accesibles. En cuanto al 100% + gastos se puede obtener bien por el lado de la tasación bancaria, que sea suficientemente alta para cubrirlo todo, o bien con una doble garantía hipotecaria, esto es, hipotecando 2 inmuebles; hay 3 entidades financieras que aceptan estas propuestas. Eso si, siempre y cuando los clientes acrediten estabilidad laboral y la cuota no represente mas de un 35% de su sueldo, teniendo en cuenta una posible, en principio lejana subida del euribor.

RG: Nosotros, tenemos acuerdos con entidades que conceden el 100% de precio de compraventa, y en algunos casos conseguimos financiar el 100% más gastos. Podemos ofrecer este producto a perfiles muy saneados , con mucha estabilidad laboral, buenos ingresos y donde puedan demostrarnos una experiencia en ahorro y, como ya he indicado antes, que nos demuestre que tienen una experiencia positiva pagando alquiler, y que la nueva compra le suponga una cuota similar o inferior al arrendamiento que paga actualmente. Nuestra intención , nuestro trabajo, no es conseguir la hipoteca ni a cualquiera, ni a cualquier precio, es asesorar financieramente a nuestros clientes, para que consigan la mejor hipoteca, o para recomendarles que esperen, que ahorren un poco, o que busquen una vivienda que se adecúe a una cuota, para que sean felices, y en un futuro no vena la hipoteca como una losa.

Muchas gracias, consejos todos muy útiles para conseguir tu mejor hipoteca, que, a veces, significa no pedir una hipoteca.

¿En qué te puede ayudar iAhorro Hipotecas?

iAhorro es un comparador financiero donde puedes encontrar toda la información sobre las hipotecas del mercado. Te ayuda a comparar para hacer una buena elección y ahorrar dinero. iAhorro te acompaña en todo el proceso de contratación para que tomes las mejores decisiones financieras.

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