Guía para reclamar al banco los gastos de la hipoteca

Primero hay que tener en cuenta varias cosas antes:



Una sentencia del Tribunal Supremo abrió la puerta en diciembre de 2015. Declaró abusiva la cláusula que el BBVA imponía al cliente el pago de todos aquellos gastos de formalizar un préstamo hipotecario. Una sentencia que consideró nulas estas cláusulas sobre los gastos derivados de la formalización de una hipoteca y que por tanto obligaba a la entidad, en este caso el BBVA, a devolver el importe por estos gastos que le había imputado al hipotecado.

Concretamente, la sentencia decía: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Todo ello abre la puerta a que cualquier contrato de préstamo hipotecario de cualquier otra entidad que tenga una cláusula igual o similar, pueda demandar su nulidad y la devolución del importe de estos gastos, asumidos indebidamente por el cliente.

¿A qué gastos se refiere? Pues bien, concretamente a los siguientes: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales (de la escritura del préstamo), gastos de gestoría (si ésta ha sido impuesta por la entidad), la factura del Registro de Propiedad para inscribir la hipoteca, la factura de la notaría en la que se produjo la Escritura de Préstamo Hipotecario y los gastos de tasación de la vivienda. 5 conceptos que por ejemplo en una hipoteca de 150.000€ se estima que suponen un gasto que ronda los 3.000€, aunque este importe puede variar dependiendo de la localización del inmueble (recordemos que el AJD y TP tiene competencia autónoma), así como el año de constitución de la hipoteca.

Pues bien, ¿cómo se reclaman estos gastos? Aquí una pequeña guía, paso a paso

Primero hay que tener en cuenta varias cosas antes:



  1. Puede reclamar todo aquel que haya tenido o tenga un préstamo hipotecario, es decir, tanto si el préstamo ha sido ya amortizado, como si sigue todavía vigente.

  2. Es posible solicitar la nulidad de esta cláusula y la devolución del importe hasta en los 4 años siguientes a la sentencia, es decir, hasta diciembre de 2019. En caso de ser una hipoteca ya liquidada, el plazo es de 4 años desde que se acabara de pagar la hipoteca.

  3. La sentencia sienta jurisprudencia, por lo que aunque condena al BBVA, el resto de entidades que hayan utilizado esta cláusula de la misma manera, podrán ser demandadas con altas probabilidades de éxito.

  4. El consejo de iAhorro es rodearse de un abogado especialista en materia hipotecaria y derecho bancario. Si tienes dudas, puedes formular tu pregunta en nuestra Comunidad de iAhorradores.


¿Cuál es el procedimiento para reclamar?



  1. Poner una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente y/o al defensor del Cliente de la entidad en cuestión con la que se formalizó el préstamo hipotecario. Si la respuesta es negativa (cabe esperar que así sea) o si bien no se produce respuesta alguna en un plazo de 2 meses, pasaremos al siguiente paso.

  2. Solicitar la nulidad y devolución del importe de los gastos a través de una demanda judicial.

  3. Para llevar a cabo el paso 2, será necesario documentar a la perfección toda la demanda, es decir, adjuntar las facturas de todos estos gastos. Son por lo tanto estrictamente necesarios los justificantes de estos pagos. Se trata de facturas que normalmente ya vienen adjuntas a las escrituras del préstamo, por lo que el proceso de documentación es más sencillo.

  4. Hay que ser conscientes de que hay sentencias en las que se ha dictaminado que se produzca la devolución únicamente de parte de los gastos y no de todos.