¿Ha llegado el momento de comprar casas?

En La Razón

Portada del suplemento económico de La Razón


En el suplemento económico semanal de La Razón de ayer se publicó un artículo titulado 'El dinero vuelve al mercado inmobiliario' en el que se analiza la situación del mercado este año y sus perspectivas en un futuro.


Raúl Salgado, con la ayuda de la opinión de diversos expertos entre los que me encuentro, intenta resolver dos cuestiones que preocupan a los potenciales compradores de casas:

  • ¿Es ya un buen momento para comprar casas?

  • ¿Corremos el peligro de crear, de nuevo, una burbuja inmobiliaria?


Os recomiendo leer el artículo completo, muy interesante. Os dejo mis respuestas a algunas de las preguntas que uno se puede plantear al respecto:

  • ¿Podemos afirmar que la vivienda ha recuperado su atractivo de cara a la inversión?


Podemos afirmar que la vivienda ha dejado de ser un activo muy poco recomendable dado el exceso de oferta y falta de capacidad de compra de la demanda (por la falta de crédito hipotecario durante la crisis). Pero aún es pronto para afirmar que es un buen momento para comprar; de ser así, estaríamos viendo una salida importante de viviendas de precios medios de los bancos y del banco malo o Sareb, cosa que aún no ocurre de forma intensa, señal de que los propios bancos aún no confían en que sea un buen momento.
Lo que sí es cierto es que una familia con ahorros, que necesite un hogar para vivir, puede ya platearse la compra de una casa, pero con tranquilidad y analizando y comparando con calma la oferta del mercado. En mi opinión, el planteamiento correcto sería marcarse el 2015 como año de análisis del mercado, para efectuar la compra a finales de año o en el 2016.

  • ¿Es buen momento para comprar en nuestro país?


Desde luego, el precio de la vivienda ha bajado a niveles muy importantes que la hacen atractiva, siempre que sea una casa que se ajuste a las necesidades de la familia o los requerimientos de ingresos que exige el inversor (por ejemplo, que exista un mercado de alquiler maduro en la zona dónde se compra). Sin embargo, estos precios no se dispararán a corto plazo, con lo que en muchas zonas veremos precios estancados, lo que implica que no hay que tener prisa a la hora de comprar.

  • Los inmuebles residenciales, ¿han vuelto a emerger como inversión de gran atractivo?


Hay vuelto a ser activos a considerar para invertir, pero en ningún caso lo calificaría de "inversiones de gran atractivo". Si uno quiere invertir en ladrillo, hay vehículos de inversión mucho más atractivos y líquidos, como las Socimi. Luis García Langa, experto en mercados financieros del panel iAhorro.com nos explica esta forma alternativa de inversión en ladrillo:

"La inversión directa en inmueble, además de conllevar el riesgo de depreciación del activo, tiene otras características que la hacen poco óptima para pequeños inversores: gastos relacionados, gestión, fiscalidad, necesidad de financiación, poca diversificación, problemática con inquilinos... La alternativa natural para personas interesadas en este sector es hacerlo vía mercados financieros, ya sea con fondos que invierten en empresas inmobiliarias, REITs (Real Investment Trust) o su versión española, todavía incipiente (SOCIMIs), o directamente en estas empresas, de tal manera que cualquiera puede obtener rentabilidades de grandes inmuebles, gestionados por profesionales, sin un mínimo para invertir (por , sin financiación), pudiendo diversificar con otros activos, sin tratar con inquilinos y con la fiscalidad, gastos y liquidez propias de la compra de acciones o fondos de inversión dependiendo de la figura escogida."

  • ¿Cuánto han caído los precios de los inmuebles desde el comienzo de la crisis?


Para responder a esta pregunta acudimos a la tasadora y experta independiente del panel iAhorro.com  Gemma Garzón que considera que "Depende del tipo de inmueble y de la zona. La viviendas de segunda mano ubicadas en zonas más marginales y con calidades constructivas bajas se han depreciado hasta un 80% de su valor, los de obra nueva oscilan entre el 50-60%; en cambio, los singulares y con calidades altas y muy altas entre el 30-50%".

  • ¿Es cierto que los lugares más seguros para invertir son las mejores localizaciones de las ciudades más importantes y dinámicas y los enclaves costeros con mayor afluencia de turistas?


Si la vivienda cumple, además, con las características que no la hagan una más, es una buena orientación, efectivamente. Pero la palabra "seguro" y "compra de inmuebles" no encaja demasiado, como ya sabemos a causa de la crisis económica que nos ha tocado pasar.

  • Teniendo en cuenta la relación rentabilidad-riesgo, ¿es la compra de vivienda para arrendar una de las mejores alternativas para el pequeño inversor?


En absoluto, ya que además de que "los precios de las casas siempre suben" ya sabemos que es una aberración económica, hay muchos activos más rentables, con mejor fiscalidad y, además, que permiten diversificar y hacer líquida la inversión de forma muy rápida.

  • La compraventa de viviendas aumentó un 15,5% durante febrero y las operaciones inmobiliarias encadenan seis meses de subidas. Mientras las ventas sobre viviendas de segunda mano se dispararon un 50,4%, las de pisos nuevos cayeron un 28,6%. ¿Qué nos sugieren estos datos?


Qué para saber cómo evoluciona el mercado inmobiliario hay que acudir a varias fuentes, muchas veces con datos que no coinciden. Por ejemplo, para Tinsa IMIE Mercados Locales, los precios medios de las viviendas nuevas y usadas han registrado un descenso del 3,1% interanual en el primer trimestre de 2015.

Tendríamos que analizar con mucha profundidad cada tipo de vivienda y zona geográfica, para poder concluir que los precios según tipología ya suben o siguen cayendo. Mi intuición me sigue diciendo que no estamos en el momento de repunte sostenido del precio de la vivienda en España, aún.

  • ¿Existe algún riesgo de encaminarnos hacia una nueva burbuja inmobiliaria?


Pese a que los tipos de interés que propicia el BCE son a la baja, la financiación hipotecaria sigue siendo muy exigente y no barata(diferenciales por encima de la unidad). Por otro lado, los sueldos son más bajos que antes de la crisis y los empleos más precarios. Todo ello dificulta la generación a corto plazo de una burbuja inmobiliaria.

A más largo plazo, tanto los adultos como las nuevas generaciones han visto derrumbarse el mito de que comprar casas es una inversión segura, por lo que la mentalidad del español medio ha cambiado. La compra seguirá superando al alquiler, pero ya no de forma tan acentuada.

En definitiva, no veo demasiado probable que se genere en España una burbuja inmobiliaria, al menos a una década vista.

En La Razón


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