Hipoteca inversa a análisis

¿Qué es una hipoteca inversa?

Muñecos de pensionistas felices

Veamos algunas dudas y respuestas sobre un producto financiero poco conocido por el público en general: los préstamos hipotecarios inversos o hipotecas inversas. La reciente 'Guía de acceso a la hipoteca inversa' (
Es muy importante que la persona mayor haga todas las gestiones con una persona de su confianza a su lado y mediante el asesoramiento de expertos independientes, para evitar errores o estafas como la que recientemente
ha saltado a los medios de comunicación.

¿Qué es una hipoteca inversa?


La Ley 41/2007 regula la hipoteca inversa. En su 'Disposición adicional primera' delimita el concepto y su aplicación, que resumimos a continuación:

Se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:

  1. Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.

  2. Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.

  3. Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,

  4. Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.


Las hipotecas inversas sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que a las entidades aseguradoras imponga su normativa sectorial. Esto deja fuera, como no podía ser de otra manera, a los prestamistas privados.

Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación. Es decir, que los herederos han de disponer de fondos para pagar la deuda pendiente hipotecaria, si quieren poder aceptar la herencia.

La Ley permite constituir una hipoteca inversa sobre otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante.

Resumiendo, el Banco de España define en su guía la hipoteca inversa como "un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas, pero, en ese caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serían menores), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de una determinada edad —a partir de 65 años— o acreditar un grado de discapacidad (igual o superior el 33 %) o dependencia (dependencia severa o gran dependencia), no siendo exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento. Al revés que en una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero —los herederos del inmueble— opta por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble."

Es una forma de conseguir liquidez para personas mayores, básicamente, hipotecando una vivienda pero sin dejar de ser propietario de ella. El banco le va ingresando dinero cada mes, aumentando la deuda hipotecaria pendiente sumando los correspondientes intereses.

Asesoramiento independiente


La Ley 41/2007 estipula que "En el marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las entidades que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto."

Figuras afines


Veamos dos tipos de productos cuya naturaleza es similar a la hipoteca inversa, si bien un punto crucial las hace diferentes: la persona mayor pierde la propiedad de la vivienda.

Vivienda pensión o renta vitalicia inmobiliaria


Se transmite a una entidad aseguradora la titularidad de la vivienda, pero conservando su usufructo vitalicio (la propiedad plena se puede dividir en nuda propiedad y usufructo), lo cual le permite habitarla o alquilarla, obteniendo un mayor nivel de ingresos que con la hipoteca inversa. Los herederos, por tanto, no pueden recuperar la vivienda al fallecimiento del usufructuario. Grupo Retiro la explica de forma detallada en este documento en PDF.

Renta vitalicia asegurada


Se trata de una medida fiscal incentivadora, introducida por la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, de modificación del IRPF.

Solo la pueden utilizar los contribuyentes mayores de 65 años y se puede destinar a ella no solo cualquier vivienda, sino cualquier otro elemento patrimonial (acciones, fondos de inversión, etc.). Se deja exenta fiscalmente la ganancia patrimonial que tengan la vivienda o el elemento patrimonial. La cantidad máxima que se puede destinar para constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros.

Cubrir el riesgo de longevidad


El riesgo de contratar una hipoteca inversa, que tiene plazo, es que el cliente no fallezca antes del plazo, perdiendo el derecho a percibir la renta periódica pactada. Para evitarlo, se puede combinar la hipoteca inversa con un seguro de rentas vitalicias diferidas, que empieza a devengarse a partir de la edad fijada en el contrato.

Importe mensual recibido


Cuanto menor sea la edad del solicitante, menor será la suma concedida y quizás mayor el interés al que se presta. Por tanto, la edad y también el valor de tasación del inmueble determinan el importa que nos concederá el banco de hipoteca inversa y, por tanto, las mensualidades que percibiremos periódicamente.

Para una vivienda de 200.000 euros y una persona de 70 años, correspondería un importe mensual de unos 258 euros. Con una renta vitalicia, se cobraría aproximadamente 443 euros.

Herederos


Los herederos, cuando fallece el titular de la hipoteca, han de decidir si:

  • No aceptan la herencia, momento en el cual el banco ejecutará la garantía hipotecaria.

  • Hacen frente a la deuda pendiente y se adjudican el inmueble.

  • Venden el inmueble y pagan al banco la deuda pendiente.


La hipoteca inversa, una figura que permite obtener liquidez de la vivienda sin perder la propiedad, pero con una complejidad que requiere de un importante asesoramiento independiente, tanto a los mayores como a sus herederos.

Hipoteca inversa en radio


Os dejamos una entrevista sobre la hipoteca inversa en la sección de finanzas personales de radio Intereconomía:


Sobre el autor del artículo.

Perito economista especializado en productos financieros y divulgador de economía en medios de comunicación. Profesor asociado de Economia Financiera en la UIB | Socio en Futur Finances | Futur Legal | Futur Hipotecas Autor del libro La Banca Culpable (Esfera de los Libros) y coautor del libro La Prevención del Soreendeudamiento Privado (Aranzadi)

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