Hipotecas más caras y más opacas para terminar el 2012

Año hipotecario desastroso

Hoy dejamos atrás un año hipotecario desastroso, tanto en materia de desahucios por hipotecas mal concedidas durante los años de boom inmobiliario (que no todas, pero desde luego sí bastantes) como por la oferta hipotecaria actual. La banca, a mi modo de ver, debería tender a:
  1. Ser transparentes al máximo en su oferta hipotecaria.
  2. Potenciar el tipo fijo, que asegura a las familias que no verán incrementada su factura hipotecaria actual.
En ambos casos, me temo que de momento la situación en lugar de mejorar, empeora. En cuanto a la transparencia, en lugar de mejorar la información que se ofrece a los potenciales clientes, en sus portales web, lo que está ocurriendo es que empeora. De la mayoría de bancos es muy complicado saber qué tipo de interés ofrecen o si utilizan cláusulas poco deseables como las de suelo. La excusa de que "ofrecen tipos de interés personalizados" no vale, ya que como mínimo el cliente debería saber el interés que se cobra a los clientes que cumplen determinados requisitos. Por otra parte, tenemos un nuevo referencial reclamado por las cajas, el IRS o permuta de tipos de interés a 5 años, que decían se necesitaba por ser más estable, que a día de hoy no es utilizado por ninguna entidad. No se sabe si por qué no quieren ofrecer financiación con revisiones de tipo de interés cada 5 años o qué otra razón hay, pero ofrecerlo, no lo ofrecen. La práctica bancaria de ofrecer unas condiciones hipotecarias determinadas, cuando el cliente pide información en un primer momento y se decide a entregar la documentación para el estudio de la operación, y después de tasar el inmueble ofrecer otras peores es habitual desde siempre. Si bien actualmente parece que es aún más usual, a tenor de las consultas en iAhorro. Por desgracia, salvo que la entidad financiera haya entregado una oferta previa por escrito y firmada, cosa que no he visto nunca, el cliente no puede saber con toda seguridad qué condiciones le acabará ofreciendo el banco hasta que se ha tasado la vivienda y se le ha entregado la oferta vinculante. El proceso es, por tanto, injustificadamente opaco. Hay varias razones para que no se cumplan las condiciones anunciadas en un primer momento:
  1. Que el bancario le haya explicado las condiciones de la mejor hipoteca posible al cliente potencial, pero no las que el banco acabará ofreciendo al perfil económico del particular.
  2. Que las condiciones ofrecidas en un primer momento sean las correctas, pero que en el transcurso de la tramitación de la hipoteca el scoring de riesgo aumente los intereses por determinadas circunstancias, habitualmente que la tasación ha salido más baja de lo esperado o bien que el expediente no quede en atribuciones de la oficina (aprobación inmediata por el personal que ha atendido al cliente) sino que "salte" a un departamento de riesgos superior. En este caso, muchas veces acaban aprobando la operación con otras condiciones, peores.
En cuanto al tipo fijo, salvo movimientos como el de laCaixa, que ofrece un tipo fijo los primeros años del préstamo hipotecario, nada se oye hablar. De hecho, se está cometiendo un nuevo error de impredecibles consecuencias futuras: ofrecer hipotecas a tipo variable a euribor + 3 o euribor + 4, lo que como veremos con un ejemplo propicia el estallido de una burbuja hipotecaria cuando el referencial vuelva a subir. Imaginemos que hoy nos aprueban una hipoteca de 200.000 euros, a 30 años a Euribor + 4 (4,588%). Resulta una cuota de 1.024 euros. Si el banco calcula el ratio de endeudamiento al 35%, aprobaría la operación a dos titulares cuyos ingresos netos mensuales fueran de al menos 2.925 euros. Imaginemos que pagan al 4,588% los primeros tres años y el siguiente en Euribor sube al 5% (lo cual no se dará probablemente pasados 3 años, pero no es descabellado que se produzca en un futuro no muy lejano). Al finalizar los tres años la deuda pendiente es de 190.004 uros, a la que se aplica el nuevo tipo de interés(euribor+4=5+4=9%), resultando una cuota de 1.564 euros. Los primeros tres años la cuota de 1.024 euros representa el 35% de los ingresos de la familia. A partir del cuarto años la cuota de 1.564 euros representa el 53,5% de los ingresos familiares (que suponemos de 2.925 euros). El esfuerzo de pago es ya muy alto, l que puede comprometer la economía doméstica y propiciar el impago hipotecario. Si el coste del dinero para los bancos ha aumentado y además la morosidad también (que implica mayor riesgo), lo óptimo sería:
  1. O bien conceder préstamos hipotecarios a tipo variable usando la cuota en máximos teórica (1.564 euros en el ejemplo) para obtener el ratio de endeudamiento máximo.
  2. O conceder hipotecas a tipo fijo, asumiendo el banco el riesgo de tipos de cambio.
Dejamos el año con un mercado hipotecario seco y mal gestionado, deseando que el 2013 sí sea el año en que las entidades financieras aprendan de sus errores (y los clientes que pretendan endeudarse) y se pueda acceder a financiación adecuada. También te puede interesar: Guía Hipotecaria de iAhorro (descarga gratuita), con más de 100 páginas con información teórica y práctica sobre préstamos hipotecarios.

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