Hipotecas sobre bienes urbanos y rústicos

La finalidad del inmueble.

hipotecas sobre bienes urbanos


Las hipotecas pueden ser de tipos muy diferentes y adaptadas a las necesidades de perfiles variados. Para elegir la mejor, es aconsejable conocer qué estamos buscando qué nos ofrece el mercado Para saber más sobre este préstamo, puedes consultar nuestra Guía de hipotecas gratuita.
Antes de nada, deberemos analizar lo que entendemos como bienes inmuebles.
Los bienes inmuebles, según se refiere a ellos el Código Civil, son:

 


  1. Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.

  2. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

  3. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.

  4. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente.

  5. Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento y las aguas vivas o estancadas.

  6. Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.


  7.  


De una forma más sencilla, se entenderán como bienes inmuebles a todos aquellos bienes tangibles, compuestos por terrenos y/o construcciones tales como: casa habitación, con dominio, edificios, naves industriales, entre otros.
Pero que poseen como característica diferenciadora el hecho de que son todos aquellos bienes que no se pueden mover de su lugar. De ahí que se definan como inmuebles (sino serían bienes muebles, el dinero, por ejemplo).
Son lo que coloquialmente se conocen como aquéllos que tienen una situación fija en el espacio y no pueden ser desplazados. Esto implica que estarán registrados en el registro de la propiedad con un número identificativo y único para cada inmueble que es lo que se conoce como número de la finca, y donde se describe lo que realmente hay en ella construido (en caso de que lo hubiese).
Si atendemos a la clasificación que realizamos hoy en el tema de la naturaleza de los bienes objetos de hipoteca, nos encontraremos la diferenciación entre bienes urbanos y bienes rústicos.
Se entiende como bienes inmuebles urbanos a los que poseen este tipo de naturaleza:

 

 


  • El suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística. Los terrenos que se encuentren en alguna de estas circunstancias: que dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y, además, tengan alcantarillado, alumbrado público y suministro de energía eléctrica y agua; que estén ocupados por construcciones de naturaleza urbana; los que fraccionen en contra de lo dispuesto en la legislación agraria cuando dicho fraccionamiento desvirtúe su uso agrario.

  • Las construcciones urbanas: los edificios; las instalaciones comerciales e industriales, asimilables a los edificios; las obras de urbanización y mejora; las obras realizadas para el uso de los espacios descubiertos; y cualquier otra construcción que sea susceptible de estas características.


  •  


Por el contrario, se entienden como bienes inmuebles rústicos aquellos solares que no poseen la condición de urbanos que describimos anteriormente, así como a las construcciones, entre ellas los edificios
e instalaciones de carácter agrario, situados en terrenos rústicos e indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
Vemos que una de las diferenciaciones que los separa más destacada, es el hecho de la finalidad del inmueble. De esta forma, por norma general, se suele considerar que si el inmueble está destinado a ser una vivienda, hablamos siempre de un bien inmueble urbano, no porque esté en una ciudad ubicado, sino porque debe de cumplir determinados requisitos de urbanización (luz, aguas, acometidas, alcantarillado, etc.) que no los tienen porque cumplir los bienes inmuebles rústicos.
Sin embargo es posible (y no poco usual) que sobre un suelo rústico haya un inmueble legal de uso residencial. Normalmente cuando hablamos de hipotecas para inmuebles rústicos nos referimos a este caso, la financiación de la compra del terreno rústico que tiene un inmueble residencial legal y que figura en las escrituras y en el Registro de la Propiedad como tal.
En este sentido, como lo que influye es la finalidad, podemos indicar que en caso de solicitar una hipoteca para un inmueble urbano el porcentaje máximo que una entidad financiera concedería como préstamo hipotecario sería el normal de un máximo del 80% del valor de tasación del inmueble a adquirir e hipotecar.
En ese sentido no difieren mucho de las hipotecas clásicas de las viviendas que habitualmente conocemos.
No obstante, cuando la hipoteca se realiza sobre un inmueble rústico, la revaloración en el futuro se entiende que será menor, con lo cual el porcentaje de financiación que se concede en este tipo de hipotecas es sustancialmente menor y hablamos de un porcentaje de hipoteca que suele alcanzar un máximo situado entre el 50% y el 60% del valor de tasación. Además con un agravante, el mismo inmueble, por ejemplo un solar, si es de naturaleza urbana tendrá un valor de tasación mucho más elevado que si es una propiedad de naturaleza rústica ya que esto implicaría que frente al primero en el cual se podrían construir viviendas en el segundo no se podría.
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