Intereses de demora hipotecarios

Números rojos

Cartel de insolvencia


Una de las cláusulas más importantes que se firman en una hipoteca es la que hace mención a los intereses de demora, es decir, a los números rojos generados cuando no se paga la cuota en el vencimiento pactado.


Hasta la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, los intereses de demora que aplicaban las entidades para todas las hipotecas estaban en el entorno del 19%. En el artículo 3 de la norma descrita se fijó la tasa máxima a aplicar por las entidades a tres veces el tipo de interés legal del dinero, con las siguientes limitaciones en su aplicación:

  • Sólo se aplicaría sobre el capital pendiente de pago.

  • Afectaría sólo a los préstamos o créditos destinados a la vivienda habitual y garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma.


Esta regulación se ha trasladado durante los tres últimos años a las minutas de los préstamos hipotecarios de las entidades bancarias para la confección de la escrituras de las hipotecas. La nueva doctrina del Tribunal Supremo a través de la Sentencia 364/2016 de 3 de junio (ver análisis en Hay Derecho) ha hecho que las asesorías jurídicas de algunas las entidades bancarias hayan modificado la minuta que se envía a la notaría en relación a los intereses de demora.

En la Sentencia citada se declaraban abusivos los intereses de demora de los préstamos hipotecarios que superen en dos puntos el interés ordinario, por tanto, en la práctica para las entidades que ya han modificado su minuta conviven las dos restricciones comentadas; tanto la de establecer como máximo de tres veces el tipo de interés legal del dinero como la de dos puntos como máximo por encima del tipo ordinario, aplicándose al consumidor la tasa resultante más baja de los dos supuestos cuando se produzca la demora.

Sobre el autor del artículo.

Licenciado en Economía por la Universidad de Salamanca, promoción 1997-2001. Me dedico al sector de la intermediación financiera desde el año 2001 y desde el año 2008 al frente de iberCREDIT Servicios Hipotecarios. Broker afincado en Madrid especializado en la financiación para la adquisición de vivienda.

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