¿Me concederán la hipoteca?

Valor de compra y tasación


requisitos para hipotecas


Éste es un extracto de la Guía de hipotecas de iAhorro. Puedes descargarla de forma gratuita aquí.

La primera duda que suele asaltarnos al plantearnos solicitar un préstamo hipotecario es si nos lo van a conceder. La respuesta a esta incógnita depende de múltiples factores que trataremos de analizar en detalle. Influye tanto en valor de la vivienda y su precio, como la entidad financiera que ofrece la hipoteca, nuestra situación económica y posibilidad de aportar garantías adicionales.
Unos ingredientes que hay que saber mezclar en su justa cantidad para obtener el mejor combinado posible: la mejor hipoteca a nuestro alcance.

Valor de compra y tasación


Es muy importante tener claro estos dos valores antes de nada. Valor de compraventa, valor de mercado y valor de tasación son términos que se refieren a la misma vivienda pero no tienen el porqué coincidir.
El valor de compra-venta es lo que pagamos por la casa. Se refleja en la escritura de compra-venta y en base a éste se pagan determinados impuestos (IVA o ITP, ganancia patrimonial cuando se vende y no hay reinversión de vivienda habitual, entre otros).
El valor de mercado y el de tasación deberían coincidir, pero en épocas de caída brusca de precios como la actual (o de subidas como en el boom de la vivienda), muchas veces la tasación no refleja exactamente el valor de mercado de la vivienda, ya que incorpora la expectativa de bajada (o subida) en su valoración.
En todo caso, nos interesa conocer el valor de tasación.
Si por ejemplo tenemos ahorrado para los gastos (entre un 10 y un 12% del valor de compra, más o menos), necesitaremos que la hipoteca nos conceda el 100% del valor de compra, como mínimo. De nada nos serviría un préstamo hipotecario cuyo límite fuese el 80% del menor valor entre compra-venta y tasación, por ejemplo.
Si no tenemos ahorrador los gastos y queremos una hipoteca 100% más gastos, la única opción será que al 80% de tasación lleguemos a esta cantidad (la hipoteca no tenga límite de valor de compra) o un préstamo hipotecario que llegue al 100% del valor de tasación. Actualmente sólo con avalistas muy solventes o dobles garantías se tienen opciones claras para hipotecas al 100% más gastos.
Por tanto el precio al que compramos, en relación al valor de tasación o mercado, determina si nos concederán o no el importe que necesitamos para financiar la compra. Si apenas tenemos ahorros y compramos caro (valor de compra-venta por encima del de tasación), con toda seguridad el importe que nos concedan no sea suficiente para adquirir la vivienda y sea mejor mirar otras más baratas.

Capacidad de reembolso


El banco, para analizar si podemos pagar la cuota mensual de la hipoteca, calcula nuestros ingresos netos y les aplica un ratio de entre el 30 y el 40%. A la cifra resultante se le llama capacidad de endeudamiento y es la cantidad máxima de mensualidad que la entidad financiera estima que podemos pagar.
Si dos titulares que ganan en total 2.000 euros quieren saber la cuota máxima que podrán pagar, tienen que aplicar los porcentajes anteriores, resultando una capacidad de endeudamiento de entre 600 y 800 euros mensuales. Si la financiación hipotecaria que necesitamos supera esta cuota, mejor buscar una casa más barata o esperar a tener más dinero ahorrado.
Para calcular la capacidad de endeudamiento de los titulares que solicitan financiación, las entidades financieras toman los ingresos mensuales netos, a los que restan otras cuotas de préstamos o tarjetas que se pagan y no se refinancian en la nueva hipoteca, así como gastos mensuales fijos no usuales (por ejemplo restan lo que se paga en concepto de manutención de los hijos en caso de divorcio). En todo caso el análisis de riesgo de cada entidad es diferente, en base a su desarrollo informático y conocimiento real del mercado.

Estabilidad laboral


Solicitar una hipoteca estando en el paro o con un contrato temporal es, hoy en día, tarea imposible. Los bancos quieren titulares con contratos indefinidos o funcionarios, a poder ser. Si somos autónomos o tenemos un contrato por obra o servicio, se nos va a complicar la cosa si no aportamos documentación que acredite la estabilidad de nuestros ingresos.
Cuanta más estabilidad tengamos en el empleo, menos interrupciones por desempleo presentemos y mejor sea la empresa y el sector en que trabajamos, más posibilidades de conseguir la hipoteca.
Para analizar esta estabilidad los bancos nos solicitan la vida laboral, en la que figuran todos los contratos y fechas que hemos estado de alta en la Seguridad
Social, desde el inicio de nuestra actividad. Los autónomos también figuran en este documento oficial, pero no los funcionarios o militares de carrera (que tendrán que entregar otro tipo de documentación acreditativa).
A los autónomos se les exige más años en su actividad que a un indefinido, además de otros requisitos más estrictos. La razón es que las entidades financieras opinan que es más improbable que un indefinido se quede sin trabajo que un autónomo y, además, cobraría probablemente una indemnización y desempleo que no le corresponde al autónomo (si bien ya existe un “paro del autónomo” voluntario). Con la evolución de la economía y la importancia creciente del emprendedor, no sería extraño que estos criterios de riesgo evolucionaran.

Garantías adicionales


Muchas veces con nuestro contrato y el del resto de titulares, no basta para obtener una hipoteca. Con una tasa de paro tan alta en España, los bancos intentan asegurarse que cobrarán el dinero que van a dejar de todas las formas posibles.
Si tenemos depósitos a plazo fijo, fondos de inversión u otro tipo de producto financiero que se pueda pignorar (poner en garantía y trabar hasta que se pague la deuda), las posibilidades de obtener la hipoteca aumentan. Igual ocurre si firman avalistas solventes y con patrimonio o podemos aportar una doble garantía inmobiliaria (que se hipotecaria en parte).
Tenemos que ser conscientes de que se trata de convencer al banco que le podremos pagar sin problemas la hipoteca durante el plazo de varias décadas. Si no estamos nosotros seguros, mejor ni intentar pedir dinero.
Ha existido la creencia popular de que si el banco nos concede el préstamo es que podemos pagarlo. Nada más lejos de la realidad, como se ha visto durante la crisis. Los criterios de riesgo de los bancos no son ni de lejos perfectos.
Analizan nuestro pasado y presente, pero difícilmente pronostican nuestro futuro económico y personal. Comprar con una pareja y después romper o tener una enfermedad grave que nos haga perder nuestro trabajo son eventualidades que pueden ocurrir y el banco no prevé. Es importante que seamos nosotros mismos los que sepamos hasta dónde podemos llegar. Si la casa es demasiado cara para estar medianamente seguros de que podremos pagarla, mejor buscar una de más barata o no comprar en estos momentos.
Muchas veces con nuestro contrato y el del resto de titulares, no basta para obtener una hipoteca. Con una tasa de paro tan alta en España, los bancos intentan asegurarse que cobrarán el dinero que van a dejar de todas las formas posibles.
Si tenemos depósitos a plazo fijo, fondos de inversión u otro tipo de producto financiero que se pueda pignorar (poner en garantía y trabar hasta que se pague la deuda), las posibilidades de obtener la hipoteca aumentan. Igual ocurre si firman avalistas solventes y con patrimonio o podemos aportar una doble garantía inmobiliaria (que se hipotecaria en parte).
Tenemos que ser conscientes de que se trata de convencer al banco que le podremos pagar sin problemas la hipoteca durante el plazo de varias décadas. Si no estamos nosotros seguros, mejor ni intentar pedir dinero.
Ha existido la creencia popular de que si el banco nos concede el préstamo es que podemos pagarlo. Nada más lejos de la realidad, como se ha visto durante la crisis. Los criterios de riesgo de los bancos no son ni de lejos perfectos.
Analizan nuestro pasado y presente, pero difícilmente pronostican nuestro futuro económico y personal. Comprar con una pareja y después romper o tener una enfermedad grave que nos haga perder nuestro trabajo son eventualidades que pueden ocurrir y el banco no prevé. Es importante que seamos nosotros mismos los que sepamos hasta dónde podemos llegar. Si la casa es demasiado cara para estar medianamente seguros de que podremos pagarla, mejor buscar una de más barata o no comprar en estos momentos.
Noticias relacionadas
Cómo desgrava la hipoteca en el IRPF
¿Qué gastos tiene una operación hipotecaria?