Opciones si no podemos pagar la hipoteca

¿Qué puede hacer un abogado para defender los intereses del cliente?


El cliente tiene que tener muy presente que la entidad financiera a partir de la tercera cuota impagada está legitimada para interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que, es importante que en caso de impago generalizado intente ponerse al día al menos a esas tres cuotas.


También es importante que el cliente haga todos los esfuerzos de gestión y negociación con la entidad antes de que se inicie el procedimiento ejecutivo, pues una vez iniciado la capacidad de negociación disminuye, y además, para salir de dicho procedimiento en el mejor de los casos (cuando sea su vivienda habitual) podrá pagar lo debido hasta la fecha pero también tendrá que pagar las costas procesales de la entidad ejecutante, esto es, costas de abogado y procurador de la entidad bancaria, por lo que la deuda aumenta.

¿Qué puede hacer un abogado para defender los intereses del cliente?


La capacidad de oposición a la propia ejecución hipotecaria es muy limitada, estando los motivos de oposición a la misma tasados en el artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dichas causas son cuatro:

  1. Extinción de la garantía o de la obligación garantizada. Es decir, que el préstamo ya se encuentre pagado.

  2. Error en la determinación de la cantidad exigible. Es decir, que el banco reclame una deuda de forma errónea, ya sea en su conjunto o en parte. Por ejemplo, en caso de que se hayan hecho pagos parciales y no se hayan descontado en el acta de liquidación de saldo.

  3. En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento.

  4. El carácter abusivo de una cláusula contractual. Por ejemplo, que el interés de demora sea abusivo (por superar el triple del interés legal del dinero) o exista una cláusula suelo y ésta se introdujera en el préstamo sin conocimiento por el cliente.


En caso de que quepa oposición, el abogado deberá formular oposición. Con posterioridad, y estando el procedimiento en suspenso, se citará a las partes para una vista. Deberá acudir a la vista de la ejecución y defender el motivo. Posteriormente, el Juzgado resolverá al mismo y el procedimiento continuará o no. No obstante, en la práctica los procedimientos continúan tras la resolución de la oposición pues los motivos principalmente se centran en el error en la cuantía determinada o en la existencia de cláusulas abusivas. Hay que tener presente que, en cuanto a los intereses de demora, los Jueces ya de oficio pueden resolver sobre los mismos sin necesidad que se haya manifestado oposición por parte del ejecutado.

En caso de vivienda habitual, y en virtud del art. 693.3.2º LEC, el cliente podrá consignar las cuotas con sus respectivos intereses en el Juzgado, liberar el bien y enervar el procedimiento, sin necesidad de recabar el consentimiento del acreedor.  Eso sí, posteriormente tendrá que abonar las costas del banco.

Por el contrario, en caso de que no sea vivienda habitual, el banco podría ofrecer esa misma posibilidad al deudor, sin estar obligado a ello.

Debido a que el procedimiento es ejecutivo y rápido, es importante que el abogado que gestiona la ejecución hipotecaria sea capaz también de intentar negociar de forma paralela una refinanciación de la deuda con la entidad y sacar al cliente de esa situación con una operación de viabilidad.

En los casos que el cliente se pueda adherir a los umbrales fijados en el Código de Buenas Prácticas, recientemente modificado por la Ley 25/2015, de 28 de julio, la operación podrá ser plenamente viable. En los casos (que no son pocos) en que las medidas del Código no sean aplicables, la facultad de negociación del abogado será menor.

Cuando el banco concede una hipoteca irresponsable


En la actualidad sigue sin sancionarse de forma alguna la irresponsabilidad de las entidades financieras a la hora de conceder préstamos. Es decir, no existe como motivo de oposición ni como fundamento de cara a una negociación el que el banco haya concedido un préstamo sin estudiar la viabilidad económica del cliente.

Con la última modificación de la norma, llamada Ley de Segunda Oportunidad, muchos juristas esperábamos ansiosamente un cambio de tendencia en ese sentido. Pero esa medida no ha llegado. Ese vacío sigue estando y la carga de responsabilidad únicamente recae en una de las partes del contrato, la débil, el cliente.

Leyes que protegen al cliente hipotecado


La normativa española se ha ido modificando en los últimos años. Actualmente contamos con una norma que trata de fijar un régimen de segunda oportunidad, teniendo como finalidad recuperar la situación económica del deudor y evitar que éste acuda a la economía sumergida. No obstante, la norma sigue dejando desprotegido al deudor que no pueda incluirse en sus umbrales económicos y personales, que son la gran mayoría de las situaciones de impago.

Ante el impago únicamente cabe la refinanciación de la deuda. Y aquí entra en juego fundamentalmente la capacidad y la voluntad de la entidad de conseguir ese resultado.

La parte fuerte del contrato es la que tiene facultad de exigir, por el contrario, el cliente cuenta con muy pocas armas legales de exigencia. Sigue existiendo un vacío normativo en cuanto al préstamo irresponsable concedido por las entidades. Es ahí donde se tendría que haber trabajado en los últimos cambios legislativos.

El legislador teme las "insolvencias estratégicas", constantemente redunda en el concepto de deudor de buena fe. En ningún momento se cuestiona ni la fe ni la capacidad de la entidad financiera a la hora de estudiar la concesión de un préstamo.

Además, la dación en pago sigue siendo una utopía y un mecanismo aplicable únicamente a facultad de la entidad financiera. Previamente a llegar a la misma el cliente ha tenido que intentar una refinanciación de la deuda, a veces asumiendo refinanciaciones que a corto plazo provocan un mayor endeudamiento o la asunción de mayores responsabilidades. No se establece un régimen real sobre la misma.

Si bien se han hecho importantes cambios, todavía queda mucho camino por recorrer.

Sobre el autor del artículo.

Licenciada en Derecho por la Universidad de Barcelona, Master en Abogacía por la Universidad de Barcelona e Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona (ICAB). Doctorando en Derecho por la Universidad de las Islas Baleares. Especialista en Derecho Mercantil, en particular, en Derecho Societario,Concursal y Bancario.

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