¿Qué gastos tiene la subrogación de la hipoteca?

¿Qué gastos genera la subrogación?


En primer lugar, hay que entender qué implica el término “subrogación”. Si acudimos al diccionario de la Real Academia Española, subrogar significa “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Si trasladamos el término al mundo hipotecario, la subrogación en una hipoteca es una forma de novación (modificación de algún aspecto del préstamo hipotecario) y concretamente consiste en la modificación de alguno de los titulares de la hipoteca (deudor o acreedor) o de la modificación del bien hipotecado (poco habitual).

Las subrogaciones más frecuentes son las que se refieren a los titulares de la hipoteca, bien porque se cambie el deudor (normalmente se pasa de un deudor a otro cuando por ejemplo se produce una compraventa) o bien porque se cambie el acreedor (la hipoteca se cambia de una entidad a otra), siendo esta la más habitual.

¿Qué gastos genera la subrogación?


Si sacamos la calculadora, la subrogación no es gratis. Si bien es verdad que lleva aparejados menos gastos que el de formalizar un nuevo préstamo hipotecario, hay que saber que sí tiene gastos y que deberán ser tenidos muy en cuenta a la hora de ‘hacer números’ y averiguar si nos es rentable la subrogación o no.

Comisiones. Hay que tenerlas muy en cuenta. Concretamente es muy habitual encontrarnos en las escrituras de la hipoteca con la comisión por subrogación. Está limitada por ley, y puede variar en función de la fecha de formalización de la hipoteca y del tipo de interés al que esté sujeto (fijo o variable). Si el préstamo a tipo variable se firmó antes del 27 de abril de 2003, la comisión por cancelación anticipada subrogatoria no podrá ser superior al 1% (del importe que quede por pagar). Para los préstamos a tipo variable concertados entre el 27 de abril de 2003 y el 9 de diciembre de 2007, la comisión por cancelación anticipada subrogatoria es de 0,5% como máximo. Para aquellos que se hayan formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007 (ya sean variables o fijos) hay que hablar de un límite de 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando se produce en los 5 primeros años de la hipoteca, y de un 0,25% después de los 5 primeros años (en concepto de compensación por desistimiento ya que se trata de una cancelación subrogatoria). Para los préstamos a interés fijo anteriores a 9 de diciembre de 2007, la comisión por subrogación cuando se trata de un importe inferior a 240.404,84€, existe una recomendación de límite de 2,5% para cuando se convirtiese de fijo a variable.

Además, a esta comisión habrá que sumarle los gastos notariales y registrales.

Para una subrogación (de acreedor) conviene saber que no es necesario pedirle permiso al banco con el que actualmente tenemos la hipoteca y que queremos “abandonar”, sino que únicamente con la voluntad de querer hacerlo es suficiente. Además, advierte el Banco de España que tampoco es necesario que la escritura de la hipoteca señale la posibilidad de amortización anticipada. Es habitual que cuando comuniquemos al banco nuestra intención de llevar nuestra hipoteca a otra entidad, nos ofrezca igualar o incluso mejorar la oferta de esa entidad (a este hecho se le conoce como enervación de la hipoteca), y dicha oferta deberá ser presentada por la nueva entidad, con las condiciones del nuevo préstamo hipotecario, y será una oferta vinculante.

En los cálculos que hagamos residirá la respuesta de si realmente merece la pena cambiar la hipoteca de una entidad a otra. Hagámoslos bien y detenidamente. El Banco de España recomienda “comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual (que es la tasa anual equivalente, calculada teniendo en cuenta sólo lo que le queda por pagar del préstamo” y la TAE de la nueva. La TAE, que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluirá el importe de la comisión de cancelación o de la compensación por desistimiento del préstamo objeto de subrogación”.

 

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