¿Qué son las hipotecas 100?

¿A qué nos referimos cuándo hablamos de hipotecas al 100%?

Actualmente conseguir financiación al 100% más gastos es una tarea imposible, salvo que tengamos la opción de avalistas muy solventes o podamos aportar una segunda garantía (hipotecar una casa de familiares sin endeudamiento hipotecario).

Bien mediante un intermediario hipotecario debidamente inscrito en el correspondiente registro del Instituto de Consumo, bien mediante financiación de este tipo que otorgan los bancos para sus pisos, es posible contratar una hipoteca al 100% de la compra y además financiar los gastos. En todo caso, son más caras y mucho más difíciles de conseguir que en los años de bonanza económica.

Las condiciones de los préstamos hipotecarios al 100 por cien son más exigentes y caras en base a su mayor morosidad esperada. Sin embargo es muy complicado saber hasta qué punto este tipo de financiación presenta más impagos que el resto realmente, si bien a priori parece cierto. Por desgracia, en información hipotecaria la transparencia brilla por su ausencia, hasta el punto de a día de hoy no somos capaces de cifrar el número de desahucios hipotecarios desglosado por tipo de inmueble ejecutado, por ejemplo.

Es esta carencia informativa lo que hace que determinadas afirmaciones tengan que ponerse en cuarentena, entre ellas la de que “la culpa del incumplimiento de las obligaciones de pago se debe a que se concedieron hipotecas al 100%”. Una conclusión que parece cierta, pero tal vez acabe siendo una falacia en toda regla.

¿A qué nos referimos cuándo hablamos de hipotecas al 100%?


La primera confusión que se suele producir al tratar el porcentaje de financiación que conceden las entidades financieras es el término “100% del valor de la casa”. En esta definición caben realidades muy distintas:

Las hipotecas que llegaban al 100% de tasación, ofertadas en los momentos de espejismo inmobiliario, que sin más limitación permitían financiar el valor de compra-venta de la residencia, los gastos de la operación e, incluso, cancelar deudas preexistentes o sufragar los gastos de reforma, por ejemplo. Para acceder a esta tipo de préstamos, ofertados por cajas de ahorros, como la antigua Bancaja, o bancos, como Banesto, era necesario aportar avalistas solventes, en unos casos, o contratar seguros de tasación. Estos seguros, hoy inexistentes en el mercado, los pagaba el cliente (financiados por el banco) y costaban bastantes miles de euros, según el porcentaje que se superaba del 80% de tasación. En caso de que el cliente no pagase, la aseguradora pagaba al banco el importe que superaba el 80% de tasación.

Los préstamos hipotecarios que financiaban el 100% del valor de compra más los gastos. Entidades como BBVA, y muchas otras, limitaban al 80% de tasación sus hipotecas. Sin embargo en los tiempos de efervescencia crediticia, cuando la tasación era alta, podían llegar a conceder el total de la compra y los gastos, solo limitando el importe a que no superase el 80% de tasación.

La tercera opción a la que se hace mención cuando se habla del “100% del valor de la casa” hace referencia al menor valor entre el 100% del valor de compra-venta y el 100 o 80% del valor de tasación. En este caso, como máximo se financia el valor de compra-venta, exigiendo al cliente que aporte los gastos, que suelen superar el 10% de la operación. Sería el caso más prudente de los mencionados, evidentemente.

¿Es el 100% lo que incentiva no pagar adecuadamente?


A falta de datos concretos, que arrojarían verdadera luz en este importante tema, tenemos que utilizar la práctica hipotecaria.

Una familia que tiene dinero ahorrado y lo utiliza para pagar los gastos de la compra de su hogar, evidentemente tiene más incentivos que otras para no incumplir sus obligaciones con el banco. Sin embargo, dada la durísima normativa hipotecaria, que permite que el banco se adjudique la vivienda por el 60% del valor de tasación (que figura en las escrituras) y siga reclamando el resto al ejecutado, desvirtúa bastante esta conclusión.

¿La razón?

Que por mucho que los hipotecados no hayan aportado ahorros, si dejan de pagar no solo perderán la casa, sino que comprometerán de por vida todos sus bienes presentes y futuros y los de sus avalistas. Por tanto, no hay tanta diferencia entre ambos tipos de clientes en cuanto a la propensión a pagar las deudas hipotecarias, los ahorradores y los no ahorradores.

Desde mi particular punto de vista, el problema no han sido las hipotecas al 100%, sino los errores en fijar los criterios de riesgo de éstas. Si concedemos un 100% más gastos a inmigrantes sin arraigo familiar en España (que llevan poco tiempo de vida laboral en el país y tienen gran parte de su familia viviendo en sus países de origen), que además tienen empleos en el sector de la construcción y cobran buena parte de su sueldo en horas extras, lo peligroso no es el 100%, es la financiación en sí. A la que las cosas vayan mal, es muy probable que se vuelvan a su país, como está pasando, y dejen su hipoteca sin pagar. A este colectivo el peligro de quedarse endeudados de por vida no les afecta tanto, ya que reclamarlas en sus países de origen es poco menos que imposible.

Tampoco ha sido muy acertado financiar el total necesario para adquirir su primera vivienda a parejas muy jóvenes, con trabajos y relaciones poco consolidadas. Los problemas de tener una hipoteca después de la separación, tanto para el banco como para las familias, es muy grave. Y ya no hablemos si no se paga correctamente la deuda y han avalado sus padres. La crisis sentimental acaba siendo una crisis económica a nivel familiar.

El problema no han sido, desde mi punto de vista, las hipotecas al 100%, sino el análisis de riesgo que ha habido detrás de estas financiaciones. Nos guste o no, si los bancos no financian los gastos, relativamente pocas viviendas acabaran vendiéndose, como demuestra el esfuerzo en este sentido que se hace cuando de hipotecas de pisos de bancos se refiere. Lo importante es que los criterios de riesgo estén a la altura, y se apliquen por verdaderos expertos con la seriedad que ello conlleva.

Artículo publicado en Expansión.com

Sobre el autor del artículo.

Perito economista especializado en productos financieros y divulgador de economía en medios de comunicación. Profesor asociado de Economia Financiera en la UIB | Socio en Futur Finances | Futur Legal | Futur Hipotecas Autor del libro La Banca Culpable (Esfera de los Libros) y coautor del libro La Prevención del Soreendeudamiento Privado (Aranzadi)

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