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¿Qué es una hipoteca inversa?

Un préstamo hipotecario con el que la entidad paga una cantidad de dinero periódicamente al cliente

- Última actualización el 29/05/2018

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La sostenibilidad del sistema de pensiones es una de las principales preocupaciones de los españoles actualmente y así lo demuestra el barómetro del CIS del mes de abril: un 13,6% de los ciudadanos cree que es uno de los principales problemas del país, después del paro (62,3%), la corrupción y el fraude (38,3%), los políticos (27,4%) y los problemas económicos (21%).

Los jubilados se quejan de la baja revalorización de unas pensiones que, de media, se sitúan en los 932,30€ mensuales. Y aunque el Gobierno promete una subida del 1,6% si se aprueban los Presupuestos Generales del Estado de 2018, puede que no sea suficiente para algunas familias cuyo único ingreso es la paga de la pensión pública de uno de sus miembros (casi 300.000 familias, según un estudio de la Fundación La Caixa).

Ante esta situación, comienza a hablarse de nuevo de un producto financiero específico para mayores de 65 años: la hipoteca inversa. Aunque este tipo de préstamo hipotecario tuvo cierto auge entre 2007 y 2010, no termina de asentarse en el sector bancario debido a su escasa contratación: el año pasado se firmaron apenas 50 operaciones de este tipo, según la consultora Óptima Mayores.

No obstante, para poder valorar si es conveniente una hipoteca inversa o no, hay que analizar sus pros y contras pues aunque es un producto complejo, tiene ciertas ventajas fiscales. 

 

¿Qué es la hipoteca inversa?

La Ley 41/2007 que regula esta clase de producto define la hipoteca inversa como “un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución”.

 

Es decir, con esta hipoteca la entidad financiera abona una cuota periódica al cliente a cambio de que éste utilice su vivienda habitual como garantía. El importe de dicha cuota depende del valor de la vivienda y de la edad del solicitante: a mayor valor de la casa y a mayor edad, la cantidad a percibir será más alta.

 

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

El principal requisito para acceder a esta financiación es que el solicitante, y los beneficiarios que pueda designar, sean de edad igual o superior a 65 años o sean personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Además, ha de ser titular de una vivienda en propiedad, preferiblemente libre de cargas. No obstante, si la casa está hipotecada previamente, el importe concedido por la entidad de la hipoteca inversa será mayor para que se pueda cancelar dicho préstamo.

A diferencia de un préstamo hipotecario convencional, la hipoteca inversa no la liquida el solicitante, sino sus herederos que reciben tanto la titularidad de la casa como la deuda adjunta. En el momento del fallecimiento del cliente, los herederos tienen varias opciones para saldar la deuda con la entidad: pueden pagarla directamente y quedarse con la vivienda; pueden vender la casa para pagar la deuda y los intereses generados; o bien, pueden hipotecarse de nuevo para hacer frente a los pagos (pudiendo, por ejemplo, alquilar la vivienda para costear el nuevo préstamo hipotecario).

 

 

Ventajas y desventajas

Decantarse por una hipoteca inversa puede ser interesante si se quiere rentabilizar el patrimonio inmobiliario sin renunciar a su disfrute, puesto que se puede seguir residiendo en la vivienda.

Además, las cantidades recibidas no son consideradas como renta a efectos del IRPF, es decir, que no tributan como rendimiento. Asimismo, la Ley 41/2007 establece la exención del IAJD (Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados). Eso sí, si la persona supera la esperanza de vida determinada por el banco, los importes percibidos pasarían a considerarse como rentas vitalicias diferidas que, en función de la edad con la que se haya contratado la financiación tienen diferente tributación:

  • -    Menos de 40 años: al 8%.
  • -    Entre 40 y 49 años: al 7%.
  • -    Entre 50 y 59 años: al 5,60%.
  • -    Entre 60 y 65 años: al 4,80%.
  • -    Entre 66 y 69 años: al 4%.
  • -    Más de 70 años: al 1,60%.

Sin embargo, hay que tener presente que este tipo de producto financiero está enfocado a un sector de la población más bien minoritario que posea inmuebles de valor muy alto, ya que las entidades no suelen cubrir más del 50% del valor de tasación.

Otro punto a tener en cuenta es que en una hipoteca inversa el valor de la deuda va aumentando con el tiempo y los intereses son crecientes, es decir, se incrementan a medida que se alarga el préstamo. Todo ello, junto con la posibilidad de que con los años el inmueble se devalúe puede provocar que los herederos se encuentren ante un gasto inasumible y deban renunciar a la herencia. Además, las rentas pactadas con la entidad no tienen en cuenta el IPC y no suelen ser recalculables, por lo que pueden convertirse en un desembolso excesivo.

En definitiva, las hipotecas inversas son productos complejos que demandan un estudio detallado de sus condiciones (en ocasiones, suelen incluir la obligatoriedad de contratar seguros de rentas) para evitar situaciones de abuso o manipulación de la información.



 

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