Sujetos de un préstamo hipotecario (I): el titular

¿Qué es la oferta vinculante?

sujetos de la hipoteca


Se trata de una de las partes participantes en la firma de un préstamo hipotecario sin el cual difícilmente se podría hablar de hipoteca. Coloquialmente, es la persona que solicita el préstamo hipotecario y firma la adquisición de la vivienda que es la que se abona con este dinero que se da en el préstamo. Es uno de los sujetos activos dentro de la hipoteca, y que es a la vez solicitante del préstamo, adquirente de la propiedad y deudor de la entidad financiera de la que solicita la hipoteca. Para saber más sobre las hipotecas, puedes descargar la Guía gratuita de iAhorro.
Es importante entender que la compra-venta mediante hipoteca habitual supone la firma de dos escrituras:

  1. La escritura de préstamo hipotecario, mediante la cual una entidad financiera nos presta un dinero hipotecando un bien inmueble como garantía.

  2. La escritura de compra-venta, que firman tanto los vendedores como los compradores, y que supone la transmisión de la propiedad de un bien a cambio de dinero.


Hacemos esta distinción porque nos será útil para entender los diferentes sujetos de las escrituras.
El titular del préstamo hipotecario es la persona física o jurídica que asume la obligación de devolver el dinero prestado y sus intereses. Normalmente coincide con el comprador del bien inmueble, pero podría no ser así como veremos más adelante.
El titular hipotecario muchas veces es la parte más débil ya que se limita a firmar lo que en el notario se dice, dando todo por bueno por el mero hecho de que el notario lo lee; sin embargo el fedatario público se limita a leer e informar de lo que se incluye en la escritura de préstamo hipotecario que remite el banco. El hipotecado debería llegar a la firma de la escritura de la hipoteca en la notaría con pleno conocimiento de lo que va a firmar.
La Ley 1/2013, para evitar que no se informe adecuadamente al cliente de la existencia de determinadas cláusulas importantes, como las de suelo, la existencia de swaps o permutas de tipo de interés (mal llamadas seguros de tipo de interés) y en el caso de préstamos en divisas, obliga a que el notario recabe en la propia escritura una expresión manuscrita del firmante, además de su firma.
Por eso existe y todo hipotecado debe de solicitar, ver con todo detalle antes de firmar lo que se denomina como ‘oferta vinculante’, donde aparece reflejado todo lo que contiene el contrato de la hipoteca. Además actualmente el banco está obligado a poner a disposición del cliente una serie de información precontractual (FIPRE y FIPER).

¿Qué es la oferta vinculante?


Es un documento que previo a la firma de la hipoteca en el notario del préstamo, la entidad financiera debe de entregar al titular hipotecario y en el que se recogen todas y cada una de las características que clasifican a ese préstamo y que posteriormente se incorporarán en la hipoteca. La entidad la dará firmada y el titular hipotecario se quedará con una copia que le sirva de garantía ante posibles cambios posteriores que se incluyan en la hipoteca y que no vayan en esta oferta vinculante.
Por eso debe de ser entregada con antelación y el titular hipotecario leerla detenidamente y con mucha atención (hay que solicitarla al banco). Y es que lo que tenemos que tener en cuenta es que el firmar ante notario no significa que firmemos lo correcto o lo que más nos conviene.
La Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario editada recientemente por el Banco de España, nos es útil para saber qué documentación previa a la firma ante notario nos tiene que suministrar el banco, aparte de la oferta vinculante.
Concretamente:
La Ficha de Información Precontractual (FIPRE): facilita información de naturaleza orientativa, que deberá estar a disposición de los clientes, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización utilizados por la entidad.
Como característica importante de esta información, debe señalarse que el referido documento, que se ha entregado en respuesta a una solicitud de información sobre los préstamos que oferta la entidad, no conlleva para la entidad la obligación de conceder un préstamo, y que la información que contiene es meramente orientativa. También deberá indicar que se ha elaborado en función de la situación de mercado en ese momento y que la oferta personalizada que posteriormente se haga al cliente puede ser distinta como resultado de la obtención de información de las preferencias del cliente y sus
condiciones financieras.
La Ficha de Información Personalizada (FIPER): Una vez que el cliente haya facilitado información más concreta sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, las entidades, si están interesadas en la operación, le proporcionarán la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, con objeto de que el cliente pueda conocer sus características concretas, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si le interesa o no suscribir el contrato. Esta información, de carácter mucho más específico, se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER), que se entregará al cliente, de forma gratuita y siempre antes de que este quede obligado por cualquier contrato frente a la entidad.
De toda la información que ha de proporcionar la FIPER, documento muy útil para el conocimiento previo del cliente de lo que va a firmar, destaca:

  • Que el documento no conlleva para la entidad la obligación de conceder un préstamo, y el plazo de validez de la información en él contenida.

  • El importe máximo y la duración del préstamo. El tipo de préstamo, el tipo de interés aplicable y la garantía, así como la advertencia de que el préstamo no se expresa en euros, si este fuese el caso.

  • La TAE (coste efectivo del préstamo) y los componentes que se tienen en cuenta en su cálculo.

  • La existencia de techo, suelo u otras limitaciones a la variabilidad del tipo de interés y las características de tales limitaciones.

  • El importe de cada cuota a pagar, calculadas estas en distintos escenarios de evolución del tipo de interés. Es muy importante que analicemos este punto con atención, ya que la cuota con interés variable varía en cada revisión. Hay que tener muy claro qué cuota saldría con el tipo de referencia al máximo (en el caso de Euribor, calcularlo al 5%) y ver si la podríamos pagar. En caso de responder negativamente, mejor no endeudarse.

  • Las obligaciones que deberá cumplir el cliente para beneficiarse de las condiciones del préstamo descritas en la ficha.

  • Costes que debe pagar el cliente.

  • Las consecuencias derivadas del incumplimiento de los compromisos del préstamo.

  • Los riesgos que conlleva el préstamo y otras advertencias que la entidad haga constar como tales.


El notario da fe pública de que se firma lo que se firma y que los firmantes son los que dicen ser. No siempre actúa como nuestro asesor, pese a que debería; le podemos formular dudas, pero para ello debemos saber qué preguntar, al menos.
La Ley española hace una distinción con respecto a otras normativas legales en materia hipotecaria, de tal forma que, por ejemplo en los Estados Unidos la garantía del préstamo es la propia propiedad en sí, mientras que en España, además de la garantía real que supone la propiedad gravada con la hipoteca, el titular hipotecario también responde personalmente del pago de la deuda contraída en el préstamo hipotecario.
Como última aclaración debemos de decir que puede darse el caso de que el titular hipotecario no sea propietario, es decir, que asuma la titularidad del préstamo hipotecario solicitado pero que no sea el que adquiera la propiedad (pero no es habitual), y esto se ve cuando en la escritura del préstamo hipotecario el aparece como firmante, mientras que en la escritura de compraventa del inmueble no. Pero repetimos que es algo no habitual ya que en ese caso suele predominar más la figura de avalista que la de titular hipotecario no propietario.
Por tanto, resumiendo, el titular de un préstamo hipotecario puede:

  1. Ser también el propietario del inmueble que se hipoteca.

  2. No ser el propietario del inmueble hipotecado.


El primer caso es el más normal y ya se ha explicado. Veamos con un poco más de detalle el segundo: el titular hipotecario no propietario.
Algunos bancos han preferido el titular hipotecario al avalista para reforzar las operaciones. En lugar de firmar como avalistas, se les hacía firmar como titulares del préstamo, pese a no adquirir la propiedad del inmueble.
A efectos de responsabilidad poca cosa cambia: responden con todo su patrimonio presente y futuro de la devolución de la deuda, al igual que los avalistas.
Sin embargo a nivel de riesgos, la deuda hipotecaria figura en el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) como riesgo directo, cuando siendo avalista figuraría como riesgo indirecto. A efectos prácticos, ello podría conllevar más dificultades para obtener financiación propia, si bien en ambos casos es un impedimento.
Fiscalmente también es más problemático ser titular hipotecario no propietario que avalista, ya que Hacienda podría considerar que en realidad se está produciendo una donación encubierta (pagar una deuda a otros que adquieren la propiedad).
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