Sujetos de un préstamo hipotecario (III) : el hipotecante no deudor

Hipoteca su vivienda como segunda garantía

sujetos de un préstamo hipotecario

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Hay una leyenda urbana que dice que uno puede ser sólo avalista de nómina, pensando que sus propiedades quedan al margen del compromiso. Por otra parte, existiría el avalista de propiedad, que sí compromete su patrimonio. Esta creencia popular hace que muchas veces los avalistas estén dispuestos a firmar, pero no quieren entregar las escrituras de propiedad a la entidad financiera.
La realidad es muy distinta: entreguemos o no las escrituras, si firmamos como avalistas responderemos no sólo con nuestra nómina, sino con todo nuestro patrimonio. Por ello es absurdo querer esconder nuestras propiedades al banco, que además las conoce pidiendo una nota simple al Registro de la Propiedad.
Sin embargo hay una figura que, a diferencia del avalista, limita su responsabilidad en la deuda que “avala”; hablamos del hipotecante no deudor, figura que hipoteca su vivienda como segunda garantía de un préstamo hipotecario que firma un tercero, pero no le debe nada al banco.
Lo que hace la entidad financiera es tomar una garantía hipotecaria del hipotecante no deudor, respondiendo su vivienda sólo en la parte hipotecada, es decir, responde por la responsabilidad hipotecaria asignada a su finca.
Se introduce el concepto de responsabilidad hipotecaria que es algo que casi ninguna entidad explica a los solicitantes del préstamo hipotecario. Esta viene a ser la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses normales y los intereses de demora, costas judiciales, gastos etc.) Sobre esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de la formalización de una hipoteca.
Veamos un ejemplo de esta figura de hipotecante no deudor. Uno de los casos más frecuentes es la de una pareja que solicita una hipoteca 100% más gastos.
Actualmente lo máximo que suelen conceder los bancos es un 80% de la tasación; a veces dan la opción de hipotecar otra vivienda más para llegar al 100% y es ahí cuando se produce la hipoteca sobre la vivienda del hipotecante no deudor.
Sería lo que vulgarmente se entiende como que un familiar ponga su propiedad en garantía que cubra la parte que falte de la definida antes como responsabilidad hipotecaria.
Esta figura dentro del mundo de las hipotecas es una fórmula mucho más beneficiosa que la de avalista para el que la desempeña ya que, si se impaga el préstamo, nuestra deuda se limita a lo hipotecado y nada más.
Un ejemplo de cómo funciona la responsabilidad hipotecaria sería el entenderla como el tope de lo que responde la finca. Por eso se distribuye entre principal, intereses deudores y costas y gastos: si firmas una hipoteca de 90.000 euros, y la finca solo respondiese de 90.000 euros, a la primera cuota que impagues ya debes más de esos 90.000 y la finca no debería responder de los mismos.
Por eso surge la responsabilidad, para que tu y terceros que adquieran la finca, sepan, en el peor de los casos de cuanto responde esa finca.
Evidentemente si debes al cabo de años 60.000 euros y no pagas, la finca responderá solo de esos 60.000 euros más los gastos del juicio, siempre y cuando no superen los 90.000 euros.
Lo que es negativo en el caso de la figura del hipotecante no deudor es que nos encontramos con la imposibilidad, o mejor dicho la limitación, ante una hipotética venta que queramos efectuar del bien hipotecado; deberíamos saldar la hipoteca para poder vender, ya que hay que recordar que el vendedor debe de poner a disposición del comprador el bien completamente libre de cargas.
Curiosamente se suele preferir firmar de avalista que ser un hipotecante no deudor, creyendo que de esta forma se preserva la propiedad. En absoluto, es preferible la segunda figura. Otra cosa es que se tenga que ir con cuidado de no firmar como avalista y además como hipotecante no deudor, que los bancos si pueden tratan de asegurarse al máximo. Por eso es tan importante tener una cultura financiera básica sobre el mundo hipotecario: para evitar firmar algo que no entendemos y puede comprometer nuestro bienestar futuro de forma muy importante.
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