Una segunda oportunidad hipotecaria

Segunda oportunidad

Entrevista a Pau A. Monserrat de iAhorro en RT

La necesidad de incardinar en nuestro ordenamiento hipotecario la "segunda oportunidad" para familias y empresarios en relación a su vivienda habitual, de una forma que no desequilibre la justa pretensión de prestamista de cobrar su crédito, pero que dote de herramientas automáticas y potentes a los deudores de buena fe para reequilibrar su deuda hipotecaria sobre la vivienda habitual, es una tarea pendiente de vital importancia.

No solo en relación a la deuda hipotecaria, sino también a deudas personales que pongan en peligro la vivienda familiar tras embargos y posteriores procedimientos de ejecución.

La idea, por sencilla y necesaria tanto a nivel social como económico que sea, sigue sin estar en la agenda de los políticos por un sencilla razón: no interesa a la banca. Sin embargo, ni que no le convenga a la banca está tan claro. Herramientas para evitar el impago de las hipotecas, tuteladas por un Juez, siempre que el impago se deba a una situación temporal y a la buena fe (no se trata de amparar a deudores pródigos o con mala fe), son buenas para el prestamista, si son útiles para reconducir la situación y evitar la ejecución hipotecaria. A fin de cuentas, a las entidades financieras lo que les ha de interesar es cobrar el capital prestado y los intereses.

Segunda oportunidad


Las herramientas jurídico-económicas que se deberían  legislar en relación a deudas (bancarias o de prestamistas privados) que afecten a la vivienda habitual de una familia no son tan complejas ni innovadoras como pueda parecer. El tacaño Código de Buenas Prácticas ya las recoge en buena medida.

Se trataría de buscar mecanismos de aplicación obligatoria por el prestamista bajo la tutela de un Juez, cuando la deuda afecta a una vivienda habitual, sea por compra-venta, por reunificación de deudas o por embargos, que traten de evitar el impago hipotecario y den tiempo al prestatario de reconducir la situación.

En relación a las deudas personales, se debería modificar la normativa relacionada con los concursos de acreedores de personas físicas para que aceptar el convenio sea una obligación, y no una opción, para los prestamistas, siempre que el Juez haya dado la conformidad en relación a la situación privilegiada de vivienda habitual y deudor de buena fe.

En cuanto a la deuda hipotecaria, hoy a salvo de cualquier medida que un concurso de acreedores pueda intentar tomar, hay que reformar las normas para:

  • Que siempre, no solo en el caso de una compraventa, el prestamista o subasteros solo se puedan adjudicar la vivienda por el 70% del valor de tasación, modulando de forma más importante los intereses de demora y costas judiciales (tasadas con máximos más bajos de lo normal). Por ejemplo, hoy en día una persona puede perder su casa solo por la deuda, si la hipoteca proviene de una reunificación de deudas previa, lo cual es cuanto menos un disparate.

  • Por otro lado, el prestamista debería estar obligado a aceptar una serie de medidas de reestructuración de la deuda, a saber:

  • Bonificación de los tipos de interés de forma temporal (con un máximo de 3-5 años). Desde luego, la eliminación de oficio de las cláusulas de de suelo.

  • Dejar temporalmente sin efecto determinados productos o cláusulas, como los Swaps de tipo de interés si lo considera el Juez. Puede ser discutible ya que el cliente puede ganar con este producto complejo, pero defendible si tenemos en cuenta que no se debería fomentar su uso por la evidente asimetría y conflicto de intereses en la colocación de estos "no seguros de tipo de interés".

  • Ampliación de los plazos de la hipoteca hasta que la suma de la edad de los titulares más el plazo sea de 75 años, siempre que e Juez considere que es una solución al problema.

  • Carencia en el pago de intereses e incluso carencia que afecte al capital, de entre 3 a 5 años.

  • Posibilidad de rescatar cualquier tipo de ahorro, como los planes de pensiones, para que se destine al pago de la hipoteca en la forma que considere el Juez (por ejemplo pignorando el producto y aplicando cantidades de forma mensual al pago de la hipoteca).


Paralizando la responsabilidad de los avalistas, a cambio de una contribución determinada al pago de la hipoteca (con unos límites ajustados a la capacidad de pago de los avalistas). Se trata de dar esta opción al avalista y de forma individual. Si hay dos avalistas y uno no quiere contribuir y el otro sí, se limita solo la responsabilidad del que contribuye. En todo caso, se paraliza de forma temporal la posibilidad de ir contra los avalistas si se cumple el convenio pactado.

¿Medidas que harían que los bancos no dieran hipotecas?

No creo que haya el porqué, siempre que jurídicamente se instrumenten de forma adecuada y no haya incentivos de impago para los deudores que actúen de mala fe. A fin de cuentas, las hipotecas son un producto muy rentable para los bancos si las conceden de forma prudente.

Entrevista en RT sobre los desahucios


Os invitamos a ver la entrevista en este canal internacional, en la que opinamos sobre la segunda oportunidad hipotecaria:


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