La dación en pago es un acuerdo entre la entidad financiera que ha otorgado un préstamo hipotecario y el titular del inmueble que actuaba como garantía de la hipoteca, en el que el deudor no es capaz de hacer frente al pago del préstamo y entrega al banco dicho inmueble para cancelar la deuda. Esta forma de saldar cuentas con el banco fue especialmente demandada en España durante los años de la crisis financiera ante la imposibilidad de pagar las cuotas de la hipoteca y el alto número de desahucios.
La dación en pago ofrece ciertas ventajas al deudor: por una parte, salda su deuda por completo sin abonar intereses de demora u otro tipo de costes y, por otra, evita un procedimiento judicial de embargo del inmueble. Además, este acuerdo resulta beneficioso en el caso de que la vivienda sufra una devaluación del precio, puesto que si la tasación que se realiza es inferior al importe de la deuda, la entidad puede seguir reclamando la diferencia al titular. No obstante, las ventajas para la entidad financiera no son tantas: se evita los costes asociados y la duración de la ejecución hipotecaria, pero adquiere un bien inmueble siendo una institución que no se dedica a la compraventa de este tipo de bienes y, además, pierde el ingreso de los intereses de demora en caso de impago del préstamo hipotecario.
Aunque la posibilidad de llevar a cabo una dación en pago depende en gran medida de cada entidad bancaria, según el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, el deudor puede adherirse a esta práctica cumpliendo seis requisitos:
- Que los ingresos de la unidad familiar sean inferiores a tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Anual) de catorce pagas.
- Que en los cuatro años anteriores a la solicitud, se hayan sufrido unas circunstancias que alterasen significativamente la situación económica familiar o su estado de vulnerabilidad.
- Que la cuota de la hipoteca suponga más del 50% de los ingresos de la unidad familiar.
- Que el precio de adquisición del inmueble no supere los 250.000€.
- Que la deuda sea de una hipoteca para la compra de la vivienda habitual.
- Que el préstamo hipotecario no tenga otros bienes como garantía ni avalistas.
Actualmente, en la propuesta de la Ley de Crédito Inmobiliario de 2018, la dación en pago queda un tanto desamparada ya que no es considerada en el texto, a excepción de la proposición de enmienda del grupo parlamentario de Unidos Podemos, En Comú Podem y En Marea en la que “se prevé la reestructuración, la quita de la deuda, o la dación en pago total de la deuda con contrato de arrendamiento en la misma vivienda y con la fijación de renta social, a quienes padecen dificultades económicas para atender su pago”.
