Simulador de cuota hipotecaría, cuánto pagarás en fija o variable

Descubre que cuota pagarás con una hipoteca fija o con una variable

El simulador de iAhorro te permite conocer las cuotas mensuales que tendrás que pagar en función del tipo de hipoteca que hayas elegido. Con la cuantía del préstamo y los años a los que quieras hipotecarte podrás saber los intereses que pagarás según elijas una hipoteca fija o una variable. En ambos casos deberás introducir las ofertas que te hayan dado las entidades financieras.

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(**) El Euribor es el tipo de interés medio al que se prestan dinero los bancos europeos entre sí. Se trata de una cifra oficial que sirve de referencia para los bancos a la hora de marcar tipos de interés en las hipotecas que comercializan. Así, la hipoteca variable tiene un interés que suma el Euribor más el diferencial.

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Preguntas frecuentes del simulador de hipotecas


Las hipotecas fijas son aquellas a las que se aplica un tipo de interés fijo, es decir, el usuario que contrate una hipoteca fija deberá pagar el mismo importe en las cuotas durante todo el período de su préstamo hipotecario. Esto es así porque el interés de estas hipotecas no depende de las fluctuaciones de ningún índice de referencia como el euríbor. El cliente podrá conocer desde el momento que firma el contrato de la hipoteca la cuantía de sus cuotas, sin que incremente o disminuya el precio.

Las hipotecas variables son aquellas en las que el tipo de interés depende de las variaciones de algún índice referencial, siendo el más usual el euríbor. La cantidad económica que el usuario debe pagar en las cuotas de estas hipotecas no es fija, y se establece en función de un diferencial fijo establecido por cada entidad bancaria, al que hay que sumar el valor del índice referencial.

Las hipotecas mixtas son aquellas que combinan dos tipos de interés: durante los primeros años del préstamo hipotecario el interés es fijo, es decir, no depende de fluctuaciones de índices referenciales, por ejemplo, el euríbor. El resto del período de duración del contrato de la hipoteca mixta los intereses dependerán de un diferencial fijo marcado por cada banco y de los índices del referencial.

 

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que los usuarios deben pagar al banco a cambio de que les preste alguna cantidad económica durante un período de tiempo determinado. El TIN, al contrario de la TAE, es el importe efectivo de un producto financiero sin considerar los gastos vinculados o las comisiones y no siempre es anual.

La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el porcentaje que muestra el importe total que el usuario debe abonar al banco por la contratación de un producto financiero. A diferencia del TIN, la TAE incluye los gastos del tipo de interés nominal, los gastos, las comisiones y también, el plazo de amortización. Por eso, resulta más eficaz para comparar entre las diferentes ofertas de productos financieros.

 

Antes de firmar una hipoteca es importante considerar algunos conceptos para poder elegir un préstamo hipotecario de forma adecuada y que se ajuste a nuestros intereses.

El TIN y la TAE. El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que un cliente debe abonar a su banco en caso de que le haya prestado alguna cantidad económica. El TIN permite al cliente conocer los intereses que el banco le cobrará.

La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el porcentaje que demuestra el importe o el rendimiento efectivo de los productos financieros. En este porcentaje se incluyen el TIN, los gastos bancarios, las comisiones y el período de amortización. Por ello, fijarse en la TAE resulta más útil para comparar entre las ofertas de préstamos hipotecarios.

 

Los tipos de préstamos hipotecarios. Los tipos de préstamos hipotecarios que ofrecen las entidades bancarias son tres: hipotecas fijas, hipotecas variables e hipotecas mixtas. En las hipotecas fijas las cuotas que el cliente pagará no cambian durante la vida de la hipoteca.

En las hipotecas variables el importe de las cuotas depende de un diferencial fijo que establece el banco y de un índice de referencia, por ejemplo, el euríbor.

En las hipotecas mixtas se combinan dos tipos de interés. Los primeros años el interés es fijo y el resto del plazo dependerá de las variaciones de un índice de referencia.

 

La amortización de la hipoteca. Los usuarios que contraten un préstamo hipotecario pueden pagar un importe mayor en sus cuotas para cancelar la deuda antes. También, pueden pagar el importe del préstamo de una sola vez.

Sin embargo, las entidades bancarias cobran una comisión por realizar una amortización parcial o total del préstamo hipotecario.

Si pretendes cancelar tu hipoteca antes del plazo que establece el contrato, el préstamo hipotecario más indicado es el variable, ya que la comisión por amortización anticipada de estas hipotecas es menos elevada que en las fijas.

 

Los gastos. La nueva ley hipotecaria establece que el usuario solo deberá abonar los gastos relacionados con la tasación de la vivienda. Los gastos restantes deberán ser afrontados por la entidad bancaria.

 

La comisión de apertura. Es el importe que el cliente debe abonar cuando contrata una hipoteca. La comisión de apertura se paga solo una vez y al inicio de la contratación del préstamo.

 

El euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el índice de referencia cuyas fluctuaciones marcan, principalmente, el valor de los intereses de las hipotecas a tipo variable. El euríbor constituye el tipo al que las entidades bancarias de la zona euro compran y venden entre ellas cantidades económicas.

Este índice surgió con la entrada en vigor del euro, en el año 1999. Antes de esta fecha, se utilizaban otros índices de referencia como el Aibor, Fibor o el PIBOR. Pero su llegada desbancó a estos índices y se convirtió en el indicador principal por el que se regían los tipos de interés variables.

El valor del euríbor es calculado diariamente, aproximadamente a las 11.00, por la empresa de información privada Thomson Reuters. Para confeccionar este dato, la agencia Reuters realiza la media de los tipos de interés ofertados diariamente de las cincuenta entidades bancarias más operativas del mercado interbancario de la zona euro.

Reuters solicita a cada banco sus tipos de interés y cuando logra obtenerlos efectúa el cálculo eliminando el 15% más alto y el 15% más bajo de los tipos de interés, halla la media aritmética de los valores restantes y redondea el resultado obtenido al número de tres decimales que más se aproxima al dato obtenido.

Encontramos diferentes tipos de euríbor dependiendo del plazo en que se calcule. Los tipos de euríbor más populares para efectuar la revisión de los préstamos son el euríbor semestral y el euríbor anual.

En algunos productos financieros como las hipotecas, los bancos suman al euríbor el valor de un diferencial, que constituye su beneficio.

El BCE (Banco Central Europeo) es el encargado de gestionar de forma parcial el euríbor. El BCE controla este índice dependiendo de la política monetaria que pretenda ser aplicada en Europa, es decir, esta entidad ofrece una mayor o menor cantidad económica a los bancos que solicitan liquidez en forma de subasta. Si el BCE pretende impulsar la economía prestarán mucho dinero a los bancos, lo que propiciará que el tipo de interés oficial disminuya y los bancos se presten liquidez a un tipo de interés interbancario con un valor inferior. Pero, si la política monetaria europea pretende moderar la inflación, otorgará menor liquidez a las entidades bancarias y el euríbor alcanzará valores más altos.   En España, el tipo de interés de los préstamos variables se obtiene en función de las fluctuaciones del euríbor. Por lo tanto, si el indicador alcanza valores altos, el usuario de un préstamo variable tendrá que pagar una cantidad económica superior en las cuotas de su préstamo. Si, por el contrario, el valor del euríbor desciende, también lo hará el interés de su préstamo variable y conseguirá ahorrar dinero en el pago de sus cuotas.

Los documentos generales que las entidades solicitan a los clientes que quieren formalizar un contrato hipotecario sea cual sea su contrato laboral o profesión y en el caso de los avalistas son los siguientes:

  • El DNI, NIF o NIE en vigor del solicitante.

 

  • Un documento que acredite su vida laboral actualizada. Este documento se puede solicitar telefónicamente o vía internet a la Seguridad Social.

 

  • La declaración del IRPF más reciente, normalmente del último año.

 

  • Un extracto bancario que refleje nuestros movimientos de los últimos meses. Los bancos no suelen requerirlo, pero es recomendable presentarlo y así, causar mejor impresión.

 

  • En caso de tenerlo, presentar el contrato de arras, la escritura de compra-venta y la escritura del préstamo hipotecario, si queremos pedir una subrogación o una reunificación de deudas. El banco también precisará que presentemos el IBI.

 

  • La escritura de la propiedad o nota simple actualizada en caso de ser propietarios de otra vivienda.

 

  • Los recibos pagados de otros préstamos que se hayan solicitado.

 

  • El justificante de otros ingresos que percibamos, por ejemplo, alquileres o rentas.

En el caso de los asalariados, les requerirán otros documentos adicionales debido a que su profesión laboral les otorga unos ingresos todos los meses:

  • El contrato laboral en vigor. Los usuarios con un contrato laboral fijo encontrarán menos problemas para que un banco les conceda una hipoteca.

 

  • Las últimas nóminas. Los bancos suelen pedir las tres últimas, pero esto variará en función de los criterios de cada entidad bancaria.

 

  • La declaración de la renta del año anterior.

Los usuarios autónomos deberán presentar más información debido a la inestabilidad salarial que conlleva su profesión. Esta documentación se compone por:

  • El resumen anual del IVA del año anterior.

 

  • Los pagos trimestrales del IVA del año en curso.

 

  • Los pagos fraccionados del IRPF de ese año.

 

  • Los últimos recibos que muestren que están al corriente de pago de la Seguridad Social.

 

  • Aunque no es obligatorio, es recomendable presentar un dossier con la información de su negocio en el que figuren datos como la experiencia, los mejores clientes y demás información que demuestre que son expertos en su profesión. 

 

En caso de las sociedades, es probable que requieran la firma de los propietarios o administradores como avalistas. Los documentos que deben presentar son:

  • El impuesto de sociedades, si se obliga a presentar.

 

  • El Balance y Cuenta de Pérdida y Ganancias actualizada.

 

  • La escritura de constitución y otras escrituras de la empresa.

 

  • Un documento con información relativa a sus clientes, proveedores, la posición en el mercado y otros datos cualitativos y cuantitativos que demuestren la solvencia y profesionalidad del negocio.

¿En qué te puede ayudar la calculadora de la hipoteca fija-variable?


A la hora de elegir un préstamo hipotecario es muy importante reflexionar sobre el perfil de ahorrador que caracteriza a cada usuario.

Los usuarios con mayor tolerancia al riesgo suelen decantarse por las hipotecas variables. Por el contrario, los usuarios que quieran conocer la cantidad económica que tendrán que pagar en sus cuotas y evitar posibles aumentos, suelen elegir contratar una hipoteca fija.

Para aquellos que no sepan si elegir un préstamo fijo o variable siempre les quedará la opción de la hipoteca mixta. En este caso podrán beneficiarse de los dos tipos de interés, fijo y variable.

También es importante reflexionar sobre la capacidad de ahorro de cada usuario. Los clientes que pretendan amortizar antes su hipoteca encontrarán más ventajas en las hipotecas variables porque por ley conllevan menos comisiones por efectuar amortizaciones anticipadas que las hipotecas fijas.

No es lo mismo un préstamo hipotecario con un plazo de duración de 10 años que otro cuya duración alcance los 40 años. Cuanto menos tiempo dure nuestra hipoteca más fácil resultará al usuario ‘controlar’ el valor del euríbor. Si se quiere contratar una hipoteca formada por plazos más largos podría ser más interesante una hipoteca fija.

Un ejercicio recomendable antes de contratar una hipoteca es comparar entre las diferentes ofertas de las entidades bancarias. Hay entidades que solo trabajan con hipotecas variables, entonces deberíamos analizar las condiciones que ofrece cada banco.

En este punto es interesante acudir al comparador de productos financieros iAhorro.com. Sus expertos te ayudarán a elegir entre diferentes ofertas para que escojas la que más se ajuste a tus intereses y necesidades.