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Hipoteca fija o variable ¿cuál me compensa más?

Dependerá del perfil de cada persona: ingresos, plazo de amortización de la hipoteca o gastos que queremos asumir

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Nerea  Gastesi
Nerea Gastesi
21 / Julio / 2021 Facebook 10 minutos

¿Hipoteca fija o variable? Esta es la gran pregunta. Antes de escoger entre un tipo de hipoteca u otro, lo más importante es conocer nuestra situación financiera y saber diferenciar el funcionamiento de estos dos tipos de préstamos hipotecaros.

¿Ya lo tienes decidido?, ¿has visto una casa que te gusta? Entonces te podemos ayudar

1. ¿Qué diferencia a la hipoteca fija de la variable?

Con la hipoteca fija siempre pagas la misma cuota durante todo el tiempo que dura el préstamo solicitado. En la hipoteca de tipo variable, en cambio, en función del índice de referencia –normalmente el euríbor–la cuota puede aumentar o disminuir.

Por ello, es muy importante analizar el coste total del préstamo ya que es posible que con una hipoteca variable durante unos años se pague menos cuota, pero si se analiza el coste total de la hipoteca puede acabar siendo superior que en el casi de una hipoteca fija.

En el caso de una hipoteca fija, el usuario sabrá desde el primer día el coste total de su préstamo: el dinero que solicita más todos los intereses que va a tener que pagar.

En el caso de la hipoteca variable no se puede saber con certeza, solo se puede hacer una estimación en función de las tendencias del euríbor.

Gráfico: Evolución del Euribor (Enero de 2018 - Agosto de 2020)

No obstante, la cuota de las hipotecas fijas suele ser más alta que la de las variables y, además, suelen incluir más comisiones.

En las próximas tablas se pueden ver los siguientes ejemplos:

En estas tablas se observa que la hipoteca de tipo variable siempre tiene una cuota más baja que la fija, pero esto se debe a que el euríbor en la actualidad se encuentra en niveles muy bajos.

Lo que se pagaría a partir del segundo año son estimaciones, es decir, si el euríbor subiera hasta quedarse en 0,99%, por ejemplo, las cuotas en las hipotecas de tipo variable también subirían, superando quizás a las de tipo fijo.

Hay que recordar que una de las características que tiene la hipoteca de tipo variable es que sus índices de referencia provocan cambios.

2. Hipoteca fija vs. variable, ¿cuál es la mejor opción?

A la hora de pedir una hipoteca, ya se fija o variable, hay que tener en cuenta muchos factores y entre ellos se encuentra el tipo de hipoteca que queremos contratar.

La principal diferencia entre la hipoteca fija y variable es la cuota mensual.

En el caso de la hipoteca fija la cantidad a pagar siempre es la misma. En la hipoteca variable, en cambio, es diferente, puesto que depende del índice que tenga de referencia (normalmente el euríbor).

Por lo tanto, si el euríbor sube, la cuota a pagar subirá cuando se realice la revisión del préstamo.

Por lo tanto, si se trata de una persona que no le importa arriesgar, una hipoteca variable puede ser una buena opción, puesto que si el euríbor está bajo (como ocurre en la actualidad, que está en negativo), la cuota a pagar es menor, pero si sube (como sucedió en 2008, que alcanzó su máximo histórico) el importe mensual se incrementa.

No obstante, si una persona prefiere pagar siempre la misma cantidad, existe la posibilidad de adquirir una hipoteca a tipo fijo.

Ante todo, es importante sopesar todas las opciones, todo depende de:

  • El tipo de perfil: personas que no les importe arriesgar para acabar pagando menos o aquellos que prefieran una cuota estable hasta que acaben de pagar el préstamo.
  • A cuántos años se quiere establecer la hipoteca: los periodos pueden ser de 15, 20, 25, 30 o 40 años.
  • Las ventajas y desventajas de la hipoteca variable: en un principio puede ser más económica, pero si su índice de referencia (normalmente el euríbor) sube, la cuota a pagar también lo hará.
  • Las ventajas y desventajas de la hipoteca fija: el cliente siempre pagará la misma cuota, pero tendrá que hacer frente a unos gastos de apertura y comisiones más elevados.

3. Ventajas y desventajas de las hipotecas fijas y variables

La principal característica de la hipoteca fija es que todos los años que una persona devuelve el préstamo paga la misma cuota mensual.

Para una persona que no quiere arriesgar puede ser una buena opción, puesto que no dependerá de fluctuaciones económicas de ningún tipo.

No obstante, si se opta por una hipoteca variable, en el caso de que el índice de referencia (normalmente el euríbor) baje, la cuota mensual a pagar bajará y, por consiguiente, saldrá más rentable que una hipoteca fija.

Asimismo, la hipoteca variable tiene menos gastos, puesto que cuenta con menos comisiones que la hipoteca fija.

De hecho, en cuanto a los gastos de apertura, los de una hipoteca fija suelen rondar el 1%, mientras que los de las hipotecas variables suelen ser menores e, incluso, en algunos casos inexistentes.

Si se trata de una persona que busca una hipoteca que pueda saldar a largo plazo (entre 30 o 40 años) podrá hacerlo adquiriendo una hipoteca variable, puesto que las que son fijas suelen tener un periodo de amortización entre 15 y 25 años (como mucho pueden llegar a los 30 años).

Otra cosa que se puede subrayar es que, en el caso de querer adquirir una hipoteca a tipo fijo normalmente las entidades suelen exigir la adquisición de productos vinculados.

Dicho de otra manera, establecen como requisito que la persona tenga que contratar algún otro producto del banco: un seguro de hogar, de vida…Esto puede encarecer la adquisición de la hipoteca.

No obstante, a la hora de negociar con una entidad financiera, una hipoteca variable requerirá más trabajo, puesto que hay que acordar cuál será el índice de referencia que se utilizará para calcular la cuota.

Con las hipotecas fijas, como cada mes se paga lo mismo, una persona se ahorra esa parte de la negociación.

Hipoteca Fija Hipoteca Variable
Cuota mensual
La misma todos los meses hasta que se termine de pagar el préstamo.
Normalmente se revisa cada seis meses o cada año. Si antes de la revisión el índice de referencia (suele ser el euríbor) ha variado, la cuota subirá o bajará.
Gastos del trámite
Suele tener más gastos. Los trámites de apertura, por ejemplo, suponen un 1%.
Suelen tener menos gastos. Los trámites de apertura suelen ser menos del 1% e, incluso, inexistentes.
Plazos de amortización
Entre 15 y 25 años (a veces llegan incluso a los 30).
Pueden llegar hasta los 40 años.
Requisitos extra
Pueden exigir que la persona contrate otros productos del banco como un seguro de hogar o de vida.
No suele exigirse la adquisición de estos productos.
Negociación
Menos costosa.
Requiere más tiempo, puesto que hay que fijar el índice de referencia por el que subirá o bajará la cuota mensual.
Hipoteca Fija
Cuota mensual
La misma todos los meses hasta que se termine de pagar el préstamo.
Gastos del trámite
Suele tener más gastos. Los trámites de apertura, por ejemplo, suponen un 1%.
Plazos de amortización
Entre 15 y 25 años (a veces llegan incluso a los 30).
Requisitos extra
Pueden exigir que la persona contrate otros productos del banco como un seguro de hogar o de vida.
Negociación
Menos costosa.
Hipoteca Variable
Cuota mensual
Normalmente se revisa cada seis meses o cada año. Si antes de la revisión el índice de referencia (suele ser el euríbor) ha variado, la cuota subirá o bajará.
Gastos del trámite
Suelen tener menos gastos. Los trámites de apertura suelen ser menos del 1% e, incluso, inexistentes.
Plazos de amortización
Pueden llegar hasta los 40 años.
Requisitos extra
No suele exigirse la adquisición de estos productos.
Negociación
Requiere más tiempo, puesto que hay que fijar el índice de referencia por el que subirá o bajará la cuota mensual.

4.Preguntas que puedes plantearte a la hora de elegir una hipoteca fija o variable

Una vez que tenemos claras las diferencias entre una hipoteca fija y variable debemos plantearnos una serie de cuestiones que nos ayuden a tomar la mejor decisión:

¿Cuánto riesgo estoy dispuesto a asumir?

Por lo general, para las personas que no les guste asumir riesgos una hipoteca fija será mejor opción que una variable. Con la primera sabremos desde el inicio lo que pagaremos durante todo el préstamo hipotecario, sin embargo, con una hipoteca variable estaremos expuestos que nuestra cuota pueda incrementarse durante un periodo de tiempo.

Si por el contrario, se dispone de una cantidad de dinero que permita hacer frente a imprevistos en caso de que fuera necesario, una hipoteca variable puede ser mejor alternativa que una hipoteca fija, ya que durante el tiempo en el que el euríbor esté bajo  prácticamente no pagaremos casi intereses.

¿Cuántos años voy a tardar en pagar la hipoteca?

No es lo mismo tardar en pagar la hipoteca 30 años que 15. Si queremos un préstamo hipotecario a largo plazo, lo mejor será apostar por una cuota que no varíe con una hipoteca fija. Al estar tanto tiempo pagando la hipoteca existen más probabilidades de que el euríbor pueda acabar inflando la cuota.

¿Cómo está el mercado?

Conocer la situación del mercado ayudará a sacar provecho y escoger la hipoteca en base a las circunstancias actuales. Esto puede permitirnos ahorrarnos una importante suma de dinero. Si el euríbor está cayendo y las previsiones apuntan a que se mantendrá así por un largo periodo de tiempo es probable que una hipoteca variable que permita aprovecharse de las caídas del índice sea más rentable que una hipoteca fija. Por el contrario, conocer que el índice hipotecario al que esté referenciada nuestra hipoteca se encuentra en niveles muy elevados hará que optemos por una hipoteca fija para evitar pagar más en próximas subidas.

5. ¿Dónde puedo comparar los dos tipos de hipotecas?

Cada persona tiene una situación económica concreta y unos ahorros, por lo tanto, a la hora de decantarse por un tipo de préstamos hipotecario es importante que sopese todas las opciones existentes.

Para poder hacerlo existen numerosas calculadoras online en Internet que permiten realizar una aproximación de a cuanto le costaría a una persona una hipoteca fija o variable. Una de esas calculadoras se puede encontrar en iAhorro, comparador de hipotecas online y gratuito.

Este simulador tiene en cuenta la media del euríbor en los últimos 20 años. A esto se le sumarán los ingresos y la capacidad de ahorro de esa persona.

Hay que tener en cuenta que esta cuota estará sujeta a revisiones debido a las fluctuaciones de índices como el euríbor. Pueden ser anuales o semestrales, aunque todo depende de lo que se haya negociado con el banco.

5. Me compensa más una hipoteca fija o variable

Las hipotecas variables para cortos plazos y las hipotecas fijas para plazos largos. Esa es la norma general, pero todo depende de la persona y del perfil que tenga.

Estos son algunos de los plazos más habituales a la hora de conceder un préstamo hipotecario y que sería más recomendable en cada caso.

5.1. Hipoteca a 15 años

Si vamos a pedir una hipoteca a 15 años una variable podría ser una buena opción, ya que el euríbor ahora se encuentra en negativo.

Sin embargo, hay que recordar que esto puede cambiar con el paso de los años, tal y como ocurrió en 2008.

Una de las mejores hipotecas variables del mercado actual es la hipoteca variable bonificada del Banco Sabadell. Ofrece una financiación del 80% de compraventa o del valor de tasación, el menos elevado de los dos, en la primera vivienda. En el caso de las segundas residencias se financia el 70%.

El tipo de interés corresponde al 2,15% TIN el primer año y al diferencial del euríbor + 1,35% con una TAE variable del 2,01%.

El plazo de amortización es de 30 años y la comisión de apertura es de 0% en el caso de que se cumplan los siguientes requisitos:

  • Domiciliar la nómina
  • Contratar un seguro de Protección de Vida
  • Contratar un seguro de Protección de Hogar
  • Contratar un seguro de Protección de Pagos

En caso de no cumplir los requisitos anteriores, la comisión de apertura se incrementa en un 1% con un mínimo de 750 euros.

Permite la posibilidad de contratar el producto online.

5.2. Hipoteca a 20 años

Sigue siendo un periodo breve de tiempo, por lo tanto, adquirir una hipoteca variable puede ser una opción.

No obstante, es importante recordar que, pese a ser pocos años, el euríbor puede sufrir una subida muy fuerte y puede provocar que se encarezca la cuota mensual.

Por lo tanto, si se trata de una persona que no quiere arriesgar demasiado, siempre existe la posibilidad de adquirir una hipoteca fija.

Otro ejemplo de hipoteca variable es la hipoteca variable COINC. La Hipoteca Variable de COINC permite financiar hasta un 80% la primera vivienda y un 60% la segunda vivienda.

El interés de esta hipoteca es fijo durante el primer año (1,89%TIN) y el resto de los años depende del diferencial del euríbor +1,10% y 2,14% TAE Variable.

El préstamo tiene un plazo a seleccionar de entre 3 y 30 años. No tiene comisiones de apertura, de amortización parcial o total y de subrogación.

No obstante, el importe máximo que financia son 800.000€.

Este producto tiene dos ventajas:

  • No exige vincular ningún producto para que te la concedan.
  • Permite la posibilidad de contratar el producto online.

5.3. Hipoteca a 30 años

Se trata de un plazo bastante más largo, por lo tanto, quizás una hipoteca a tipo fijo es una apuesta más segura en este caso.

De esta forma se evita el riesgo que supone la variación de índices como el euríbor.

Entre las hipotecas fijas podemos destacar la hipoteca fija de COINC. Está destinada a un único titular y su interés es de:

  • 1,50% TIN hasta 10 años (TAE 1,79%).
  • 1,60% TIN hasta 15 años (TAE 1,87%).
  • 1,69% TIN hasta 20 años (TAE 1,95%).
  • 1,74% TIN hasta 25 años (TAE 1,99%).
  • 1,79% TIN hasta 30 años (TAE 2,03%).

El importe del préstamo no podrá ser superior al 80% del menor valor de tasación o el valor del inmueble para primera vivienda.

No tiene comisiones de apertura. Sin embargo, la compensación por desistimiento parcial o total es del 0,5% los 5 primeros años y del 0,25% resto de años.

La comisión por subrogación es de 0,5% los 5 primeros años y de 0,25% resto de años. El importe máximo que financia son 800.000€ en caso de una primera vivienda y en caso de una segunda, 600.000€

La ventaja de esta hipoteca es que no es necesario cambiar de banco y, además, no tiene ningún producto vinculado como condición a las características y los intereses del préstamo.

Asimismo, es una hipoteca 100% online en la que el usuario sólo necesita desplazarse para firmar.

5.4. Hipoteca a 40 años

En un principio, como son muchos años, puede parecer que optar por una hipoteca fija es la mejor opción, pero actualmente las entidades no ofrecen hipotecas fijas a tantos años.

Por lo tanto, si una persona está buscando un préstamo de 40 años tendrá que optar por uno variable.

Una de las opciones disponibles es la hipoteca naranja de ING. Se trata de un préstamo hipotecario para la compra de una primera vivienda o segunda vivienda. La edad mínima para solicitar esta hipoteca es de 18 años y la máxima, de 75 años.

En el caso de la compra de una primera vivienda, el tipo de interés variable es de euríbor +0,99% (1,99%TIN primer año y 2,65% TAE Variable).

En ambos casos, el tipo de interés está sujeto a la contratación opcional de los seguros de hogar y vida comercializados por ING y al mantenimiento de las condiciones activas de Cuenta Nómina. Asimismo, el período de revisión de la hipoteca se produce semestralmente.

En el caso de adquirir una primera vivienda, permite una financiación máxima 80% del valor de la tasación. En el caso de las segundas viviendas, la financiación permitida será del 75% del valor de tasación, con un mínimo de 50.000 euros.

Es una hipoteca sin comisiones de apertura, sin comisión de compensación por desistimiento parcial y/o total, sin comisión por subrogación.

Aparte de no tener comisiones, tampoco cuenta con gastos, ni siquiera de tasación, siempre y cuando la hipoteca sea solicitada y formalizada a través de ING.

El plazo mínimo es de 9 años y el máximo de amortización es de 40 años para la compra de una primera vivienda y de 25 para las segundas.

6.¿Cómo puede ayudarme iAhorro a elegir la hipoteca que más me conviene?

Si después de leer esta información todavía tienes dudas y necesitas asesoramiento sobre la hipoteca que mejor puede adaptarse a tus circunstancias en función de tu perfil, los expertos de iAhorro te ayudarán en todo lo que necesites: ¿mejor hipoteca fija o variable?, comisiones que debes conocer, gastos hipoteca...  En iAhorro te ayudamos desde el primer momento en que te pones en contacto con nosotros hasta el momento de la firma para poder resolver cualquier duda que te surja en  el proceso, y sin coste alguno.

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