El desahucio por impago de un préstamo hipotecario y posterior ejecución de la hipoteca del bien inmueble en garantía es un acontecimiento traumático para la familia que lo experimenta en sus carnes, que se ve desalojada de su vivienda y sin recursos para tirar adelante.

El drama social ha ido en crecimiento a medida que la crisis social ha dejado a trabajadores y autónomos sin ingresos. A esta grave situación se le suman las familias que ya no tienen ningún miembro con trabajo e, incluso, que no tienen ya derecho a paro alguno. En España el ciudadano tiene como norma pagar el préstamo hipotecario de su vivienda habitual hasta que ya no tiene forma humana de hacerle frente, ya que la propiedad es algo muy importante para el ciudadano medio. Además el alquiler muchas veces no es una solución, por los altos precios que sigue teniendo y la temporalidad que impone en las familias.

Stop Desahucios

El problema

Nadie con un poco de formación económica defiende que no se paguen las deudas que un ciudadano contrae, una de las bases para que en un país haya la necesaria seguridad y estabilidad económica imprescindible para su buena marcha. Dicho sea de paso, algo que no está pasando con las deudas que determinadas cajas han contraído con todos los españoles a raíz del rescate que han necesitado.

El problema de las ejecuciones hipotecarias a deudores de buena fe, en relación a su única vivienda, es que se condena a la exclusión social y muchas veces se envía a sus miembros a la calle a gente que no es que no quiera pagar, es que le es totalmente imposible hacerlo. Con tasas de paro que superan el 25%, un consumo en mínimos y constantes recortes en la inversión y gasto público, generar ingresos cada vez es algo más complicado para el común de los mortales. Y sin poder ingresar dinero, no se puede pagar la cuota hipotecaria.

El sistema de ejecución hipotecaria español, además de por muchos expertos y afectados en España, fue cuestionado en su momento por la abogada general del Tribunal de Justicia de la UE, en un informe de fecha 8 de noviembre de 2012. Entre otras cuestiones nos decía la Sra. Juliane Kokott:

Si el sistema de ejecución de títulos judiciales sobre bienes hipotecados o pignorados establecido en el artículo 695 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con sus limitaciones en cuanto a los motivos de oposición previstos en el ordenamiento procesal español, no sería sino una limitación clara de la tutela del consumidor por cuanto supone formal y materialmente una clara obstaculización al consumidor para el ejercicio de acciones o recursos judiciales que garanticen una tutela efectiva de sus derechos

O bien:

“…aun cuando se opusiera a la ejecución del inmueble el carácter abusivo de una cláusula del contrato de préstamo que subyace a la hipoteca, el consumidor no tendría la posibilidad, con arreglo al Derecho español, de impedir la subasta y la consiguiente pérdida de la propiedad. El consumidor sólo está protegido jurídicamente a posteriori por la indemnización de daños y perjuicios y debe, como ocurrió en el litigio principal, soportar la pérdida de su vivienda

Y concluye:

En consecuencia, procede responder a la primera cuestión prejudicial que un sistema de ejecución de títulos notariales sobre bienes hipotecados o pignorados en el que las posibilidades de oposición frente a la ejecución se encuentran restringidas es incompatible con la Directiva 93/13 cuando el consumidor, ni en el propio procedimiento ejecutivo ni en un procedimiento judicial separado, puede obtener una tutela jurídica efectiva para ejercitar los derechos reconocidos en dicha Directiva, por ejemplo mediante una resolución judicial que suspenda provisionalmente la ejecución forzosa

En otras palabras, que el derecho español no protege debidamente a las familias que han firmado un préstamo hipotecario con cláusulas abusivas, al no darles la posibilidad de parar la ejecución mientras los jueces valoran esta posibilidad. El Tribunal de Justicia Europeo acabó pronunciándose en la misma línea.

Además hay un problema añadido a perder el hogar familiar, que supone la posibilidad de la entidad financiera de adjudicarse el bien inmueble por el 60% de su valor (al 70% si es la vivienda habitual a partir de la Ley 1/2013) y, además, seguir reclamando la "virtual" deuda más los intereses y costas a los ejecutados, yendo contra todos sus bienes presentes y futuros, ya que la dación en pago no opera de forma automática en nuestro ordenamiento jurídico.

La norma básica que regula las ejecuciones hipotecarias es la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en cuanto a la subasta de los bienes inmuebles por ejecución de la hipoteca nos dice, en su artículo 671:

"Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación".

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Soluciones a los desahucios

El problema de las ejecuciones hipotecarias todos lo tenemos claro. Identificado el problema, es hora de buscar soluciones. La Ley 1/2013 que iremos comentado ha supuesto una relevante mejora en nuestro ordenamiento jurídico, si bien, por desgracia, se queda corta en cuanto a la defensa de los intereses del cliente bancario hipotecado.

En realidad, algunas de las propuestas van en la misma línea que el Código de Buenas Prácticas Bancario, cuyo fracaso en paliar la grave situación hipotecaria no se debe a las medidas que se instrumentan, sino a las exigencias para poder acogerse a él, sumando a una situación de exclusión social que la vivienda tenga un valor de compra-venta muy ajustado, menor de 200.000 en grandes ciudades, y que no haya avalistas con ingresos o propiedades.

Ya en una entrevista en IB3 Ràdio el 13 de noviembre de 2012 comenté que el problema del Código se debe a que restringe el acceso a sus beneficios a la mayoría de la población hipotecada con problemas.

Las diferentes soluciones al tema, en relación a los hipotecados de buena fe cuya única vivienda sea la ejecutada, pasarían por:

  1. Aumentar del 60 al 100% de tasación el valor por el cual la entidad financiera se puede adjudicar el bien ejecutado. Con la Ley 1/2013 se instrumentó una ligera mejora en este aspecto, pasando a ser del 70% en el caso de vivienda habitual.
  2. Reducir los intereses de demora y costas que se cargan en los ejecutados, limitando el porcentaje aplicable (que hoy en día puede superar el 20% anual) y la base sobre la que se aplica (actualmente al ejecutar la hipoteca se aplica sobre la deuda total y no sobre las cuotas vencidas y exigibles). Actualmente el límite es el triple del interés legal del dinero.
  3. Instrumentar medidas que faciliten, a los hipotecados que tengan algún tipo de ingreso, pagar la cuota hipotecaria. Estas medidas, temporales durante un periodo largo (tal vez 4 años), serían la bonificación del tipo de interés, la ampliación de la hipoteca y la carencia de capital, que reducirían en más del 50% la mensualidad de forma temporal. No se ha aplicado más allá de lo regulado en el código de buenas prácticas.
  4. Modificar la legislación concursal para adaptarla a la casuística de las familias hipotecadas. Reforma no acometida a día de hoy.
  5. Instrumentar la dación en pago en determinados casos y el alquiler social (posterior a que la propiedad del inmueble pase al banco) en otros. Sigue siendo una posibilidad restringida a casos muy específicos.

Medidas tomadas que afectan a los desahucios

A julio de 2013 básicamente se han aprobado las siguientes normas en relación a las ejecuciones hipotecarias:

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. En esta norma, que con datos de junio de 212 apenas benefició a 150 familias; incluye el código de buenas prácticas, al que la mayoría de bancos se han adherido y cuyas medidas de apoyo al hipotecado comenta nuestro experto en estos temas Francisco López. La Ley 1/2013 incluye un anexo a la norma.

El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Establece una moratoria de dos años a contar desde su aprobación, no de la ejecución hipotecaria en sí, sino del último tramo del proceso, el llamado "lanzamiento judicial". Es decir, que lo único que se aplaza, si se cumplen los requisitos que ahora veremos, es el desalojo o desahucio de la familia (y en el caso de que se haya adjudicado la casa el banco, que no un tercero que haya pujado por ella). Sin embargo el bien ya se ha subastado y es propiedad de la entidad financiera; además no se frenan los intereses de demora, que pueden llegar a incrementar en un 40% o más la deuda final de la familia. La Ley 1/2013 suple a esta norma, recogiendo nuevamente el aplazamiento.

La Ley 1/2013 de  de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, es la norma más importante aprobada en estos momentos. En cuanto a los desahucios poco legisla más allá de lo comentado en las normas anteriores. Lo más importante en esta materia es que permite al Juez paralizar el procedimiento de ejecución hipotecaria si detecta cláusulas abusivas. Esta posibilidad no hace más que cumplir con lo que el Tribunal de Justicia dictó, al considerar que nuestra legislación contravenía la Comunitaria en materia de protección del consumidor en cuanto a cláusulas abusivas. 

Estaremos atentos a cualquier novedad que afecte a las familias que tienen problemas para pagar su hipoteca, para teneros puntualmente informados.

Imagen | Patrick Colgan

Economista experto en productos financieros

Perito economista especializado en productos financieros y divulgador de economía en medios de comunicación. Profesor asociado de Economia Financiera en la UIB | Socio en Futur Finances | Futur Legal | Futur Hipotecas

Autor del libro La Banca Culpable (Esfera de los Libros) y coautor del libro La Prevención del Soreendeudamiento Privado (Aranzadi)