• Creado: 02/01/2018
    Ahorro

    Inversión vivienda Vs Bolsa

    Hola,
     
    Llevo mucho tiempo leyendo este foro y por fin me animo a escribir. Creo que mi disyuntiva va en relación a lo que habéis comentado en este foro previamente. Os comento mi situación lo más brevemente posible.
     
    Tengo 27 años y un salario bruto de 40K euros/año 12K euros de bonus, lo cual me ha permitido ahorrar hasta la fecha 50K euros. Además, continuo ahorrando de la siguiente manera:
    ·         1300 euros/mes. (500euros de mi salario 800euros que me dan mis padres para que se lo administre).
    ·         9000 euros/año correspondientes al bonus.
     
    Esto totaliza una capacidad de ahorro de 25K euros/año.
     
    Actualmente vivo de alquiler en Cantabria pero no tengo pensado comprar una primera vivienda dado que no tengo aún claro donde voy a acabar viviendo, de hecho, existen probabilidades de que acabe en Madrid. Por tanto, en 5-6 años vista únicamente estoy interesado en invertir, y ya con 33 años cuando tenga más claro mi proyecto vital, pensar en otras cosas (comprar vivienda definitiva etc.).
     
    Así que se me presentan las siguientes opciones:
     
    A)     Invertir en bolsa. Me estoy formando leyendo libros y foros, y en cualquier caso siempre comenzaría a invertir a través de algún asesor tipo Tressis, etc.
     
    B)     Invertir en vivienda, ya que los tipos de las hipotecas están bajos. Me interesaría especialmente el centro de Madrid, ya que parece que tanto el alquiler como la vivienda van a subir en los próximos años en Madrid.
     
    Dando de entrada mis 50K euros ya ahorrados, mi idea sería pedir una hipoteca de 150K-200K euros para comprar un piso de 200-250euros aproximadamente.
     
    Tal y como están las hipotecas, pidiendo una hipoteca de 200K de tipo fijo a 30 años pagaría una cuota de unos 850 euros/mes y creo que sería relativamente fácil alquilar el piso por 850 euros/mes o incluso algo más. Además, dada mi capacidad de ahorro, podría amortizar la hipoteca anticipadamente en menos de 15 años.
     
    C)      Seguir ahorrando hasta tener una cantidad ahorrada mayor, y en ese momento pedir una hipoteca menor, apalancándome menos. Para diciembre de 2020 ya tendría ahorrados como mínimo 100Keuros.
     
    Me gustaría comentar con vosotros:
    ·         Confirmar que la estrategia B es razonable y no se trata de una hipoteca demasiado grande.
    ·         Vuestra opinión acerca de las otras 2 estrategias.
     

    Muchas gracias por vuestra ayuda.

    Responder
  • Respondido: 02/01/2018

    Hola Cántabro

    Como todo en la vida,en el mundo de las inversiones no todo es blanco o negro, por lo que no se pueden dar consejos generales acerca de cómo y dónde invertir. Cada persona tiene una situación diferente y por lo tanto podrá tener opciones diferentes.

    Con la reactivación del sector inmobiliario volvemos a ver como la vivienda vuelve a formar parte de las recomendaciones de inversión . la pregunta es , ¿ es la inversión inmobiliaria una buena opción? y aquí me estoy refiriendo a eso, inversión, no compra de vivienda habitual.

    Yo te voy a dar mi sólo mi opinión, puede venir otro experto y decirte lo contrario. 

    Lo que yo creo es que la compra de vivienda como inversión ( destinada a alquiler, reformar para sacarla después a venta....) no es la mejor opción.

    Los tres pilares de una inversión son la rentabilidad, la liquidez y el riesgo. 

    lo primero que tenemos que tener en cuenta es que cuando compramos una vivienda ya estamos perdiendo entre el 12 y el 14% ( impuestos + registro +gastos notariales). A esto hay que sumarle que la rentabilidad de los alquileres no suele ser muy elevada ( cierto que siempre se pueden encontrar gangas, pero la norma general está entorno al 5%). Para que te hagas una idea, la rentabilidad media bruta del alquiler en Madrid capital en 2017 ha estado en el 5,73%.

    Por otro lado, es una inversión en la que se tarda mucho tiempo en recuperar el capital invertido ( me refiero a través del cobro del alquiler, no a través de otras vías como el salario, tal y como sería tu caso).

    La inversión inmobiliaria, a diferencia de la inversión en mercados financieros, es iliquida.

    Ahora bien, como bien dices en tu comentario, tienes otros aspectos a favor: por un lado, en las grandes ciudades, todo apunta a que el precio del alquiler seguirá subiendo , y que el precio de la vivienda también lo hará ( aunque, cuidado, porque en el caso de Madrid, el precio de la vivienda ya se sitúa un 7% por encima del pico de la burbuja).

    La inversión en bolsa es más sencilla, incurres en menos costes, necesitas menos capital y obtienes rentabilidades mayores. Por ejemplo, la rentabilidad del S&P 500 en los últimos 5 años ha sido del 81%.


    Como te digo, esto es sólo mi opinión. Al final cada uno sabe cuál es sus situación y sus expectativas de futuro. Por lo que comentas tu situación financiera es muy buena, por lo que podrías afrontar perfectamente la compra de una vivienda. Mi consejo es que si lo haces lo hagas con el menor apalancamiento posible. Cómo dice García Paramés en su libro " Invirtiendo a largo plazo": Si queremos comprar vivienda lo ideal es hipotecarnos sólo por el 50% del valor y poner el otro 50% en efectivo.

    saludos

    Pablo Souto


  • Respondido: 04/01/2018

    Buenos días, Pablo te lo ha explicado muy bien, el problema de la inversión de vivienda es la liquidez, aunque, si lo haces en zona de mayor demanda (como Madrid) tienes más opciones de venta más rápida (mejora la liquidez) y de revalorización.

    Teniendo en cuenta esto, el riesgo es muy distinto, si a largo plazo la bolsa se muestra como una buena opción debido a la liquidez y potencial de revalorización, junto a mejores opciones de diversificación (en la vivienda dejas todo a un único valor, el inmueble, en la Bolsa o Fondos, no). Eso no quita que, actualmente, con los tipos bajos (no se estima que empicen a subir hasta 2019 y, difícilmente, por encima del 2% en el medio plazo) puedes endeudarte a unos tipos muy competitivos. Y, si amortizas rápido capital, esto amortiguará parte de las próximas subidas.

    A mi, personalmente, las dos opciones me parecen bien construidas y dependerá de como valores tu el resto de los factores (liquidez, riesgo..).

    La tercera es la menos viable, ya que con los tipos tan bajos, creo que tienes un coste de oportunidad enorme y con el volumen de tesorería que ya tienes y el que aumentas cada año, no dejaría el dinero, si no "ocioso" ya que lo tendrías en cuentas remuneradas o depósitos, casi, por la baja rentabilidad.

    Antonio Gallardo